Парадокс, и все-таки, правда - за последние три года рынок недвижимости в Благовещенске кардинально изменился.
Если анализировать события трехлетней давности и посмотреть рынок в пропорциях покупки первички к вторичке, то она (пропорция) составляла где-то 50 на 50. Первичный рынок после кризиса 2014-2015 годов переживал свой бум: большое разнообразие строительных компаний, много стройки, огромное количество предложений на первичном рынке с разными условиями.
Не было тогда ни двухпроцентных ипотек, ни господдержек с льготными условиями, процент по базовой ставке держался в районе 11-12 процентов, была куча «препонов» с банками. Только представьте, что не было еще никаких электронных сервисов, все банки рассматривали заявки по письменным анкетам, на пяти, а то и десяти листах. Все это было очень неудобно и все равно рынок жил и дышал, лично моя компания, где я тогда работал, закрывала около 70 процентов в первичке и всего лишь 30 на вторичном рынке.
Самый расцвет рынка квартир от так называемых строительных подрядчиков.
Строительным компаниям не запрещалось отдавать часть работ по строительству сторонним профильным организациям: «Благсантехмонтаж» устанавливал сантехнику во всем доме, «Фридом» стеклил пластиком все оконные проемы в многоэтажке, и таких компаний были десятки по всему городу.
Что делал застройщик? Он работал бартером и расплачивался за объем выполненных работ своими квадратами.
Что делал подрядчик? Правильно, продавал эти квартиры по цене дешевле, чем в прайсе у застройщика. Тем самым для конечного клиента был большой выбор по очень «вкусной цене». Все это расхварывалось на «ура»!
За половину дня можно было продать парочку квартир и заработать себе месячную зарплату, такие были времена.
2018 год - реформа на первичном рынке. Выдвигаются на рассмотрение, а потом вскоре и принимаются поправки к федеральному закону № 214 о защите прав дольщиков. Привычная парадигма продаж рушится, подрядчики уходят с рынка, объемы застройщиков стремительно снижаются, квадрат начинает значительно дорожать.
Суть изменений, вкратце. Если раньше покупатель нес деньги напрямую застройщику и потом ждал пока сдастся дом, то сейчас государство обязало застройщиков хранить деньги дольщиков на специальных замороженных и застрахованных счетах, пользоваться этими деньгами застройщик может , но только как в качестве кредитных.
С одной стороны залечили, с другой покалечили. Появилась безопасность, как следствие квадратный метр жилья постепенно вырос в разы. Застройщик вынужден строить за свои кровные, аккумулировать надолго свои активы в одном месте, вот вам и результат.
Первичка - это всегда тренд, за первичкой подтянулось и вторичное жилье. Люди начали спекулировать ценами, смотря на объявления друг друга, с лозкунгом «поставлю за 7 миллионов», с лозунгом «а вдруг купят», хотя ей красная цена миллиона 4, вот и понеслось.
Конец 2019 года - на поле выходит главный бублик 2019 года – «дальневосточная ипотека» (2 процента), затем «сельская ипотека» (2,7 процента). Чигири превращаются из пригорода чуть ли не в деловой центр (из-за особенности ипотечных программ вторичное жилье удобней всего приобрести в сельской местности).
Теперь к цифрам: 2017 год - средняя цена за квадратный метр: на первичном рынке - 45000 рублей, на вторичном рынке - 47000 рублей.
2020 год - средняя цена за квадратный метр: на первичном рынке - 90 000 рублей, на вторичном рынке - 80000 рублей.
А знаете, что самое интересное? Тенденций к понижению стоимости квадратного метра в ближайшем будущем просто нет.
Мы будем стабильно ползти вверх.
Не ждите, покупайте сейчас, завтра будет, пусть не на много, но точно дороже.
С уважением, руководитель ДН «Геометрия»
Алексей Сергеевич Бурыменко