Сервисные апартаменты в 2022 году продемонстрировали самую устойчивую позицию, о чем свидетельствует и капитализация, и показатели заполняемости действующих апарт-отелей. Сохранят ли они свое уверенное преимущество? Давайте попробуем заглянуть в будущее, а для этого посмотрим внимательнее на итоги прошлого года.
Апартаменты. 2022-й в цифрах
В Санкт-Петербурге по данным консалтинговой компании NF Group в прошлом году вышли на рынок 6,9 тысяч юнитов общей площадью 213 тыс. кв. м. Предложение апартаментов по сравнению с 2021 г. увеличилось в 1,5 раза.
Чуть отличаются цифры Nikoliers – за 12 месяцев 2022 года на рынок Санкт-Петербурга вышло 7,8 тыс. апартаментов, из них около 5 тыс. юнитов располагаются в проектах сервисных апарт-отелей, остальные относятся к сегменту «псевдожилья».
Продажи апартаментов за 2022 снизились вдвое. Всего было продано около 2100 апартаментов всех форматов общей площадью 67 500 кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 г. Такой спрос можно было бы сравнить с объемом продаж в 2016–2017 гг. – в самом начале развития сегмента, но с учетом кратно выросшего предложения это будет не совсем правильно.
Почему спрос упал? Здесь сложилось несколько факторов: влияние внешнеполитической ситуации, изменение внешнего и внутреннего рынка затормозили инвестиционный процессы. Многие профессиональные инвесторы «поставили на паузу» финансовую активность.
Цены при этом выросли: на рынок вышли новые интересные проекты, в том числе более дорогие, которые привлекли внимание потенциальных покупателей.
По данным консалтинговой компании NF Group, в Санкт-Петербурге в 2022 году по всем форматам апартаментов цены увеличились в среднем на 18%, в то время как стоимость жилья в новостройках выросла в среднем на 21%, а однокомнатные квартиры и студии - на 24%.
Сервисные апартаменты продемонстрировали самый уверенный и стабильный рост стоимости за год: цена квадратного метра увеличилась на 17%, до 268 000 руб. за кв. м. Несмотря на то, что в 2022 году было продано 1,5 тыс. юнитов, то есть на 60% меньше, чем в 2021 году, доля сервисных апартаментов в общем объеме продаж составила наибольшую часть – 70%.
За ними следуют рекреационные, дорожавшие на 15% и среднюю цену 317 000 руб. за кв.м. Кстати, это единственный формат, нарастивший объем продаж на 16% (379 юнитов было продано в 2022 году или 18% от общего объема продаж в сегменте апартаментов).
Несервисные апартаменты выросли в цене на 7%, до 258 000 руб. за 1 кв.м. Совокупные продажи этого вида апартаментов за прошедший год оказались на 18% ниже, чем в 2021 году (реализовано 235 юнитов или 11% от всего объема продаж апартаментов).
По мнению экспертов Nikoliers в целом по рынку апартаментов средневзвешенная цена лотов в экспозиции за 2022 год выросла гораздо скромнее – на 10% и составила 280 тыс. кв. м. При этом в сегменте «псевдожилья» средняя цена квадратного метра снизилась на 22% и составила 313 тыс. рублей, а цена на сервисные апартаменты увеличилась на 25% до 260 тыс. за кв. м.
Невзирая на разницу в подходе и методике, оба аналитических агентства едины во мнении – самый высокий рост средней цены показали сервисные апартаменты.
Рост цен, который продолжался преимущественно в течении первых шести месяцев 2022 года, сделал квадратный метр менее доступным, что, в свою очередь, стало одной из причин снижения спроса во втором полугодии.
Тем не менее, именно сервисные апартаменты быстрее других продаются и продолжают дорожать.
Из-за роста цен покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади. Это правило распространилось на все форматы данного сегмента коммерческой недвижимости.
В 2022 году в наиболее востребованных сервисных апартаментах по данным NF Group 83% пришлось на покупку студий. В несервисных доля студий увеличилась с 9% до 74% по сравнению с 2021 годом, а в рекреационных – с 5% до 55%. Если рассматривать совокупный объем продаж апартаментов по всем форматам, студии заняли более 70%.
Но это не значит, что инвесторы покупают самый дешевый лот на старте. Теперь они чаще всего выбирают определенного оператора или диверсифицируют инвестиции в разные проекты.
Гибкий формат с устойчивой доходностью
Конкуренция среди апарт-отелей растет. Появляются мультиформатные проекты, включающие апартаменты как для жизни, так и для инвестиций.
В мультиформатных проектах доходность может меняться в зависимости от сезона. Для примера, летом 2022 г. порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка апарт-отелей достигала 80-95%, а стоимость краткосрочного размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации, превышая 4-5 тысяч рублей.
Осенью, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели сменили ориентацию как минимум 15-25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. Но за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность была значительно выше, чем при аренде квартир, расположенных в той же локации.
Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева в декабре 2022 озвучила следующие цифры: «В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6–7% годовых». В то же время она подчеркнула, что доходность от сдачи в аренду квартир сейчас существенно ниже и не превышает 5%. А в качественных апарт-комплексах, имеющих высокие локальные и видовые характеристики, доходность может достигать и 10–12% годовых.
Что касается перспектив текущего года, «доходность от сдачи в аренду будет связана с опытом управляющей компании по привлечению аудитории и работой с возвратным туризмом. Ключевым фактором успеха апарт-отеля является понимание своей целевой аудитории, ее потребностей, желаний и адаптация предлагаемого продукта под эти требования», – считает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге.
Что дальше?
В отличие от квартир, апартаменты будут более интересны инвесторам по нескольким причинам: наличие гарантированных и прогрессивных программ доходности, реализация апартаментов на рынке аренды профессиональными управляющими компаниями, обеспечивающими эксплуатацию и продвижение объекта, а также выгодные условия приобретения.
Благодаря партнерским программам с банками и рассрочкам, инвестор может намного эффективнее использовать капитал, не вкладывая в проект сразу всю сумму.
Формат коммерческой недвижимости позволяет проектам появляться в уникальных престижных локациях, где стоимость квадратного метра обещает значительно вырасти с течением времени, а вариативность лотов обеспечивает комфортный порог входа.
Сервисные апарт-отели, несомненно, останутся ведущим видом апартаментов, который активно эволюционирует в многофункциональные современные комплексы.
«Запросы потребителей изменились. Сегодня для гостя недостаточно получить стандартный номер гостиничного типа. Важны не только локация и комфорт, но и развитая инфраструктура, эстетика, концепция апарт-отеля и новые возможности, которые он может предложить своим резидентам. Мы уже не создаем апарт-отель как таковой – мы строим многофункциональный комплекс, который сам по себе становится точкой притяжения для бизнеса и открытым пространством. Он соединяет возможности для жизни и отдыха, работы и заботы о здоровье человека, дает стимулы для саморазвития», - подчеркнул Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City, основатель апарт-отеля Well.
