Дороговизна жилья в Израиле набила оскомину и многие считают это важной причиной торможения репатриации и оттока молодых специалистов. Но возникающий на наших глазах кризис меняет ситуацию. Вот анализ израильских специалистов по недвижимости, который они провели на основе ситуации за последние несколько десятилетий.
------------------------------------------------------------------------------
Ближайшее будущее для строительного сектора в Израиле не выглядит радужным. В этом секторе есть несколько структурных проблем, которые вызывают приступы маниакальной депрессии, проявляющиеся в непредсказуемом росте и падении цен. Если четырнадцать лет назад мы чувствовали, как тяжело было развиваться отрасли, то за два года между первым локдауном Covid и серединой прошлого года мы почувствовали мощное ускорение, а в последнее время отрасль начала торможение.
Многие считают, что недвижимость будет вести себя как рынок капитала. Это ошибка, которая повторяется каждый раз, когда рынок недвижимости сталкивается с изменениями, на которые рынок капитала отреагирует в течение нескольких дней или часов. Но рынок недвижимости — это не рынок капитала: он громоздкий, отягощенный ограничениями в финансах, планировании, праве, ресурсах, методах строительства, рабочей силе и многом другом, и у него почти нет шансов вовремя отреагировать на изменения.
Лучшим примером является то, что произошло на израильском рынке недвижимости в первом десятилетии этого века. Первые две трети этого десятилетия были непрекращающимся кризисом снижения цен, что привело к значительному сокращению числа начатых строительных работ и застою в инициировании и планировании проектов. Тендеры Земельного управления Израиля не встречали большого интереса. В 2008 году тенденция изменилась, и цены на жилье начали расти. Но прошло еще три года, прежде чем строительная отрасль начала реагировать на новые строительные работы, за это время цены на жилье выросли более чем на 50%. Фактически только в середине прошлого десятилетия темпы начала строительства стали соответствовать ценовому тренду. Оглядываясь назад, становится ясно, что рост цен в основном был вызван тем, что строительный сектор раскачивался очень медленно.
Нет рационального объяснения тому, что произошло на рынке недвижимости между последним кварталом 2020 года и концом 2022 года. За это время цены на жилье выросли примерно на 33%, а спрос резко упал. В 2021 году было приобретено более 150 тысяч единиц жилья, что на 25% больше, чем в предыдущем пиковом 2015 году. Но если пик 2015 года можно было объяснить подавленным спросом, возникшим после отмены закона о "нулевом НДС", то в 2021 году причины были совершенно другими. В том году спрос резко вырос, поскольку череда выборов означала, что правительство не вырабатывает внятную жилищную политику на ближайшее время и население было дезориентировано. В то время отрасль была раскуручена и шла полным ходом. Количество строек было более, чем в два раза больше по сравнению с началом века. Строительные подрядчики вкладывали всё больше и больше в землю и строительство, чтобы удовлетворить высокий спрос. Но в то время как строительная отрасль действовала энергично, экономические показатели менялись, а вместе с ними спрос, стоимость строительства и финансовые затраты.
На первый взгляд, у застройщиков было достаточно времени, чтобы подготовиться к чёрному дню. Один из удивительных фактов, опубликованных недавно Центральным бюро статистики, заключается в том, что замедление продаж новых домов началось ещё в сентябре 2021 года. Другими словами, на бумаге застройщики уже могли заметить изменения и поменять своё поведение, но этого не произошло, так как цены на квартиры продолжали стремительно расти, и ни один застройщик не будет останавливать строительство, когда цены растут.
Как результат: застройщики извлекшие большую во времена высокого спроса, вынуждены будут заплатить за несвоевременное торможение, и цена может быть высокой.
Кризис на рынке недвижимости имеет три стадии. Первая - существенное падение спроса и количества сделок; вторая - через несколько месяцев выгодных предложений от застройщиков падение реальных цен; третья - общее снижение цен, в том числе на вторичном рынке, который в этом отношении является более заторможенным.
Израильский рынок недвижимости в настоящее время находится на втором этапе. Это только вопрос времени, и не долгого, прежде чем домовладельцы осознают, что они находятся в новой ситуации. Недавно опубликованные данные о ценах на жильё указывают на падение цен на новое жилье, проданное на свободном рынке, на 4,3% в течение двух месяцев. В денежном выражении это означает падение на 80 тысяч шекелей за среднюю квартиру, что является немалой суммой.
По данным Центрального бюро статистики в настоящее время застройщики держат более 53тысяч не проданных единиц жилья, что равносильно более, чем 80 млрд. шекелей. Всё это финансируется в основном за счёт подорожавших банковских кредитов. Между тем, финансы дорожают и для покупателей жилья и они уходят с рынка.
Чтобы не снижать цены, застройщики сначала пробовали специальные предложения по техническим характеристикам, такие как улучшенная кухня, кондиционер и ваучеры на аксессуары для ванных комнат, но "кухонные шкафы" не могут решить эти проблемы. Следующим этапом было снижение цен. Данные, обнародованные Центральным бюро статистики, показывают, что даже после этих снижений цен покупатели не вернулись на рынок, что говорит о том, что процесс далёк до окончания. окончание. И если процентные ставки продолжат расти, что вполне реально, то сокращения будут ещё больше.
Напомним, что в конце 1990-х и начале 2000-х годов многим строительным компаниям не удалось пережить спад в секторе после многих лет строительного бума на волне репатриации из стран бывшего Советского Союза. Что будет сейчас?..
Понравился материал - подпишитесь на наш канал!
Другие наши материалы по строительной теме:
Пауза, замедление или обвал - вот в чём вопрос
Где будет "сидеть" Гугл
Новые высотки
Умный дом с частной миквой
"Бурджа-Халифа" в Иерусалиме - быть или не быть
