Дмитрий Маслов о недвижимости

Посмотрите на динамику любого финансового актива, и вы легко заметите, что даже у самых лучших представителей фондового рынка (например, Сбера) на фоне в целом растущего тренда все равно будут наблюдаться длительные периоды снижения (даунтренды). Что в целом логично: деревья не растут до небес, и спекулянты, покупая и продавая акции, гоняют цены в обе стороны. Потом посмотрите на недвижимость, и никаких явных даунтрендов вы не увидите (а недвижимость, как минимум отчасти может считаться финансовым активом)...

Когда у россиян спрашивают, где они хотели бы жить, 2/3 из них уверенно заявляют: конечно, в своем доме! Реальность отличается на 180 градусов: те же самые люди почему-то тарят как не в себя новостройки в мегаполисах, средняя этажность которых достигает почти 20 этажей (!). Домами тоже интересуются, но больше факультативно, и поближе к столицам. При этом есть сегмент, самого что ни на есть загородного жилья, испытывающий затяжной и системный кризис. Ажиотаж последнего времени, когда при слове «недвижимость» глаза покупателей загорались холодным огнем вожделения, совсем обошел его стороной...

Попробуйте абстрагироваться от недвижимости и представьте, что вторичка это, допустим, юаневая облигация (ее вы можете купить за 10 млн. рублей), а новостройка - это фьючерс на юань с экспирацией через три года (он стоит 11 млн. рублей). При этом на покупку юаневой облигации вы тратите все 10 млн, но в качестве компенсации вам приходят купоны раз в год в размере 500к. На фьючерс не приходят купоны, но зато их можно купить с плечом по ставке 6% годовых и с гарантийным обеспечением 20%. То есть у вас на счете блокируются 2...

Не секрет, что народ у нас отдыхать не прочь, а работать – не очень любит. Может быть поэтому критику Новогодних Праздников (которые длиной больше недели) встретишь нечасто (точнее, почти никогда). Несмотря на сомнительную пользу для этого самого народа и большое количество побочных эффектов. Ну вот, встречайте критику. И, как ни странно, эта тема имеет довольно значительное отношение к недвижимости. На самом деле, можно поделить людей на три касты. 1. Условно богатые. Используют каникулы для поездок и развлечений...

Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся». Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз. Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас)...

Развиваем формат коротких ответов на вопросы читателей. Вопрос можно задать в тг-канале под постом https://t.me/epicris/735 3. Прогноз по ценам на недвижимость на ближайший год. Основной наш метод прогнозирования – сравнение емкости нового строительства и выдач кредитов. Ценовой импульс направлен вверх, когда кредитов выдается больше, чем запускается новых проектов. Вниз – когда наоборот. До середины 2024 года ипотеки раздавали больше, чем застройщики выводили новых проектов (в деньгах). Цены предсказуемо росли...

Свой вопрос автору можно задать тут. Автор постарается ответить на все вопросы, если они не выходят за рамки его компетенции (темы недвижимость, экономика, инвестиции, кризис цивилизации и др). Итак, начинаем. 1. Почему автор этого канала очень убедительно (я не стебусь) обосновывает будущее падение цен на недвижимость, а цены например в Москве, после недолгого отката с осени 22 по примерно 24-й год только растут, в эконом сегменте уже примерно +2 млн за квартиру. Больная тема: автор все прогнозирует снижение цен, а цены все не снижаются...

Застройщикам не откажешь в самоиронии. И, видимо, с деньгами у них не настолько худо, если находятся средства на «креативный маркетинг». Попалась мне такая реклама семейной ипотеки от A101. Довольно забавно на первый взгляд. «Без удорожания» - но при этом семья воспринимает данное мероприятие как сверхзадачу с привлечением всех ресурсов. Ну, посмеялись, отложилось (что медийщикам и было нужно), и разошлись. Но что-то мне в этой картинке сразу не понравилось. История обыгрывает «Репку», но это какая-то неправильная Репка...

Политика государства, начиная с маткапитала и заканчивая семейной ипотекой, неизменно увязывает улучшение жилищных условий населения с ростом показателей рождаемости. И вот строители в поте лица все строят, строят и строят, а детей не мигрантского происхождения в стране почему-то становится все меньше, меньше и меньше. Странно все это? Для всех, но только не для читателей этого блога. И вроде как опросы подтверждают правоту не автора, а государства. Вот совсем недавно вышел свежий опрос (который и стал отправной точкой этой статьи), https://wciom...

После покупки (чего-либо) какая-то часть вашего «я» окажется несчастной, и это не просто так. Когда вы покупаете недвижимость (любую), вы неизбежно ощутите проблему альтернативных издержек. Альтернативные издержки, издержки упущенной выгоды или издержки альтернативных возможностей (англ. opportunity cost) — экономический термин, обозначающий упущенную выгоду (в частном случае — прибыль, доход) в результате выбора одного из альтернативных вариантов использования ресурсов и, тем самым, отказа от других возможностей...

Сегодня, в эпоху относительного квартирного изобилия (даже по официальным данным на каждого жителя России приходится почти по 30 квадратных метров), стремительно распространяется фетиш на новизну дома. Просто жилье никого уже не устраивает, подавай ему квартиру в новом доме! Настолько, что иногда разница цен в старых и новых домах отличается чуть ли не вдвое. Иногда больше. Но есть ли смысл так переплачивать? В рентных локациях (таких как Москва) главную ценность определяет не дом, а земля (на которой стоит этот дом)...

Как ипотека затягивает ресурсы общества без малейшего выхлопа для экономики. В 2025 году, по заявлению Силуанова, объем государственного субсидирования льготных ипотечных программ увеличится до 2 трлн рублей. https://спроси.дом.рф/news/subsidirovanie-lgotnoy-ipoteki-dostignet-2-trln-rubley/ В 2024 году – было около 1,1 трлн https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2024/10/18/1069665-siluanov-otsenil-rashodi За 2021-23 совокупно 568 млрд. https://www.interfax.ru/business/983729 И хотя нормальную...