Что такое Ипотека? Наверное, даже ребенок понимает, что это слово связано с покупкой квартиры. Но не многие знают, что ипотека - это просто целевой кредит, обремененный залогом недвижимости, на которую этот кредит был выдан.
И тут дело не в сумме долга, так как на Лэнд Крузер нам выдадут именно автокредит, а не ипотеку.
В этой статье:
- Почему ипотека это худший способ инвестирования в недвижимость?
- Что выгоднее снимать квартиру всю жизнь, или платить ипотеку?
- За сколько можно накопить на квартиру и как это сделать?
- Какие подводные камни вас ожидают, при продаже квартиры, взятой в ипотеку?
Всю жизнь, наши мамы, бабушки и дедушки стремились иметь свое жилье, так как считалось, что недвижимость, это лучшее вложение средств. Было бы неправильно отрицать, что вложив деньги в квартиру, в нашей стране, вы страхуете себя от обесценивания этих денег. Так так оно так, Но..
Давайте посмотрим на статистику. За последние 10 лет средняя цена на квадратный метр выросла всего на 2 061 р. Т.е. Квартира 40 м2 подорожала на 80 т.р.
Мы решили посчитать, сколько же мы переплатим за квартиру, если возьмем ее в ипотеку на 10 лет. Именно за такой срок, люди в среднем выплачивают ипотеку.
Берем однокомнатную квартиру:
Квартира 42 м2. Цена за метр 47 619. Стоимость квартиры 2 000 000.
- Первоначальный взнос 400 000 р.
- Страховка 6 208 р.
- Страховка квартиры 6750 р.
- Сумма кредита 1 600 000 р.
- Платеж по кредиту 19 838 р.
- Страховка 8,5 % по кредиту за 10 лет - 780 525 р.
- Ремонт 300 000 р.
Стоимость с ремонтом 3 210 105 р. Цена за метр 76 431 р.
Метр подорожал на 2 061 р. И рыночная стоимость нашей квартиры 2 086 560 р.
Считаем дальше:
- Комуналка 48 000 р. год
- Налог 1 000 р
Итого платежи на обслуживание за 10 лет 490 000 р.
Получается, что за 10 лет на квартиру мы потратили 3 700 105 р. А продадите вы ее, за рыночную стоимость 2 086 560. Чувствуете разницу?
При продаже квартиры и желании расширить жил площадь, вы потеряете 1 620 000 р., это практически еще 1 квартира. А на расширение опять возьмете ипотеку и все по новой. Хочу уточнить, что мы рассматриваем рынок вторичного жилья, где квартира уже готова. Потому что покупать квартиру на уровне котлована мы советовать не можем, т. к. это связано с большими рисками. Хотя, на этом можно сэкономить до 50% стоимости.
И мы не забываем, что за это время доллар вырос в 2 раза, цена на автомобили выросла в 2 раза, продукты тоже сильно подорожали, а стоимость квартиры выросла на 4.3 %. Как вы считаете, выгодное ли это вложение? Напишите в комментариях.
Есть довольно распространенная теория о том, что снимать квартиру всю жизнь выгоднее, чем платить ипотеку и иметь собственное жилье. т. к. не нужно платить кредит, налоги, коммуналку делать ремонт и т. д. И да и нет.
Почему да? Вы не привязаны с определенному месту, вы можете уехать на зиму в тайланд и прочие радости беззаботной жизни. Отсутствует риск потери имущества в следствии пожара или затопления. Но если смотреть с финансовой точки зрения. Возьмем среднюю по России арендную плату в 15 000 р., в которую уже включены все платежи. Считаем, за 10 лет за арендованную квартиру мы заплатим 1 800 000 р. И только за 20 лет аренды жилья сумма будет равна стоимости квартиры в ипотеку за 10 лет. Выглядит привлекательно. Однако существует большой минус в этой истории. После 20 лет платы за съемное жилье мы выйдем на улицу, и у нас не будет ничего. А после ипотеки у нас остается квартира, которую, хоть и за меньшую цену, можно продать и вернуть себе часть денег.
Напрашивается логичный вопрос, как не потерять деньги и купить квартиру. Накопить! На первый взгляд нереальная задача, но если посчитать, все кажется не таким уж страшным. Это вариант только для самых терпеливых и дисциплинированных зрителей, т. к. они дочитали статью до этого момента.
В накоплении денег очень важна дисциплина, если у вам ее нет, для вас лучший вариант ипотека. Банк берет у вас проценты, за то, что машет пальчиком, говорит: « ая я яй, давай-ка неси деньги за ипотеку». В накоплении все сложнее. Тут только вы сами можете махать себе пальчиком, потому что вкладывать нужно ежемесячно на протяжении продолжительного срока, однако результат оправдывает все страдания.
Какие плюсы в этом способе. Вы точно не потеряете квартиру, потеряв способность платить за кредит. Деньги всегда в доступе, в случае болезни или других неприятностей. Вы не платите гиганские проценты, не беспокоитесь о просрочке кредита. Квартира после покупки сразу становится вашей.
Стартуем мы с суммы в 400 000 р., т. к. именно такой первоначальный взнос по ипотеке. Кладем эти деньги в надежный банк, на пополняемый вклад. Так мы потеряем проценты, но наша задача сохранить и приумножить. Поэтому риску тут не место. Каждый месяц, мы докладываем сумму в 20 920 р. Именно такой платеж по ипотеке, с учетом страховок. Процент по вкладу 4(в среднем, т. к. год от года он меняется, в зависимость от ставки ЦБ). Да не много, зато мы не будем платить 13% с дохода. Получается, что дисциплинированно вкладывая каждый месяц деньги, через 6 лет мы снимем сумму в 2 160 000 р. При этом, мы не платим налоги, коммуналку и ничем не рискуем.
Теперь, если мы вас не напугали, мы расскажем, на что стоит обратить внимание при оформлении сделки на ипотеку и какие подводные камни существуют.
Оформление сделки
Сейчас, наверное, большинство сделок совершается через портал ДомКлик. В этом много плюсов, т.к. сделка совершается на безопасных условиях. В теле договора прописывается обязанность заемщика заключить договор на совершение перевода средств продавцу через ООО ЦНС (Центр Недвижимости Сбербанка) - в данном случае деньги переводятся от покупателя на номинальный счет ООО ЦНС, и после выполнения всех условия для заключение сделки (заключение договора купли-продажи, либо ДДУ и т.д.) средства переводятся застройщику. Так же, документы оформляются в электронном виде и должны высылаться на почту.
Сопровождение кредита/сделки.
Стоит обратить внимание на процентную ставку, зафиксированную по договору. В большинстве случаев в договоре прописано, что ставка повышается при невозобновлении/расторжении договора, страхования жизни/здоровья титульного созаемщика. Как правило, повышение ставки происходит на 1% с даты, следующей за второй платежной даты после окончания действия полиса страхования. Также стоит внимательно следить за сроком действия полиса страхования объекта недвижимости, оформленного в залог. В случае невозобновления страховки с 31 календарного дня после окончания срока действия полиса начинается начисление неустойки (размер прописывается в договоре).
Внимательно следить за сроком предоставления целевых документов по ипотеке.
После сдачи строящегося объекта, необходимо в установленные банком сроки предоставить отчет об оценке, документы о праве собственности и прочие в банк. В противном случае, будет осуществляться начисление неустойки.
При внесении каких-либо изменений касательно залогового объекта необходимо получить согласие банка.
Тут операции подразделяются на существенные и несущественные. К существенным относят перепланировку, газификацию, переоформление объекта в жилую или нежилую категорию, к несущественным - прописку жильцов в объекте, сдачу объекта в аренду, выделение долей. Следует обратиться в банк с письменным заявлением на получение согласия.
Отдельная тема - продажа залогового объекта.
Банк не выдает согласия на отчуждение, возможны только варианты с заменой залога, либо проведение сделки по особым условиям (меняется залогодатель объекта, в дальнейшем покупатель объекта будет платить за него ипотеку).
Может случиться такое, что в банке потеряется закладная. В таком случае банком оформляется дубликат.
Возможна продажа закладной иным организациям - это называют секьюритизацией. В таком случае заемщик должен быть уведомлен по факту. Обслуживание кредита остается в том же банке, где оформлена ипотека, но становятся ограниченными операции с залоговым объектом.
При изменении состава участников сделки, тоже стоит учитывать множество факторов. Обычно эта проблема возникает в супружеских парах при разводе, когда супруга оставляет себе жилье и хочет продолжить плватить ипотеку, исключив мужа из участников сделки, но ей могут отказать ввиду недостаточной платежеспособности. В таком случае стоит подобрать платежеспособного созаемщика либо поручителя.
Для семей с детьми есть разные программы поддержки - ипотеки с субсидированием, так же есть возможность получения субсидии 450 000 р для семей с тремя и более детьми (при условии, что один ребенок рожден позднее 01.01.2019). Стоит внимательно оформлять заявление на перечисление материнского капитала в счёт кредита либо как первоначальный взнос застройщику. В случае, если мат. кап. зачислен в кредит, а ты хотел как первоначальный взнос - придется побегать с переоформлением бумажек: получать письмо-согласие от ПФР на изменение назначения выплаты, оформлять трехстороннее соглашение между заемщиком, банком и ПФР и ждать.
Бывает, что в случае ипотеки с господдержкой в кредит какое-то время не поступают средства из гос. бюджета и договор "висит" открытым, хотя заемщик полностью исполнил свои обязательства. Договор будет закрыт после поступления субсидии, на кредитной истории заемщика плохим образом это не отразится.
Снятие обременения после погашения ипотеки.
По правилам, в течение 2-х дней после закрытия кредита заемщик должен получить СМС о том, что начат процесс снятия обременения и процесс должен завершиться по истечении 30 дней (по кредитам, выданным до 01.04.2020), в течение 60 дней по кредитам, оформленным после 01.04.2020. Однако, так происходит не всегда. Иногда, после закрытия кредита по каким-либо причинам, процесс снятия обременения не запускается. Заемщик, как правило, узнает о том, что объект в залоге только при желании продать объект. Для решения проблемы советую регистрировать обращение на снятие обременения через ДомКлик, если ситуация не меняется в течение длительного времени - обращаться непосредственно в банк, так решение вопроса ускорится.
Конечно, стоит большое внимание уделять оплате и желательно не просрочивать платежи - ибо в таком случае портится кредитная история, да и по кредиту начинается начисление пени за кредит и пени за проценты.
Если необходимы какие-либо справки/платёжки по кредиту (допустим, платежное поручение о переводе средств застройщику для получения налогового вычета) - не стоит с этим тянуть, т.к. банк действует в соответствии с законом о хранении бух. документации, согласно которому документы не храняться более 5 лет. Если повезет - документы могут предоставить. Программ снижения ставок в Сбере на сегодняшний день нет, на ставку влияет наличие страховки.
