Совсем, казалось бы, недавно вступили в силу нормы об обязательном оформлении сделок по долевому участию в строительстве через счета эскроу…
Всего лишь год прошел как застройщики робкими шагами стали опробовать законодательные новшества….
Стал прозрачен и ясен порядок открытия счетов эскроу и оплаты ДДУ….
Всё больше домов, оформляемых по новым правилам, готовятся ко вводу в эксплуатацию.
Теперь самое время задаться вопросом: «А как же сделать уступку по ДДУ со счетом эскроу?»
ДДУ С ЭСКРОУ - а что тут особенного?
Особенность ДДУ со счетами эскроу в том, что денежные средства, оплаченные Первоначальным дольщиком (участником), зачисляются не на расчетный счёт Застройщика (как это было ранее), а хранятся на спец.счете, открытом на имя Первоначального дольщика, и Застройщик получит эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию.
КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА УСТУПКУ ПРАВ ПО ДДУ?
На первый взгляд – всё просто. Пункт 10 ст. 15.5 ФЗ№ 214 говорит нам о том, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
На первый взгляд всё просто. Но давайте вникнем в процедурные вопросы
По ДДУ без эскроу сторонам соглашения об уступке было необходимо:
- составить соглашение,
- получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,
- убедиться, что ДДУ Первоначальным дольщиком полностью оплачен (подтверждается справкой от застройщика),
- рассчитаться между собой,
- зарегистрировать уступку в Росреесте,
- предоставить Застройщику копию зарегистрированного соглашения об уступке прав.
Но мы помним, что оплаченные Первоначальным дольщиком по ДДУ с эскроу средства находятся на счете (пусть и специализированном), но это счёт - Первоначального дольщика!
Застройщик этих денег не получал, он даже вправе отказать в выдаче справки, подтверждающей факт полной оплаты ДДУ.
Как быть?
На самом деле порядок изменился незначительно. На мой взгляд, стало даже удобнее.
Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент). Т.е. за справкой о полной оплате ДДУ нужно идти непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.
Новая процедура:
- составить соглашение,
- получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,
- получить от Банка эскроу-агента справку о полной оплате ДДУ,
- рассчитаться между собой,
- зарегистрировать уступку в Росреестре,
- Новому участнику предоставить Застройщику оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,
- Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,
- Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.
Если жилой дом уже введен в эксплуатацию, то выполнение последнего пункта – не требуется.
Подводные камни
В ФЗ № 214 появилось понятие: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счёте.
Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.
Сейчас застройщики и уполномоченные банки используют для ДДУ и договоров эскроу именно такую формулировку, слово-в-слово как в Законе. Но на первоначальных этапах во многих ДДУ была указана конкретная дата, после которой внесенные дольщиком по ДДУ средства возвращаются обратно на счёт дольщика, в случае если Застройщик не предоставит Банку Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В этом случае может сложиться ситуация, когда Первоначальный Участник уступил свои права по ДДУ, получил расчёт, но в период регистрации соглашения об уступке в Росреестре или до предъявления зарегистрированного соглашения об уступке Банку срок условного депонирования истекает.
Тогда Банк эскроу-агент возвращает деньги обратно Первоначальному дольщику.
Аналогичная ситуация возникнет в случае, когда Застройщик нарушает срок строительства, указанный в проектной декларации.
Что делать – Как быть?
Во-первых, внимательно прочитать ДДУ относительно срока условного депонирования. Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).
Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е. заключения с Новым дольщиком договора эскроу). Оптимальный вариант в этой ситуации – Система безопасных расчетов в крупных банках или расчеты через ячейку.
В-третьих, зарегистрировать уступку и предъявить Соглашение Банку эскроу-агенту:
- или ДО наступления указанного в ДДУ срока условного депонирования (в этом случае Новый Дольщик подписывает с Банком соглашение об изменении счёта, на который возвращаются средства при расторжении ДДУ).
- или (и это идеальный вариант) ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию, (в этом случае денежные средства, оплаченные по ДУДС, уже направлены Застройщику, и нет оснований опасаться их потери).
Для удобства приложил Вам форму Соглашения об уступке по ДДУ с эскроу.
Будут вопросы – пишите.
Искренне Ваш,
Василий С.
