Раньше у владельцев квартир было два варианта законно сдавать жилье: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился третий вариант — самозанятость. Почему это выгодно, как экономить на коммуналке и можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД?
Какую недвижимость может сдавать самозанятый
Первое правило, которое стоит усвоить: самозанятый может сдавать только жилые помещения (п.3 ч.2 ст 6 закона №422-Ф3).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
К нежилым помещениям относятся все остальное: гараж, офис, склад, апартаменты и таунхаусы(!), производственные помещения.
Определение складывается из нескольких правовых документов: ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218 и ФЗ № 384. И сформировать его можно так — это встроенная или пристроенная часть жилого дома, предназначенная для административной, общественной, коммерческой и иных видов деятельности. Нежилые помещения не оборудованы удобствами для постоянного проживания, а если и да — то не входят в жилой фонд.
Что это значит?
Самозанятый может сдавать в аренду любую жилую недвижимость: дом или квартиру. А вот сдавать в аренду нежилые помещения — нет. Это правило действует и для госслужащих, для которых сдача жилья — единственный разрешенный вид деятельности на самозанятости.
Можно ли самозанятому заниматься гостиничным бизнесом
В октябре 2019 года в закон №59-ФЗ внесли поправки о том, что гостиничные услугу оказывать в жилых помещениях запрещено. Для этого нужно перевести это самое жилое помещение в нежилое.
Получается, что самозанятый не может превратить свою «жилую» квартиру или дом в хостел и построить на этом бизнес. Опция с переводом в нежилое помещения тоже не подходит: сдавать в аренду «нежилое» на НПД нельзя.
Выход: можно сдавать квартиру или дом посуточно. То есть исключить все признаки гостиничного обслуживания: уборка, питание, ресепшн. Если такой вариант не подходит — стоит выбрать ИП на другом налоговом режиме.
Какие налоги платят самозанятые за сдачу жилья
Налоговые ставки одинаковые для всех участников режима. Чаще всего квартиры арендуют физические лица — с такого дохода нужно заплатить 4% налога. Если квартиру арендует ООО или ИП — 6%.
Как платить меньше налогов
- Использовать налоговый бонус
При регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика автоматически зачисляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей. Этот бонус уменьшает налог для физлиц до 3% и для ИП и ООО до 4%, что намного приятнее 13% НДФЛ. Сумма рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог». - Не учитывать в доход расходы за коммунальные услуги
Арендодатель не должен учитывать плату жильцов за воду, свет и газ в общий доход от самозанятости. Это подтверждает ФНС: «Сумма расходов на оплату коммунальных услуг, если соответствующая плата за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний <...>, не признается доходом, подлежащим обложению налогом на профессиональный доход».
Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно:
- оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
- фиксировать объем и факт потребления с помощью счетчиков;
- закрепить в договоре, что жильцы сами оплачивают жилищно-коммунальные услуги;
- хранить квитанции об оплате ку, где будет видно: сколько и за что заплатили.
3. Не учитывать залог
Залог или депозит — сумма, которая страхует арендодателя от поломок или внезапного исчезновения жильцов.
Платить налог с этой суммы не нужно, если арендатор заплатил залог и по окончанию договора об аренде получил его обратно.
Платить налог с этой суммы нужно, если арендатор по каким-то причинам не выполнил свои обязательства по договору, и хозяин не вернул сумму залога.
Как самозанятому сдавать чужую квартиру
Речь, конечно, не о серых схемах и мошенничестве. А о тех случаях, когда по документам жилье принадлежит детям, жене или брату. Спойлер: самозанятые могут сдавать в аренду не только свое жилье. Но в этом случае нужно разобраться с документами.
Квартира куплена в браке
В этом случае жилье считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Жена или муж могут распоряжаться жильем, заключая договоры от своего имени: полномочия супругов сдавать квартиру в аренду подтверждает свидетельство о браке. Исключение: когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.
Квартира куплена до брака
Например, если жена купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. И чтобы муж мог сдавать его в аренду, нужны обоснования. Ими могут быть доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования (договор ссуды).
Квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку
Например, жилье досталось ребенку в наследство от бабушки. В этом случае все манипуляции с имуществам происходят от имени родителей или опекунов как законных представителей. Но такие договоры и даже доход от сдачи жилья будут контролировать органы опеки.
Квартира принадлежит кому-то другому
Самозанятый может сдать квартиру через договор субаренды. То есть заключить договор аренды с хозяином квартиры, а потом пересдать через договор субаренды. По закону нужно соблюсти три условия:
- Указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.
- Если у квартиры несколько собственников, они все должны быть указаны в договоре как соарендодатели.
- Срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.
А теперь кратко:
- Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если сдают жилье физическому лицу. Это самый выгодный вариант налогообложения.
- С коммунальных платежей по счетчикам налог платить не нужно. Это касается и залога, если его возвращают арендатору целиком.
- Вести гостиничный бизнес под видом самозанятости — не получится.
- Жилье может принадлежать другому лицу или быть в совместной собственности супругов — такой доход относится к НПД.
