REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов.
Проблема заключается в том, что тяжело найти подобные фонды, которые проходили бы для инвестирования с точки зрения шариатского стандарта, так как, большинство таких фондов либо закредитованы, либо уровень процентного дохода сильно зашкаливает, за счет сделок с ипотечным кредитованием и в целом за счет соответствующих финансовых инструментов, но мои поиски увенчались успехом. В этом обзоре я хочу рассказать, почему я решил включить СareTrust Reit Inc с потрясающей долларовой дивидендной доходность в 5,56% в свой долгосрочный портфель.
CareTrust REIT Inc - это медицинский REIT с географически диверсифицированным портфелем, состоящим из 212 объектов недвижимости, расположенных в 28 штатах и 23 операторами, с действующими договорами аренды Triple-Net. Компания вложила более 1,7 миллиарда долларов в недвижимость в учреждениях квалифицированного сестринского ухода (Skilled Nursing Facilities), в домах для престарелых (Assisted Living Facilities) и в учреждениях самостоятельного проживания.
В настоящее время учреждения квалифицированного сестринского ухода составляют 72% от общего портфеля, в то время как дома престарелых и кампусы составляют остальное. Больше всего объектов недвижимости в Техасе и Калифорнии - 39 и 34 соответственно.
Как и весь мировой бизнес, СareTrust REIT Inc был подвержен опасностям связанными с Covid 19, но как видно из цифр за 2 квартала 2020 года выручка компании практически не пострадала.
Так же, в связи с COVID-19 было много рисков связанных с потенциальными заражениями. Однако похоже, что операторы компании хорошо справились с ситуацией, с помощью расширенных возможностей быстрого тестирования, как отметило руководство во время последней конференц-связи:
«Мы также воодушевлены недавно начавшимся федеральным развертыванием системы быстрого тестирования результатов в домах престарелых по всей стране. По сообщениям, правительство поставляет от 600 до 700 платформ для тестирования в неделю, чтобы как можно быстрее доставить их во все 15 000 медицинских учреждений страны.
Некоторые из наших предприятий находятся в верхней части списка рассылки. Это был гигантский недостающий элемент в головоломке по контролю за инфекцией, в национальных стационарных учреждениях, не имеющих эффективного пункта лечения вируса, быстрые результаты тестирования, вероятно, будут самым большим достижением в продолжающейся войне с COVID-19. Тестирование в реальном времени в местах, где проживает так много наших наиболее уязвимых граждан, должно немедленно начать спасать жизни, многие жизни ».
В то время как общая заполняемость домов престарелых снизилась по всей стране, воодушевляет отчет руководства о том, что с марта по июль заполняемость домов престарелых CareTrust Inc оставалась стабильной. Количество учреждений квалифицированного сестринского ухода (без учета Ensign) в CareTrust действительно сократилось на 684 базисных пункта в годовом исчислении. Однако руководство отметило, что заполняемость с более высокой маржой увеличилась на 571 б.п. г / г. Кроме того, руководство начало замечать снижение начального давления вниз по мере того, как пациенты возвращаются к плановым операциям. Это было отмечено в комментариях руководства во время последней телефонной конференции:
«Дополнительный доход от квалифицированного сестринского ухода обеспечивает значительную частичную компенсацию общей потери занятости и увеличения расходов, связанных с COVID. Я также рад сообщить, что в целом портфолио: июнь и июль тенденция занятости в наших учреждениях квалифицированного сестринского ухода демонстрирует значительное сглаживание первоначальной нисходящей кривой по данным переписи. И по мере того, как людей становятся все больше и больше, а больницы продолжают медленно открываться для плановых операций, мы ожидаем, что результаты начнут расти».
Между тем, покрытие аренды арендаторами остается устойчивым. Как видно ниже, покрытие аренды у 10 ведущих арендаторов составляет 2,55x, а общее покрытие портфеля составляет 2,39x. Это выгодно отличается от показателей покрытия аренды за первый квартал, которые составляли 2,48x для 10 ведущих арендаторов и 2,34x для всего портфеля.
Если говорить про шариатский фильтр, то основная опасность исходит из соотношения долга к рыночной капитализации, проблема заключается в том, что на данный момент соотношение составляет 29%, но из отчетности видно, что компания снижает долг, во втором квартале 2020 года долг снизился на существенные 74 млн долларов, это порядка 15% и это позволяет предположить и надеяться на то, что эта тенденция будет продолжена.
Ежеквартальный дивиденд в размере 0,25 доллара США обеспечиваться стабильной доходностью на акцию за последний квартал в размере 0,34 доллара, который был неизменным на последовательной основе. Это представляет собой коэффициент выплат 73,5%, который в целом можно считать безопасным учитывая характер бизнеса, улучшенные показатели покрытия аренды клиентами и улучшенные показатели долга.
Итог:
CareTrust REIT столкнулся с серьезным риском, связанным с домами для престарелых. Качество объектов жилья для пожилых людей и его операторов отражается в стабильных уровнях заполняемости, о которых сообщает руководство. В то время как доход от сегмента сестринского ухода сократился, руководство начинает видеть стабилизацию, поскольку пациенты возвращаются к плановым операциям.
У компании положительный новостной фон, и аналитики рекомендуют это REIT в долгосрочный портфель, с точки зрения показателей, компании справедливо оценена, и не стоит ждать какого-то существенного апсайда, напротив, с учетом хорошей дивидендной доходности, я бы даже больше радовался серьезному снижению цены, для того, чтобы купить акции по более привлекательной цене, и за счет этого увеличить дивидендную доходность. Отдельно, нужно присматривать за показателем долга, если он будет снижаться, то долгосрочно это будет очень хорошим знаком!
Хотите научиться выгодно инвестировать с учетом шариатских стандартов?
Регистрируйтесь на мастеркласс по ссылке: www.islaminvest.ru
Подписывайтесь на мой Инстаграм: www.instagram.com/ibragimovzokirofficial/
