Тонкости жилищных споров: виды, подсудность, срок исковой давности

Жилищные споры — одна из сфер, которая часто рассматривается в судах. При этом у большинства граждан жилищные споры, как правило, ассоциируются либо с разделом имущества после развода, либо со спорами при наследовании жилья, либо с оспариванием вселения (выселения) из жилья.

Однако это только самая малая часть споров, связанных с жильем. Далее рассмотрим наиболее частые виды таких споров и необходимые действия, которые можно предпринимать при их возникновении.

Виды споров по жилищному праву

Жилищный Кодекс (ЖК) устанавливает определенные отношения в жилищной сфере (ч. 1 ст. 4 ЖК). Также кодекс говорит, что эти отношения в различных вариациях осуществляются между гражданами-физлицами, юридическими лицами, региональными и местными властями, а также государственными органами (ч. 2 ст. 4 ЖК). То есть это могут быть отношения между:

• двумя или несколькими физлицами;
• между физлицами и государственными органами, например, между жильцами и Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ);
• между гражданином и юридическим лицом, например, между жильцом и управляющей компанией (УК);
• между разными юридическими лицами, например, между управляющими компаниями и поставщиками коммунальных ресурсов, а также различными подрядными организациями, производящими ремонт в МКД;
• между юрлицами и государственными органами, например, между УК и Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) или УК и Роспотребнадзором и т. д.

Естественно, что споры по жилищным отношениям всегда были и будут. Поэтому Жилищный кодекс предусматривает защиту жилищных прав двумя способами: административным и судебным (ст. 11 ЖК). При этом административный способ защиты предусматривает обращение с жалобой в государственные органы и органы местной власти в случаях, предусмотренных ЖК (ч. 2 ст. 11 ЖК).

Судебная защита подразумевает обращение за восстановлением нарушенных прав в суд (ч. 1 ст. 11 ЖК). При этом административный способ защиты не исключает судебного обжалования принятого административного решения. И, кстати, существует целое постановление Верховного Суда №14 от 02.07.2009 г., посвященное жилищным спорам.

Для понимания можно привести следующую классификацию споров по участникам правоотношений.

1. Споры между физлицами по вопросам пользования частным жильем:после развода и раздела имущества между бывшими супругами;
   после приобретения или наследования долей и микродолей в жилье;
   после регистрации (снятия с регистрации) и вселения (выселения) взрослых и их несовершеннолетних детей.
   
2. Споры между физлицами по вопросам пользования общим имуществом в МКД или в частном жилье (когда такое жилье в долевой собственности).
3. Споры между физлицами и региональными/местными властями:по вопросам выделения государственного/муниципального жилья и распоряжения им по договорам соцнайма;
   по вопросам отнесения помещений к жилым, а таже исключения их из жилищного фонда;
   по ограничению повышения размера платы за жилищно-коммунальные услуги;
   по учету жилищного фонда;
   по вопросам выкупа жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
   об обжаловании решений о признании (не признании) жилья аварийным.
   
4. Споры между физлицами и государственными органами (ГЖИ, Роспотребнадзор, региональный фонд капремонта, ФАС, органы, определяющие тарифы на КУ и т. д.) :по вопросам осуществления государственного/муниципального жилищного надзора и контроля;
   по ограничению повышения размера платы за КУ;
   по использованию фонда капремонта в МКД;
   по контролю за соответствием жилищного фонда нормативным требованиям законодательства;
   по перепланировке помещений в МКД.
   
5. Споры между физлицами и юрлицами (чаще всего юрлицами являются УК, ТСЖ, ЖСК):по использованию общего имущества в МКД;
   по содержанию и ремонту жилья;
   по перепланировке помещений в МКД;
   по созданию и функционированию ТСЖ, ЖСК и т.д.;
   по предоставлению коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями, УК и ТСЖ;
   по внесению платы за жилье и КУ.
   
6. Споры как между юрлицами, так и между юрлицами и государственными органами и органами власти (однако такие споры, как правило, не касаются физлиц, поэтому о них говорить не будем).

Здесь требуется небольшое пояснение: в чем заключается отличие государственных органов от органов власти? Под госорганами нужно понимать различные министерства и ведомства, которые, как правило, осуществляют государственный надзор и контроль.

Это, например, Федеральная антимонопольная служба (ФАС), которая следит за тарифами в сфере ЖКХ или Государственный жилищный надзор с Роспотребнадзором — это всё государственные органы, непосредственно контролирующие исполнение жилищного законодательства. Сюда же можно отнести прокуратуру, органы строительного надзора, различные департаменты архитектуры и т. д.

А органы власти — это либо региональные, либо муниципальные администрации, в вéдении которых находятся вопросы выделения жилья льготным категориям населения (инвалидам, ветеранам, многодетным и т. д.), оценка нуждаемости граждан в жилье, работа с аварийным и ветхим жильем, выкуп жилья при изъятии под госнужды и тому подобные вопросы.

В каких судах рассматриваются — подсудность

Жилищные споры (если речь идет о гражданах) рассматриваются либо в мировом, либо в районном судах. Мировые суды рассматривают споры:

• о взыскании долгов по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ) с ценой иска не более 50 тысяч рублей (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК);
• о взыскании задолженности по ЖКУ посредством судебных приказов независимо от цены иска.

Районные суды рассматривают споры:

• о взыскании задолженности по ЖКУ с ценой иска более 50 тысяч рублей;
• о признании права на жилое помещение;
• о вселении/выселении из жилого помещения;
• о прекращении или сохранении права пользования жильем у бывшего члена семьи собственника этого помещения (чаще всего после развода);
• об узаконивании перепланировки;
• о признании (непризнании) жилья аварийным;
• об изъятии жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных/муниципальных нужд;
• о предоставлении жилья по договору соцнайма;
• об отмене приватизации и т. д.

На самом деле перечень споров, рассматриваемых райсудами, больше. Но, как правило, именно перечисленные споры напрямую касаются граждан-физлиц.

Срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от предмета жилищного спора. Всего существует несколько сроков:

1. 3 года — основной срок исковой давности (ст. 196 ГК). Он распространяется, в том числе, на взыскание задолженности по ЖКУ. При этом течение срока исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу со дня, следующего за днем обязанности уплатить очередной платеж (п. 41 Постановления ВС №22 от 27.06.2017 г.);
2. 6 месяцев для обжалования решения общего собрания (ОС) собственников квартир в МКД (ч. 6 ст. 46 ЖК, п. 5 ст. 181.4 ГК). В этом случае началом срока является дата, когда истец узнал или должен был узнать о принятом решении. Например, течение срока начинается с даты размещения результатов решения ОС на информационных стендах и/или с даты размещения протокола ОС в ГИС ЖКХ или на официальном сайте;
3. 3 года для признания сделки недействительной и 1 год для оспоримой сделки (п. 1 и 2 ст. 181 ГК). В этом случае срок начинает течь с момента, когда сделка начала исполняться.

Отдельно следует оговорить случаи приватизации. По общему правилу признание приватизации незаконной можно осуществить в течение 1 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (п. 2 статьи 181 ГК). Чаще всего суды аннулируют приватизацию из-за того, что в ней не участвовали несовершеннолетние дети, зарегистрированные в жилом помещении. В этом случае судебная практика такова, что отменить приватизацию могут и через много лет.

Например, после смерти отца наследник узнаёт, что не был вписан в договор приватизации 18 лет назад. При этом наследник узнал о нарушении своих прав только сейчас. И с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав (через 18 лет после приватизации) суд может определить начало течения срока давности. И приватизация может быть аннулирована спустя 18 лет.

Какие доказательства предоставляются

Иски должны отвечать требованиям ст. 131 и 132 ГПК. То есть исковые заявления должны соответствовать установленной форме, и к ним должны быть приложены документы, доказывающие требования истца. Например:

• По искам о взыскании задолженности должны быть приложены документы о праве собственности лица на помещение, расчет задолженности и справки (выписки) из лицевого счета должника.
• По искам о признании права на жилье перечень документов зависит от основания признания права.
• По искам о выселении/вселении прикладываются документы, обосновывающие основания для выселения/вселения. Например, акты обследования жилищных условий, фото- и/или видеоматериалы, подтверждающие наличие в помещении личных вещей заинтересованной стороны, пояснения соседей, справки о составе семьи. В делах о выселении обязательным условием является участие прокурора (ст. 45 ГПК) и его пояснения.
• По искам об определении порядка пользования жильем прикладываются документы, подтверждающие право собственности или пользования помещением, и излагаются разногласия по поводу пользования помещением.
• По искам об узаконивании перепланировки прилагаются технические документы на помещение (технический паспорт) и заключение строительной экспертизы о том, что перепланировка осуществлена с соблюдением строительных правил и норм и не угрожает жизни и здоровью людей.
• По искам о признании (непризнании) жилья аварийным прикладывается решение администрации о признании (непризнании) жилья аварийным, материалы строительной экспертизы, фото-, видеоматериалы.
• По искам о выселении в связи с изъятием участка или помещения под государственные нужды прилагаются документы о направлении уведомления об изъятии.
• По искам об обязании УК/ТСЖ совершить определенные действия (например, произвести текущий ремонт) прилагаются обращения в компанию с просьбой о совершении действий, её ответы и фото-, видео материалы состояния общего имущества МКД.
• По искам о признании сделок недействительными прилагается сам договор сделки, а также доказательства и обоснование незаконности совершенной сделки.

Это только примерный перечень документов по некоторым видам дел — в зависимости от конкретных условий могут прикладываться и другие документы.

Как составить исковое заявление

В исковом заявлении указываются (ст. 131 ГПК):

1. Наименование суда, в который подается заявление.
2. Сведения об истце: ФИО, дата и место рождения, место жительства и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, паспортные данные, данные водительского удостоверения).
3. Сведения об ответчике:если ответчик — физлицо: ФИО, дата и место рождения, место жительства и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, паспортные данные, данные водительского удостоверения). Если истцу неизвестны дата, место рождения и один из идентификаторов ответчика, то это указывается в заявлении, и информация будет получена судом из соответствующих государственных органов;
   если ответчик — организация: наименование, адрес, ИНН и ОГРН.
   
4. Суть нарушения прав истца и его требования.
5. Обстоятельства и доказательства нарушения прав истца.
6. Цена иска (при необходимости) и расчет взыскиваемых средств.
7. Сведения о предпринятых действиях по досудебному урегулированию, если это требуется законом.
8. Перечень прилагаемых к заявлению документов.

Однако это лишь обобщенный перечень содержания искового заявления. Поэтому в каждом случае правильнее всего обратиться к юристу, который сможет правильно отобразить в иске все нюансы конкретного жилищного спора.

Центр юридической поддержки граждан России. Подпишитесь на наш телеграм канал