Без наличия документа, подтверждающего собственность участка земли под гаражом, у владельца недвижимости могут возникнуть серьезные проблемы. Дело в том, что такое строение считается незаконным и самовольно возведенным на муниципальных землях. Они могут продать или передать ее в аренду физическим или юридическим лицам, а те потребуют сноса незаконно построенного здания. Работы по сносу оплачиваются владельцами гаражей.
Только частная собственность на землю дает полную гарантию сохранности строения, позволяет его продавать, дарить или включать в завещание на законных основаниях. Правила приватизации регулируются Гражданским и Земельным кодексами РФ и федеральным законом №178. Их выполнение считается обязательным для всех юридических и физических лиц.
Общие законодательные требования
Конкретный процесс оформления участка земли под гаражом в собственность зависит от стартовых условий и обстоятельств. Но есть общие требования: приватизировать землю можно по цене, не ниже кадастровой, участок должен иметь зарегистрированный надлежащим образом паспорт, процедура отвечать требованиям регистрации в Росреестре.
Гараж расположен в кооперативе
Довольно сложная ситуация, сразу сделать документы на право собственности под отдельным боксом ГСК невозможно. На первом этапе необходимо оформить документы под всей линией на кооператив. Выполняется это на собрании всех пайщиков. После принятия решение начинается оформление собственности земли на всех пайщиков кооператива. В случае успешного решения вопроса можно приступать ко второй фазе. Теперь необходимо получить разрешение на право личной собственности, он дается на собрании и оформляется подписями каждого пайщика. Только на основании такого документа можно делить общую собственность на отдельные участки по владельцам гаражей.
Но есть серьезная проблема – если хотя бы один пайщик высказал свое несогласие, то делить землю на небольшие участки и в дальнейшем приватизировать ее отдельным членам кооператива запрещается. Часто ситуация заходит в тупик, ее решение зависит от личных отношений в ГСК. Важно знать, что обращение с исковыми заявлениями в судебные организации бесполезны, суд не имеет правовых оснований в принудительном порядке выделять отдельный участок земли из общей приватизированной площади.
Гараж отдельно стоящий
Все зависит от желания органов местного самоуправления. Надо понимать, что на начальной стадии оформления документов соискатель пребывает в положении незаконного застройщика со всеми вытекающими негативными юридическими последствиями. Процесс разбивается на несколько этапов:
- сбор документов на строение;
- постановка гаража на кадастровый учет;
- регистрация в Росреестре.
Только после этого владелец гаража может писать заявление в местные органы власти с просьбой о приватизации под строением земли. Участок должен числиться на ней и иметь свой кадастровый номер. В случае получения положительного решения составляется договор купли-продажи, стоимость определяется государственными органами, но она не может быть ниже кадастровой в данном регионе. Если участок был получен в аренду до 2001 года, то его можно приватизировать по упрощенной схеме, в этом случае нормы Земельного кодекса не требуют обязательного согласия муниципалитета.
По дачной амнистии
Главное условие – гараж примыкает к частному дому. Приватизация земли осуществляется по упрощенной схеме, публичные торги не нужны, кадастровый паспорт необязателен. Единственное требование – гараж как строение следует предварительно поставить на учет в Росреестре.
Через аренду
Этот метод позволяет снимать наиболее острые проблемы на первом этапе, а в дальнейшем упрощает процесс оформления участка в собственность. Заключается договор долгосрочной аренды с указанием оплаты, прав и обязанностей сторон. По существующему законодательству первоочередное право оформления земли в собственность имеют арендаторы. На это не влияют решения местных органов самоуправления, права защищены законом. Перевод арендованной земли в собственность осуществляется с учетом действующих нормативных документов.
Действующая процедура оформления земли под гаражом в собственность
Это универсальные действия, но в каждом конкретном случае алгоритм может несколько корректироваться. Что надо делать соискателю?
- Собрать всю имеющуюся информацию. Надо выяснить, кому и на каких правах принадлежит земельный участок, есть ли у него регистрация. Выдано ли разрешение на строительство гаража, сколько ему лет, поставлено ли строение на учет в Росреестре.
- Написать заявление в соответствующий орган. Как уже выше говорилось, это может быть как ГСК, так и муниципалитет. Приложить все имеющиеся документы, максимально объективно аргументировать свою просьбу.
- После получения положительного решения начать процедуру приватизации с оформлением необходимого пакета документов. На последней стадии земельный участок обязательно надо зарегистрировать в специальных органах, без нее земля юридически не переходит к новому владельцу.
После получения права собственности новый владелец обязан уплачивать налоги согласно действующим требованиям. Важно знать, что в некоторых случаях квитанции об оплате налогов на землю могут быть весомым преимуществом при решении вопросов приватизации.
Наиболее частые причины отказа
Вопрос не всегда решается положительно, причины отказа могут быть как объективными, так и субъективными. Оспаривать их очень сложно, суды крайне редко становятся на сторону частной собственности и всегда защищают муниципальные интересы. Отказ в продаже может быть в следующих случаях:
- неполный пакет исходных документов;
- ошибки или умышленно неточные исходные сведения;
- участок находится в собственности у другого физического или юридического лица, а оно не дает согласия;
- администрация имеет другие планы на использования земли.
Судебное разбирательство
Перед принятием окончательного решения о судебном разбирательстве, заявителю настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по земельному праву. Он может реально оценить шансы на успешное решение и оказать квалифицированное сопровождение заявителя на все время процесса.
После подачи заявления закрепленный судья может принять или отказать в принятии иска, оставить без движения или возвратить его заявителю. Причины могут быть разными, главная из них – документ составлен с нарушением ст. 131 ГПК. Назначается судебное заседание, о чем оповещаются заинтересованные стороны. В процессе заседания проверяются изменения в исковом заявлении, выслушиваются возражения ответчика и дело начинает рассматриваться.
Решение принимается после подробного изучения всех обстоятельств, принимается во внимание прения сторон. Если для письменного оформления полного текста решения суда требуется много времени, то озвучивается лишь результативная часть. О времени предоставления полного документа стороны извещаются отдельно.
Как показывает практика решения земельных споров в судебном порядке, прибегать к ним целесообразно только в тех случаях, когда ответчиками являются физические или юридические лица. Судиться с органами государственной власти нецелесообразно, абсолютное большинство решений не на стороне истцов, а на стороне ответчиков.
В судебном порядке можно потребовать у председателя гаражного кооператива выдачу документов, в этой ситуации суд поможет истцу. Но уже требовать от членов кооператива разрешить приватизацию одного земельного участка под гаражами невозможно. Зато владелец может продать его третьему лицу и зарегистрировать сделку в Росреестре без согласия общего собрания и без права собственности на землю под гаражом. Для регистрации необходимо представить договор и акт приема/передачи, выписку о праве собственности с ЕГРН и нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу. Это единственный случай, когда можно производить юридически правильные действия с гаражами без права собственности на земельный участок под ним.
Материал подготовлен специалистами компании ООО "Гипермаркет недвижимости"
