Извечный вопрос терзает любого, кто задумывался о своей квартире: стоит ли покупать жилье в ипотеку или выгоднее ее снимать?
Разобраться с этой дилеммой сегодня нам поможет брокер-юрист, член гильдии риэлторов России и автор телеграм-канала Estatica Алексей Пыленок.
Что дешевле в Москве: аренда или ипотека?
Разберем на конкретном примере. Для этого возьмем район, который имеет хорошую ликвидность как в плане продажи, так и с точки зрения аренды жилья — это Обручевский ЮЗАО Москвы. У него репутация благоприятного для жизни района, с хорошей экологией и расположением, а также он пользуется популярностью у квартиросъемщиков, в том числе студентов, поскольку находится поблизости от ведущих столичных вузов.
Итак, дано:
- однокомнатная квартира на вторичном рынке в Обручевском районе
- площадь 37 квадратных метров
- состояние «под аренду», со всеми необходимыми удобствами
На вторичном рынке стоимость таких квартир, по объявлениям ЦИАН, начинается с 12 млн рублей. Снять аналогичную квартиру можно за ежемесячную плату от 40 тыс. рублей. Эти цифры и возьмем в расчет.
Вариант 1: купить квартиру с минимальным первоначальным взносом в 15%
Допустим, вы накопили на минимальный первоначальный взнос за квартиру. Сейчас он составляет 15%, то есть в нашем случае 1,8 млн рублей. Вы идете в банк и получаете одобрение на сумму 10,2 млн рублей на максимальный срок 30 лет по программе ипотечного кредитования вторичной недвижимости по ставке от 10,9%. Сейчас это минимальная базовая ставка среди крупнейших игроков ипотечного рынка.
Рассчитываем ежемесячный ипотечный платеж — 102 035 руб. Получаем разницу между ежемесячным платежом и ставкой аренды в 2,5 раза.
Счет: Аренда 1 / Покупка 0
Вариант 2: накопить более внушительный первоначальный взнос, чтобы ставка по аренде была равна ежемесячному платежу по ипотеке.
Для того чтобы соблюсти паритет между ставкой аренды и ежемесячным платежом по ипотеке, необходимо накопить первоначальный взнос 7,75 млн руб и взять кредит на сумму 4,25 млн.
Счет: Аренда 1 / Покупка 1
Вариант 3: купить новостройку по льготной ставке с господдержкой в 8% годовых
Ставка по ипотеке на новостройку ниже, чем на вторичное жилье, почему тогда не купить новостройку? Давайте посчитаем.
Стоимость такой же квартиры в новостройке в Обручевском районе без отделки начинается от 15 млн руб со сроком сдачи в 2025 году. Берем минимальный первоначальный взнос 2,25 млн (15%), сумма кредита составит 12,25 млн рублей на срок 30 лет со ставкой в 8%.
Получаем ежемесячный платеж 90 тыс. руб. Но учтите, что после сдачи дома предстоят затраты на ремонт и меблировку, а эти 2 года, пока дом будет достраиваться, вам нужно будет снимать квартиру и платить еще 40 тыс. руб за аренду.
Да, помимо государственной программы под 8%, застройщики удивляют своими предложениями по субсидированию ипотечных ставок. До недавнего времени на рынке было много предложений новостроек по ставке от 0,1%. Разницу в ставках субсидировал застройщик, что закладывал в стоимость квартиры для покупателя — она становилась дороже на 10-15%. Осенью ЦБ обратил внимание на эту практику, поэтому сейчас таких программ осталось немного.
Зато есть “Семейная ипотека” и IT-ипотека. По ним условия покупки, разумеется, гораздо выгоднее.
Счет: Аренда 2 / Покупка 1
Вариант 4: Накопить тот же первоначальный взнос в размере 7,75 млн руб (64%) и взять новостройку по льготной программе со ставкой 8%
При таком первоначальном взносе в кредит нужно взять 7,25 млн руб. сроком на 30 лет по ставкой 8%. Ежемесячный платеж составит около 53 тыс. руб. Вспоминаем о ремонте, меблировке через 2 года, а также учитываем, что жить где-то нужно, пока строится дом, и приходим к логичному выводу…
Счет: Аренда 3 / Покупка 1
Мы видим, что математически снимать квартиру в аренду в Москве в большинстве случаев выгоднее, чем покупать ее в ипотеку. Такая разница в стоимости аренды и ипотечного платежа сложилась из текущих условия рынка. Дело в том, что количество предложений на рынке аренды в России выросло значительно в 2022 году. В столичном регионе предложение за год выросло почти в два раза. При этом спрос не изменился. Поэтому ставка аренды стала ниже.
Цены на саму недвижимость тоже снизились, но не так сильно. В среднем, сейчас они вернулись на уровень конца 2021 года.
Лайфхаки для тех, кто выбирает ипотеку:
- Если нужна именно своя квартира — а у этого может быть множество причин — лучше скопить как можно больший первоначальный взнос. Так ежемесячный платеж будет ниже, а за счет высвободившихся средств можно частями погашать ипотеку досрочно. Это позволит быстрее закрыть ипотеку, а значит и общая переплата по кредиту будет меньше.
- При частичном досрочном погашении ипотечного кредита лучше выбирать снижение ежемесячного платежа, а не сокращение срока кредита. В первом случае переплата будет меньше.
- Обязательно оставьте подушку безопасности. С ипотекой это особенно важно. Лучше отложить как минимум 3-5 месячных бюджета семьи с учетом ипотечного платежа.
- Не забывайте про возможность рефинансировать кредит как минимум один раз за срок его действия. С улучшением экономической ситуации ставки будут снижаться, и со временем можно будет снизить свой платеж.
- Если у вас есть двое несовершеннолетних детей или даже один, родившийся после 1 января 2018 года, рассмотрите вариант “семейной ипотеки”. Сейчас по ней можно взять новостройку по ставке до 6% годовых. Если у вас уже есть ипотека и планируется ребенок, после его рождения вы сможете рефинансировать текущий кредит по условиям “семейно ипотеки”.
- Если вы работаете в аккредитованной IT-компании — еще лучше. Вы можете претендовать на ставку до 5% годовых.
- Старайтесь не использовать материнский капитал в счет первоначального взноса. Ведь вам нужно будет наделить ребенка долей в квартире после выплаты ипотеки. А при необходимости продать такую квартиру под обременением будет крайне сложно. Если хотите использовать маткапитал, лучше направить его на досрочное погашение ипотеки, причем на последний, остаточный платеж.
- Многодетным семьям еще полагается выплата от государства в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Ее могут получить родители, у которых появился третий ребенок после 1 января 2019 года. В Дальневосточном федеральном округе выплата составит 1 млн рублей.
А вы за аренду или за покупку квартиры в ипотеку? Пишите в комментариях.
