В свете очередного снижения ключевой ставки, доходность по депозитам неминуемо снижается, и становится бесполезной для инвестиций. А ипотека становится привлекательнее...Можно ли рассматривать недвижимость как альтернативу?
Сегмент инвестиционной недвижимости за последние 5-7 лет прошел стадию формирования и на данный момент имеет вполне современные черты, позволяющие говорить о нем, как инструменте дохода.
Прежде всего можно разделить инвестиции на коллективные (где предполагается множество собственников актива/активов) и индивидуальные (где один объект – один владелец).
Для индивидуальных инвестиций характерны вложения в рентные квартиры, апартаменты и небольшие объекты коммерческой недвижимости. Инвестируют как с привлечением управляющей компании (гостиничные апартаменты), так и без (собственники сами занимаются управлением). Доходность по таким проектам зависит от многих факторов, но, как правило, продиктована психологией "надежности инвестиций" в недвижимость. Может быть как эффективной, так и отрицательной. Все зависит от объекта... Средняя доходность находится ниже 7%, но не учитывает рост стоимости актива (если он, конечно, качественный).
Для коллективных применяются механизмы ЗПИФ, инвестиционные договора и договора займа под залог недвижимости. Это может быть рентная недвижимость, или объекты инвестирования с целью улучшения и перепродажи.
Что касаемо доходности, то средняя декларируемая доходность УК ЗПИФ и УК апартаментов варьируется в пределах 7,5-11% в зависимости от объекта, условий и выбранной программы.
Нужно учитывать, что доходность ЗПИФ это дивиденты + рост стоимости пая. Часто низкая дивидентная доходность компенсируется ростом стоимости актива. Также картину искажают "технические" ЗПИФ, которые используются для оптимизации налогов в долгосрочной инвестиционной стратегии.
Большую доходность могут обеспечить компании, привлекающие средства под залог объекта (срочный выкуп, реновация) для последующей перепродажи или обратного выкупа. По таким объектам доходность может составлять 16-18% годовых, с учетом краткосрочности сделки (до полугода). Но в таких проектах выше риски и нужна качественная оценка залога.
Экзотические предложения по 25-30% доходности, существующие на рынке, не стоит рассматривать в связи с их сомнительной надежностью. Как правило, это способ продать неликвидный объект, рекламный ход, или классическая «пирамида».
Резюмируя, можно утвердительно ответить на вопрос о возможности инвестирования в м2, есть и предложения и достойная доходность, но, как и во всем, нужно проверять, считать и взвешивать. Хотя, бизнес, это прежде всего психология, если не готовы инвестировать, то любой продукт будет плох...
