Дмитрий Маслов о недвижимости

Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся». Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз. Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас)...

Развиваем формат коротких ответов на вопросы читателей. Вопрос можно задать в тг-канале под постом https://t.me/epicris/735 3. Прогноз по ценам на недвижимость на ближайший год. Основной наш метод прогнозирования – сравнение емкости нового строительства и выдач кредитов. Ценовой импульс направлен вверх, когда кредитов выдается больше, чем запускается новых проектов. Вниз – когда наоборот. До середины 2024 года ипотеки раздавали больше, чем застройщики выводили новых проектов (в деньгах). Цены предсказуемо росли...

Свой вопрос автору можно задать тут. Автор постарается ответить на все вопросы, если они не выходят за рамки его компетенции (темы недвижимость, экономика, инвестиции, кризис цивилизации и др). Итак, начинаем. 1. Почему автор этого канала очень убедительно (я не стебусь) обосновывает будущее падение цен на недвижимость, а цены например в Москве, после недолгого отката с осени 22 по примерно 24-й год только растут, в эконом сегменте уже примерно +2 млн за квартиру. Больная тема: автор все прогнозирует снижение цен, а цены все не снижаются...

Застройщикам не откажешь в самоиронии. И, видимо, с деньгами у них не настолько худо, если находятся средства на «креативный маркетинг». Попалась мне такая реклама семейной ипотеки от A101. Довольно забавно на первый взгляд. «Без удорожания» - но при этом семья воспринимает данное мероприятие как сверхзадачу с привлечением всех ресурсов. Ну, посмеялись, отложилось (что медийщикам и было нужно), и разошлись. Но что-то мне в этой картинке сразу не понравилось. История обыгрывает «Репку», но это какая-то неправильная Репка...

Политика государства, начиная с маткапитала и заканчивая семейной ипотекой, неизменно увязывает улучшение жилищных условий населения с ростом показателей рождаемости. И вот строители в поте лица все строят, строят и строят, а детей не мигрантского происхождения в стране почему-то становится все меньше, меньше и меньше. Странно все это? Для всех, но только не для читателей этого блога. И вроде как опросы подтверждают правоту не автора, а государства. Вот совсем недавно вышел свежий опрос (который и стал отправной точкой этой статьи), https://wciom...

После покупки (чего-либо) какая-то часть вашего «я» окажется несчастной, и это не просто так. Когда вы покупаете недвижимость (любую), вы неизбежно ощутите проблему альтернативных издержек. Альтернативные издержки, издержки упущенной выгоды или издержки альтернативных возможностей (англ. opportunity cost) — экономический термин, обозначающий упущенную выгоду (в частном случае — прибыль, доход) в результате выбора одного из альтернативных вариантов использования ресурсов и, тем самым, отказа от других возможностей...

Сегодня, в эпоху относительного квартирного изобилия (даже по официальным данным на каждого жителя России приходится почти по 30 квадратных метров), стремительно распространяется фетиш на новизну дома. Просто жилье никого уже не устраивает, подавай ему квартиру в новом доме! Настолько, что иногда разница цен в старых и новых домах отличается чуть ли не вдвое. Иногда больше. Но есть ли смысл так переплачивать? В рентных локациях (таких как Москва) главную ценность определяет не дом, а земля (на которой стоит этот дом)...

Как ипотека затягивает ресурсы общества без малейшего выхлопа для экономики. В 2025 году, по заявлению Силуанова, объем государственного субсидирования льготных ипотечных программ увеличится до 2 трлн рублей. https://спроси.дом.рф/news/subsidirovanie-lgotnoy-ipoteki-dostignet-2-trln-rubley/ В 2024 году – было около 1,1 трлн https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2024/10/18/1069665-siluanov-otsenil-rashodi За 2021-23 совокупно 568 млрд. https://www.interfax.ru/business/983729 И хотя нормальную...

Интересно все же устроен русский человек. Один из самых популярных аргументов в пользу ипотеки звучит так: «а как же еще купить квартиру простому работяге?». Накопить же на недвижимость невозможно. Странная логика: то есть на выплату кредита (+ проценты) у вас денег хватает, а просто так откладывать деньги не хватает (причем в последнем случае уже банк будет вам отгружать проценты). Этот специфический психологический феномен можно по-простому назвать «требуется волшебный пендель». Чтобы русский человек...

Выиграть смогут разве что барыги. Вот неймется все кому-то. Только-только удалось притормозить инфляцию (или показалось), как опять пошли разговоры о новых льготных программах. Ведь не секрет, что как раз обилие льготных кредитов спровоцировало инфляцию (как одна из причин), и чтобы некоторые имели возможность выплачивать льготный процент, ЦБ вынужден держать более высокую ставку для всех остальных (о чем, кстати, не раз заявлял). Так что за льготные кредиты платит вся экономика. И ладно бы польза какая была...

У меня есть знакомая, недавно купившая с мужем квартиру. Квартира недешевая, в Москве. Копили долго и напряженно (такое возможно), но наконец смогли осуществить свою мечту (и, кстати, без всякой ипотеки). Но есть один нюанс: у пары нет детей. Когда мне рассказали данный кейс, мои мысли устремились в совсем другое русло. Как вообще дети влияют на благосостояние? Какие группы наиболее платежеспособны? Какое это влияние оказывает на демографию? Каковы долгосрочные последствия всего этого? И вот родилась следующая несложная модель...

Не решаются открыто говорить о снижении цен, которое уже вовсю идет. Ранее мы отмечали, что цены на вторичку уже года три топчутся на одном уровне в номинальном выражении (а в реальном, соответственно, быстро снижаются). Однако есть еще новостройки. И там все последнее время наблюдался феноменальный пересмотр ценников в сторону облаков. Однако, ключевое тут слово «наблюдался», потому что теперь ничего такого не наблюдается. А происходит то, что рано или поздно должно было произойти: вслед за снижением...