Сегодня на Циан зашел. Ценники на аренду даже ниже, чем когда я квартиру себе искал в 2018 году. Но зато цены на квартиры подскочили огого. Непонятно, почему. Откуда сейчас у людей деньги? А брать квартиру сейчас под сдачу – вообще маразм. Есть у меня подозрение, что аренда уже не вернется обратно, будет дальше проседать. Некоторый процентик людей так и останется на удаленке. В Москву вернутся далеко не все.
Так написал мне один знакомый. И действительно, мы наблюдаем интересную вещь: впервые за долгое время тренды на продажу и аренду разошлись. По крайней мере, такое у многих складывается впечатление. Раньше все было синхронно: если росла аренда, то вслед за ней и цена квартир. Во время кризиса так же все вместе падало. Неужели коронакризис настолько поменял закономерности?
Давайте подумаем. Здесь есть несколько соображений.
1. Не стоит забывать, что аренда значительно гибче. Это ее свойство мы не раз отмечали. Аренда всегда быстрее реагирует на любое изменение экономических условий, именно поэтому она является неплохим опережающим индикатором (по отношению к цене продажи). Арендаторы относительно легко могут менять место жительства, экономя на арендной плате (или наоборот заселяясь в более роскошные апартаменты). Собственники квартир (под аренду) опасаются простоев, поэтому соглашаются на скидки, только чтобы квартира не пустовала. Совсем иначе собственники действуют, когда хотят продать квартиру: тут они готовы ждать хоть до второго пришествия, лишь бы не продешевить. Могут снимать объект с рекламы, потом вновь его ставить, но по более высокой цене (зачем – загадка: если квартира не продалась за N миллиона, то с чего они взяли, что по N+1 млн она будет пользоваться успехом у покупателей). В общем, ведут себя не особенно адекватно, но с формальной точки зрения ситуация на рынке недвижимости выглядит так, что цены не падают. До поры до времени. Точнее, существует лаг между движением цены и тем событием, которое его вызвало.
Так что возможно, продажная цена пока просто не успела среагировать.
2. Существует мировой долгосрочный тренд на снижение ставок (преимущественно в развитых странах). Он связан с постепенным ростом производительности труда и соответственно с высвобождением ресурсов в том числе (опосредовано) денег. Денег становится все больше, а точек их приложения – все меньше. Вкладывать их становится некуда, деньги «ищут» любые точки приложения, лишь бы поиметь хоть какую-то доходность. Часть этого потока устремляется на рынок недвижимости, что закономерно приводит к снижению арендных ставок. С точки зрения российских реалий это выглядит так: где раньше можно было получить 6% годовых на вложения в недвижимость под сдачу в аренду, теперь осталось дай бог 4%. Что, впрочем, почти не приводит к перетоку денег на другие рынки, т.к. доходность синхронно падает везде. Снижение арендных ставок выражается не столько в снижении цены аренды, сколько в подъеме цен на квартиры. Так что вполне возможно мы стали свидетелями очередного акта снижения ставок, так сказать, «по-российски». Коронакризис усилил давление на ставки из-за снижения спроса на инвестиции (например, владелец ресторанного бизнеса до карантина предъявлял спрос на кредиты; после – он решил закрыть свой бизнес, а значит, ему уже не нужны деньги на развитие).
3. Власти своими антикризисными мерами создают дополнительное давление на ставки. Подробное освещение этой темы будет вне рамок данной статьи, но одну такую меру мы упомянем – это субсидирование ипотеки. Причем это к тому же сопровождается довольно агрессивной рекламной кампанией. «Буду платить за свое банку, а не дяде» - мы помним. Ипотеку можно взять на покупку квартиры, но нет ипотеки на аренду. Поэтому и выходит, что в странах с развитой ипотекой квартиры стОят дорого, в то время как аренда на них стоИт на месте. Наши власти пытаются доказать, что мы являемся частью того развитого мира, где ставки утыкаются в пол (только по-моему не учли, что ресурсов для таких замыслов недостаточно).
Так что на вопрос «откуда у людей деньги» ответ по-моему очевидный.
Итак, резюмируем. Отчасти, снижение арендных доходностей вызвано объективными факторами - общемировой тенденцией снижения ставок, а также действиями государства. Отчасти оно объясняется тем, что аренда просто быстрее среагировала на текущий кризис.
Больше интересных материалов в Недвиномике