Дмитрий Маслов о недвижимости

Летом 2025 года я купил квартиру в Москве. Написать сразу, по свежим следам, не получилось (не до того было), но в истории, по-моему, скрыто немало поучительного и, надеюсь, интересного. Полагаю, рассказ будет полезен не только тем, кто сам находится «на низком старте» (то есть тоже планирует покупать недвижимость), но и просто для общего развития. Некоторые личные моменты я, конечно, опущу, но самое важное постараюсь не пропустить. Разобьем для удобства нашу историю на четыре части: - подготовка - поиск - сделка - последствия I...

До недавнего времени недвижимость оставалась едва ли не последним убежищем скряги. Можно было скупать бетонные активы целыми этажами (часто еще и на чужие деньги), владеть ими, и ничего это почти не стоило. Коммуналка — ерунда, относительно стоимости квартиры — сущие копейки. Налоги — совсем смешно. Государство всеми силами поощряло: покупайте, милые, квартиры, это выгодно, это надежно. И необременительно. И все в одном! И, кстати, так оно и было. Владельцы недвижимости получали все профиты и не несли почти никаких издержек...

Любопытно, как быстро адаптируется психика к любому обстоятельству. Где-то до 2018 года новостройки стоили дешевле вторички (порой, существенно дешевле). Покупатели мысленно оправдывали такое положение дел тем, что новостройки - очень рискованно (задержки, обманутые дольщики и все такое), неудобно (новостройки в полях или в промзонах), некачественно (застройщики экономили на строительстве), нужно еще тратить деньги на ремонт и т. д. Во вторичке проблем же существенно меньше, обжитый район, можно заселиться и сразу жить...

На что стоит обратить внимание при покупке загородного объекта. По опросам россияне мечтают жить в собственном доме. Но вместо этого хватают квартиры в многоэтажках. Это противоречие мы уже анализировали, когда исследовали феномен антиренты дач. Почему же, когда дело доходит до дела (простите за тавтологию), люди отворачиваются от своей мечты и остаются в городе? И даже в тех случаях, когда все-таки решаются на покупку собственного дома, быстро разочаровываются, стремясь быстрее сбагрить свое добро...

В околоэкономических кругах разве что ленивый не встречает ласковым словом Набиуллину за ее жесткую денежно-кредитную политику (на самом деле, назвать текущую дкп «жесткой» можно с изрядной натяжкой), и все с придыханием ждут не дождутся момента, когда все-таки ставка опустится, дойдя до привычных народу однозначных значений. Отдельной группой тут стоят строительное лобби и рядом с ними погрустневшие застройщики. На первый взгляд, их можно понять: ипотека, за исключением льготной, практически недоступна, что значительно охлаждает (точнее, замораживает) спрос на жилье...

Возник тут у нас с Т-инвестиции небольшой спор. Я активно попросил, чтобы в проспекте TRRE (паевый фонд, привязанный к цене квартир ЖК Репаблик) они поменяли «низкий риск» на «высокий». Последней каплей стало то, что эмитент произвольно перенес дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Если вы думаете, что только в этом проблема с фондами от Т-банка, то вы ошибаетесь. Только на моей памяти они трижды жестко нагибали инвесторов: - сначала не давая продать паи ни по каким ценам (т.е. буквально...

Что происходит с главной движущей силой российского рынка недвижимости – ипотекой? – давайте смотреть статистику за 2025 год. Попробуем формат «картинки – комментарии». После провала второй половины 2024 – начала 2025 положение застройщиков стало угрожающим. Выдачи ипотеки откатились на уровни пятилетней давности, что было совершенно недостаточно даже «для поддержки штанов». Но как это уже неоднократно наблюдалось ранее (например, в 2020, в 2022 году), спад не оказался слишком долговременным. К концу 2025 года объем выдач фактически вернулся к рекордам прошлых лет (более 800 млрд...

Несколько месяцев разбирательств и хождение по всем инстанциям не помогли автору этой статьи решить вроде бы элементарный вопрос с корректным пересчетом долга по коммунальным платежам. Была такая поговорка «заплати налоги и живи спокойно!» Посыл понятный: мы тебе причиним страдания, но только один раз, а дальше свободен. Заменив одно слово в поговорке получим более актуальную для россиян «заплати коммуналку и живи спокойно». Как бы не так! Оказывается, можно заплатить коммуналку, и не единожды, но это совершенно не обязательно приведет к вашему спокойствию...

Посмотрите на динамику любого финансового актива, и вы легко заметите, что даже у самых лучших представителей фондового рынка (например, Сбера) на фоне в целом растущего тренда все равно будут наблюдаться длительные периоды снижения (даунтренды). Что в целом логично: деревья не растут до небес, и спекулянты, покупая и продавая акции, гоняют цены в обе стороны. Потом посмотрите на недвижимость, и никаких явных даунтрендов вы не увидите (а недвижимость, как минимум отчасти может считаться финансовым активом)...

Когда у россиян спрашивают, где они хотели бы жить, 2/3 из них уверенно заявляют: конечно, в своем доме! Реальность отличается на 180 градусов: те же самые люди почему-то тарят как не в себя новостройки в мегаполисах, средняя этажность которых достигает почти 20 этажей (!). Домами тоже интересуются, но больше факультативно, и поближе к столицам. При этом есть сегмент, самого что ни на есть загородного жилья, испытывающий затяжной и системный кризис. Ажиотаж последнего времени, когда при слове «недвижимость» глаза покупателей загорались холодным огнем вожделения, совсем обошел его стороной...

Попробуйте абстрагироваться от недвижимости и представьте, что вторичка это, допустим, юаневая облигация (ее вы можете купить за 10 млн. рублей), а новостройка - это фьючерс на юань с экспирацией через три года (он стоит 11 млн. рублей). При этом на покупку юаневой облигации вы тратите все 10 млн, но в качестве компенсации вам приходят купоны раз в год в размере 500к. На фьючерс не приходят купоны, но зато их можно купить с плечом по ставке 6% годовых и с гарантийным обеспечением 20%. То есть у вас на счете блокируются 2...

Не секрет, что народ у нас отдыхать не прочь, а работать – не очень любит. Может быть поэтому критику Новогодних Праздников (которые длиной больше недели) встретишь нечасто (точнее, почти никогда). Несмотря на сомнительную пользу для этого самого народа и большое количество побочных эффектов. Ну вот, встречайте критику. И, как ни странно, эта тема имеет довольно значительное отношение к недвижимости. На самом деле, можно поделить людей на три касты. 1. Условно богатые. Используют каникулы для поездок и развлечений...