По данным Центробанка – средневзвешенная ставка выданной за апрель ипотеки упала до 8,32% годовых. Это новый исторический минимум. Стоит ли в таком случае брать ипотеку? Давайте разбираться.
В статье вы узнаете:
- Когда можно брать ипотеку
- Когда лучше арендовать квартиру
- Расчет покупки квартиры в ипотеку
- Расчет аренды квартиры + инвестиции
- 2 примера инвестиционных инструментов
Когда можно брать ипотеку:
- Вы покупаете квартиру своей мечты
По данным бюро кредитных историй “Эквифакс” на 28.09.2019 – Россияне берут ипотеку в среднем на 17 лет.
Если вы планируете жить в квартире следующие 17+ лет (срок кредита), тогда можно рассмотреть ипотеку. В противном случае вы рискуете потерять деньги и время при перепродаже квартиры.
- Ежемесячный платеж меньше 30% от ежемесячного дохода семьи
Если ваш платеж 30-50% от дохода, то вы рискуете. Что если ваш доход упадёт? Или вас сократят? Или компания в которой вы работаете закроется? В этом случае могут быть просрочки, штрафы и другие неприятности.
Если ваш доход не позволяет взять квартиру мечты в ипотеку, то лучше арендовать квартиру. И параллельно повышать свой доход. Аренда чаще всего дешевле, чем платеж по ипотеке. Бывают исключения: при высоком первоначальном взносе (от 40%), либо при каких-то льготных условиях (многодетные семьи, госслужащие и тп).
- У вас официальный доход
Если у вас официальный доход, тогда у вас будут более выгодные условия по кредиту. Также вы сможете ежегодно получать налоговый вычет на проценты по ипотеке. И если вдруг ваш доход снизится, вы сможете это подтвердить письменно и получить кредитные каникулы.
- Вы знаете сколько денег вы переплатите
Если вы покупаете квартиру с первоначальным взносом 10%, процентной ставкой 9% и сроком ипотеки 20 лет. То переплата будет равна стоимости квартиры, то есть вы заплатите за 2 квартиры.
Ниже будет расчет покупки квартиры в ипотеку.
Когда лучше арендовать квартиру:
- Вы еще не определились с городом, районом, количеством комнат, метражом
Если вы планируете переехать в другой город – не стоит брать ипотеку. Квартира будет якорем из-за которого вы можете упустить возможности.
Если вы думаете что сможете легко сдать квартиру, а аренда будет покрывать платеж по ипотеке, то это не так. Ежемесячный платеж практически всегда выше чем аренда.
Плюс сдача в аренду жилой недвижимости это скорее работа, а не пассивный доход. Арендаторы съезжают, квартиру нужно ремонтировать, решать какие-то вопросы по мебели и тп.
- У вас нестабильный доход
Арендовать квартиру – безопаснее. С арендодателем легче договориться чем с банком. Плюс вы можете переехать в квартиру подешевле. С ипотекой все сложнее.
Что важно помнить, если вы арендуете:
Обязательно инвестируйте разницу между платежом по ипотеке и стоимостью аренды. Иначе через 15 лет вы останетесь и без квартиры и без капитала.
Расчет покупки квартиры в ипотеку
Для примера возьмем квартиру за 10 млн. В Москве это средняя цена 2-комнатной квартиры. Если вы покупаете квартиру за 5 млн, то делите денежные показатели пополам.
Исходные данные:
- Стоимость квартиры 10 млн руб.
- Первоначальный взнос 2 млн руб.
- Процентная ставка 9%
- Срок 15 лет
Итог:
- Ежемесячный платеж 81 тыс. руб.
- Переплата 6,6 млн руб.
- Через 15 лет квартира в собственности
Расчет аренды квартиры + инвестирование
Давайте посмотрим какой капитал можно создать арендуя квартиру и инвестируя.
Исходные данные:
- Аренда квартиры ежемесячно 40 тыс. руб.
- Ежемесячно инвестируем 40 тыс. руб. (разница между платежом по ипотеке и арендой)
- Начальный капитал 2 млн руб.
- Процентная ставка 15% (средняя доходность при инвестировании в акции 15-25% годовых, возьмем нижнюю границу)
- Срок 15 лет
Итог:
- Капитал 45,4 млн руб.
За 15 лет вы заплатите денег столько же сколько и при ипотеке, но в итоге у вас не просто квартира, а капитал 45,4 миллиона рублей. Все это благодаря сложному проценту.
Если инвестировать 45 миллионов рублей под 10% годовых, то можно получать 375 тысяч рублей ежемесячно.
Рассмотрим более консервативный сценарий
Давайте снизим ожидаемую доходность и ежемесячный взнос.
Исходные данные:
- Ежемесячно инвестируем 30 тыс. руб.
- Начальный капитал 2 млн руб.
- Процентная ставка 10%
- Срок 15 лет
Итог:
- Капитал 21,3 млн руб.
С капиталом 21 миллион рублей можно получать пассивный доход 190 тысяч рублей в месяц. Ниже будет пример инструмента, с помощью которого это можно сделать.
Вывод:
Если у вас есть дисциплина, чтобы регулярно инвестировать и повышать свою экспертность в этом вопросе, то вы можете создать капитал.
Затем вы сможете получать пассивный доход с этого капитала, а на него либо снимать квартиру/дом, либо платить ипотеку. Также можно просто купить квартиру на часть капитала.
2 примера инвестиционных инструментов
1. Акции
В расчете мы инвестируем с доходностью 15% годовых. Это можно сделать с помощью акций.
Если посчитать доходность индекса ММВБ, то за 20 лет среднегодовая доходность получится ≈18%. Если инвестировать регулярно, то доходность будет выше, потому что вы будете попадать в кризисы и сможете докупать акции по низкой цене.
Вот график индекса ММВБ за 20 лет:
Индекс ММВБ вырос в 29 раз за 20 лет. Для примера индекс стоимости жилья в Москве вырос только в 9 раз за тот же срок.
Конечно вы можете сдавать квартиру и получать рентный доход. Но по акциям вы тоже будете получать дивиденды, и если их реинвестировать, то доходность будет еще выше.
2. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Это пример, как можно инвестировать капитал, чтобы получать пассивный доход.
Подробную информацию можно посмотреть на сайте https://aktivo.ru
Вывод:
Каждая ситуация индивидуальна. Спорить по поводу того покупать квартиру в ипотеку или арендовать можно вечно. Много разных переменных: процентная ставка, количество свободных денег, цена квартиры при покупке, перспективы района, наличие мат. капитала и тд.
И ответ на вопрос ипотека или аренда в каждой ситуации будет разный. Я призываю вас к тому, чтобы вы просчитали несколько вариантов и принимали поспешных решений.
Если у вас есть вопросы – пишите в комментариях. Также пишите ваше мнение по этому вопросу, интересно услышать другие точки зрения.
