Всегда мечтала жить в «доме с историей». Не в обезличенной многоэтажке-новостройке, а в здании с интересными парадными, лестницей с резными перилами, «своей» лепниной на потолке.
Недавно я нашла такую квартиру, почти договорилась о сделке, но… Начала сомневаться: сколько еще простоит этот старый дом? Не хотелось бы заехать, сделать ремонт и тут же попасть под расселение и снос. Смогу ли я в будущем продать квартиру, или она вскоре обесценится, поскольку здание признают аварийным? В общем, на моей дороге к «дому мечты» встал вопрос о его сроке годности.
Может ли у здания истечь срок годности?
У каждого дома в зависимости от типа постройки и используемых технологий есть заявленный срок службы. Например, послевоенная «сталинка» должна простоять не менее 150 лет, а довоенная — 120 лет. Советские кирпичные дома и, скажем, панельные многоэтажки (от 9 этажей и выше) обязаны прослужить верой и правдой не менее 100 лет. Современные «панельки» рассчитаны на 120 лет, а монолитные здания — на 150 лет. Самый короткий срок службы — у «хрущевок»: всего 50 лет.
Это не значит, что ровно через 50, 100 и 150 лет здания рассыплются. Дом — не таблетка: его реальный срок годности отличается от прописанного в ГОСТах и СНиПах.
От чего зависит состояние дома?
- Выбор материалов и качество строительства. Кривые стены, вываливающийся кирпич, цемент, не соответствующий нормам, — такой дом явно простоит меньше, чем ему положено.
- Климат и место. Здания одного и того же типа строились и строятся в средней полосе России с ее умеренным климатом и в Сибири с сильными ветрами и морозами до -40 °C. Очевидно, что дома одного возраста в этих регионах будут находиться в разном состоянии. Также есть мнение, что в советские времена (да и сейчас) в столицах качество строительства было гораздо выше, чем в регионах.
- Перепланировки. В старых типовых домах планировки также были типовыми. Чтобы подстроить их «под себя», жильцы самовольно переносили кухни, объединяли санузлы, пробивали перегородки, в том числе несущие, ставили двери в «удобном месте». Многие и этих изменений влияют на устойчивость здания и сокращают срок его службы.
- Состояние отдельных элементов. Дом может простоять больше века, но у его составных частей жизнь куда короче. Например, кровля из керамической черепицы рассчитана на 80 лет, а из асбестоцементных листов — на 30 лет; окна и двери в наружных стенах — на 40 лет; вентили, трубы, задвижки и прочее инженерное оборудование — на 10–20 лет. Перекрытия и некапитальные стены нужно менять через 50 лет. Алюминиевую электропроводку — через 10–20 лет, а медную — через 30–40 лет.
Лифт в многоэтажном доме должен исправно ездить в течение 25 лет после первого запуска. Но некоторые его детали (например привод дверей и подвесной кабель) потребуют замены уже через 5 лет.
Что такое износ здания?
Физический износ дома означает, что его конструктивные элементы и инженерные системы теряют свои эксплуатационные качества и постепенно приходят в негодность. Если износ здания — 10 %, оно находится в хорошей форме, 11–40 % — в удовлетворительной. При износе в 60–80 % его признают ветхим, а больше 80 % — аварийным.
Иногда говорят, что в год дом «стареет» на 1 %. Но это как раз тот случай, когда время можно повернуть вспять. Управляющая компания и специальные службы регулярно проводят замену инженерных систем, не затягивают с капитальным ремонтом — срок службы такого здания увеличивается. Так, встречаются «ухоженные» панельные постройки 70-х годов, изношенные на 30–40 %, а не на положенные 70–80 %.
Кстати, на стоимость квартиры значительно влияет именно износ дома и то, как давно проводился капитальный ремонт, а не год постройки в паспорте.
Как проверить надежность старого дома?
- Зайти на сайт Реформа ЖКХ. Вбив адрес дома, можно получить массу полезной информации: год и серию постройки, аварийность, капитальный ремонт — выполненный и запланированный, вид перекрытий и кровли, состояние инженерных систем и т. д.
- Запросить у продавца выписку из техпаспорта дома о состоянии конструктивных элементов. В ней также будут сведения о состоянии строительных конструкций, их степени износа и общем износе дома. Эти данные можно сравнить с теми, что нашлись в интернете.
Информация об износе важна, если в планах покупателя — взять ипотеку. Банки часто не дают кредит, если дом изношен больше чем на 45 %. - Заказать инженерно-строительную экспертизу. Она даст объективную оценку, но обойдется по крайней мере в несколько десятков тысяч рублей.
- Проверить перепланировки. Узнать, как часто меняли свою конфигурацию все квартиры в доме, не удастся. Но выяснить, все ли законно в той, которая приглянулась покупателю, можно. Достаточно сравнить техпаспорт с существующим расположением стен, а для надежности захватить с собой специалиста из организации, которая занимается узакониванием перепланировок.
- Провести внешний осмотр. На стенах здания не должно быть серьезных дефектов. На потолке в квартире — признаков плесени и конденсата, параллельных или древовидных трещин, протянувшихся на несколько комнат. Обычный теннисный мячик покажет, есть ли просадка пола и фундамента. А спертый запах в подъезде предупредит о проблемах с вентиляцией, канализацией и, возможно, грунтовыми водами. Подробнее о том, как выбрать квартиру на вторичном рынке, мы рассказывали тут.
- Застраховать квартиру. Если я все-таки остановлюсь на квартире в здании «в возрасте», то всерьез задумаюсь о полисе «Под ключ» от Страхового Дома ВСК. В таких домах часто бывают сюрпризы: возгорание из-за старой проводки, у соседей (или у меня) прорвало трубу, и вода хлынула в квартиры снизу. А полис покрывает все основные риски — от пожара и кражи до аварии инженерных систем, а также гражданскую ответственность перед соседями.
Оформить такой полис можно за несколько минут на официальном сайте компании или через мобильное приложение «ВСК Страхование».
