Дмитрий Маслов о недвижимости

Выиграть смогут разве что барыги. Вот неймется все кому-то. Только-только удалось притормозить инфляцию (или показалось), как опять пошли разговоры о новых льготных программах. Ведь не секрет, что как раз обилие льготных кредитов спровоцировало инфляцию (как одна из причин), и чтобы некоторые имели возможность выплачивать льготный процент, ЦБ вынужден держать более высокую ставку для всех остальных (о чем, кстати, не раз заявлял). Так что за льготные кредиты платит вся экономика. И ладно бы польза какая была...

У меня есть знакомая, недавно купившая с мужем квартиру. Квартира недешевая, в Москве. Копили долго и напряженно (такое возможно), но наконец смогли осуществить свою мечту (и, кстати, без всякой ипотеки). Но есть один нюанс: у пары нет детей. Когда мне рассказали данный кейс, мои мысли устремились в совсем другое русло. Как вообще дети влияют на благосостояние? Какие группы наиболее платежеспособны? Какое это влияние оказывает на демографию? Каковы долгосрочные последствия всего этого? И вот родилась следующая несложная модель...

Не решаются открыто говорить о снижении цен, которое уже вовсю идет. Ранее мы отмечали, что цены на вторичку уже года три топчутся на одном уровне в номинальном выражении (а в реальном, соответственно, быстро снижаются). Однако есть еще новостройки. И там все последнее время наблюдался феноменальный пересмотр ценников в сторону облаков. Однако, ключевое тут слово «наблюдался», потому что теперь ничего такого не наблюдается. А происходит то, что рано или поздно должно было произойти: вслед за снижением...

Много разговоров про заморозку вкладов. Риски, говорят, огромные. Несмотря на отсутствие серьезных прецедентов в новейшей истории России (при желании, конечно, можно притянуть и павловскую денежную реформу, которая, впрочем, была в СССР, и ограничения по выдаче валюты со вкладов в 2022 году, где владельцы депозитов ничего не потеряли), тема, что называется, не сходит с экранов. Я, конечно, не утверждаю, что рисков хранения рублей в банках вообще не существует, но, по-моему, пока имеются легальные способы экспроприации (налоги, ослабление рубля), грабить в открытую смысла нет никакого...

В последнее время набирает ход интересный психологический феномен, которое я красиво назову «безумие, не опирающееся на факты». Суть его в том, что граждане уверены, что цены на недвижимости растут как на дрожжах. Это стало практически общим местом. Вот один из типичных комментариев в таком духе: Проблема в том, что данное мнение слишком слабо соотносится с действительностью. Мягко говоря. Точнее сказать, ничего такого не наблюдается. Я не поленился и полез на сайт, со статистикой по индексу домклик (это самый точный индекс недвижимости по Москве по данным реальных сделок)...

Деньги россиян на вкладах не дают покоя лучшим умам. Кто знает, сколько раз, мечтательно причмокивая губами, кабинетные аналитики мысленно отняли их и поделили. Ах, сколько проектов можно запустить на эти деньги, сколько акций скупить, сколько недвижимости! Объем депозитов все растет, и непереносимо желание запустить свою лапу в этот оазис. Вот только не идут деньги почему-то никуда. А копятся на депозитах. Видит их око, да зуб неймет. Разберемся, почему надеждам разгонятелей цен на недвижимость, что деньги с депозитов хлынут к ним, не суждено сбыться...

Бывает пузырики, бывают пузыри, а бывают пузырищи. На вторичку, согласно нашей модели фундаментальной стоимости, цены оказались завышены чуть ли не вдвое. Но такое получилось из-за запредельной ставки ЦБ. При этом, бум в аренде, а также весьма низкая ликвидность, сокращает потенциал снижения на вторичном рынке. Кроме того, ставка, видимо, не всегда будет столь высокой. А при снижении ставки, оживут поникшие ипотечники, и весьма вероятно, опять разгонят цены на бу-шные квартиры. Так что я бы особенно не рассчитывал на долгосрочное, и даже среднесрочное снижение цен...

Так бывает всегда: когда государство запускает лапу в рыночные процессы, кончается это всегда тем, что кто-то остается за это платить. Вопрос лишь в том, в чей на этот раз залезут кошелек. Теперь выбирайте сами, кто должен платить за разрыв пузыря новостроек: · дольщики · банки · застройщики · все мы (через инфляцию) На самом деле, обычно у кого слабее переговорная сила, тот и платит. А самым слабым звеном мне видятся две последние категории: население покорно примет очередной виток инфляции. А застройщики слишком слабы, чтобы на что-то рассчитывать...

Любой собственник наверняка хоть раз задумывался, а сколько на самом деле должна стоить моя непосильно нажитая? Конечно, несложно зайти в базу объявлений и посмотреть, за сколько продаются (точнее, не продаются, т.к. висят) другие, аналогичные объекты недвижимости. Потом, как водится, накинуть 10% на торг – и вот, мы уже знаем, сколько стоит наша квартира. Но не слишком ли дешево? – ведь критерий цены «как у соседа» имеет очевидные недостатки. Тем более, что пока вы смотрите на соседа, сосед смотрит на вас, и получается, что оценка квартиры превращается в тавтологию...

Главная (и почти неразрешимая) проблема строительной отрасли в том, что без субсидирования и постоянного роста цен схема продаж совершенно нежизнеспособна. Чтобы новостройки имело смысл покупать, они должны стоить дешевле аналогичной вторички на сумму банковских процентов. Чем выше банковский процент, тем больше должен быть дисконт. Так, собственно, и функционировала данная схема до реформы эскроу (см. классический рынок новостроек). Основную выгоду покупатель получал на том, что «новостройки дорожали...

Обычно считается, что плохая демография снижает спрос на жилье. Логика тут как будто понятная: меньше людей, меньше спрос на недвижимость. Однако, все гораздо сложнее. Спрос на недвижимость вполне себе может расти даже при сокращении численности населения. Во-первых, спрос зависит не столько от количества людей, сколько от количества денег у них. Во-вторых, спрос предъявляют не люди, а домохозяйства. А численность домохозяйств также растет за счет эффекта дробления домохозяйств. Подробнее об этом рассказывал в данной статье...

В 2018-19, помнится, были жаркие споры по поводу влияния ипотеки на цены. Многие форумчане на полном серьезе отрицали, что цены растут именно из-за ипотечных вливаний, придумывая стопицот причин, почему это не так. Прошло время, никто уже не спорит, т.к. данное соображение стало общим местом. Зато теперь появились другие спорщики. Народ также на полном серьезе стал отрицать, что цена аренды растет из-за всеобщего подъема зарплат, и тоже придумывает кучу возражений. Кто-то уверяет, что зарплаты не...