Рассказываем, почему ипотека под 0,1% это маркетинговый ход, с которым нужно быть осторожным.
Как бы ипотека
У застройщиков есть акция, как бы субсидированная ипотечная ставка 0,1%, но квартира будет дороже. Например цена квартиры 10 000 000 ₽, но в ипотеку под 0,1% она становится сразу 12 500 000 ₽.
Как работает любая субсидированная ипотека? Есть льготная ставка на законодательном уровне 7%, а ставка рефинансирования сейчас 8%. Разницу банку компенсирует государство, чтобы стимулировать рынок недвижимости.
Всё, что ниже 7% — это работа банка и застройщика. Ни застройщик, ни банк не занимаются благотворительностью. Застройщик платит банку бонус за предоставленную низкую ставку, следовательно надо заложить этот бонус в цену квартиры.
Между маркетингом и продажами
Такой маркетинговый ход, рассчитанный на меньшую переплату и меньший платёж, позволяет привлечь покупателя. Ведь многие при покупке смотрят, именно на то, сколько они могут платить в месяц со своего бюджета.
Если застройщики начнут раздавать скидки на квартиры, то это будет признаком того, что спрос падает и застройщики идут на снижение, тогда люди могут занять позицию «а подождём ещё».
Некоторые и цену на квартиру не поднимают при низкой ставке. Это звоночек, что у застройщиков не совсем выполняются планы продаж, поэтому они готовы отдавать бонус банку за счёт «скидки» от цены самой квартиры.
На чём можно погореть
Представьте, что по каким-то причинам вам придётся продать такую квартиру. Допустим, стоимость квартиры у застройщика 10 000 000 ₽. Вы покупаете эту квартиру по ставке 0,1% за 12 500 000 ₽. Первоначальный взнос 15% (1 875 000 ₽), то вы оформляете ипотеку на 10 625 000 ₽.
Квартира строится и вы ежемесячно платите. Вдруг вам нужно продать квартиру на этапе строительства или после сдачи, если на этапе стройки значит, это будет договор уступки, ну а после сдачи ситуация по цифрам такая же. Вам квартира обошлась в 12 500 000 ₽, а у застройщика она 10 000 000 ₽. По какой цене вы её будете продавать?
Конечно же, дешевле чем 10 000 000 ₽! Зачем покупать у вас её за 12 500 000 ₽, если она у застройщика есть за 10 000 000 ₽? По льготной ипотеке или по ставке 0,1% у вас её не купить. Поэтому, чтобы она была интересна рынку, вам нужно отдать её дешевле примерно на 10%.
Получается, что квартира, которая обошлась вам в 12 500 000 ₽ и за которую вы должны ещё скажем 10 625 000 ₽, будет интересна рынку пусть даже за 9 500 000 ₽, а если рынок снижается, то за сколько будет интересна? Может вы и успели за год выплатить 500 000 ₽ банку, но вот первоначальный взнос вы не вернёте и ещё доплатите банку 10 125 00 (долг) — 9 500 000 (цена продажи) = 625 000 ₽. Итого минус 3 000 000 ₽ на этом.
Ожидание и реальность
Да, можно тут сказать, что квартира вырастет или вы не будете продавать и будете жить там всегда со своим мужем или женой и не разведётесь, вам не понадобятся резко деньги и вы не потеряете работу… На растущем рынке, вы может и сократите свои потери в долгую за счёт роста цен но всегда эта уверенность розовых очков мешает нам думать критически и оценивать риски, а потом расстраиваемся что пошло
что-то не так.
