Что произошло на рынке недвижимости - обзор за 2 квартала 2020:
Жилая недвижимость:
«В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. За 15 дней апреля мы имеем 65% спада по отношению к марту, — заявил президент ПИК Сергей Гордеев на совещании Владимира Путина с правительством 16 апреля. — Мы прогнозируем, что в апреле у нас будет 70% падение продаж».
Падение объемов продаж в 2 раза в апреле, мае, но уже в июне девелоперы постарались вернуться на стабильные показатели.
Немалую роль в данной ситуации сыграло МинСтрой, сдержав прошлогодние осенние обещания и работая с ипотечными программами. Именно ипотека серьёзно поддержала покупательский интерес, и в июне с её использованием заключалось около 80% сделок. При этом доля льготной ипотеки в объёме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90%.
Примечательно, что Санкт-Петербург занял 6 место в мировом рейтинге Роста цен на вторичку - на 14 % за год. Москва сохранила от 2% до 7% в различных сегментах.
Рост цен в Спб объясняется рекордно низким для рынка выходом новых площадей. Так, в первом полугодии в продажу вышло всего 1 млн м2 жилья, в то время как в аналогичный период 2019 года этот показатель был равен 2,59 млн м2, падение составило 61%.
Это вполне ожидаемая ситуация. И мы плавно перейдем к инвестиционной недвижимости.
Инвестиционная недвижимость:
Я напомню, с чего все началось и что произошло в 2018-2019 году. В 2018г в Спб в сегмент участков под строительство было инвестировано 249$ млн, в 2019 году объем инвестиций сократился до 100$ млн. Общий объем сделок с земельными участками сократился в 2,2 раза, до 115$ млн. При этом инвестиционная активность в Петербурге в целом вписывалась в общероссийскую тенденцию, где вложения в существующие девелоперские объекты в первой половине 2019 года сократились в 2 раза по сравнению с 2018 годом.
Отсюда мы имеем падение предложения и довольно высокий рост цен. Но радоваться нечему, т.к. первое же полугодие 2020 в РФ - с января по июнь – привело к падению объёмов инвестиций на 20% с 1,7 до 1.3 млрд $.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и землю под девелоперские проекты составит $2–2,5 млрд. В начале года ожидался уровень $4,5 млрд. Большую часть транзакций (55%) составила доля инвестиций в сектор жилой недвижимости.
Сегодня мы имеем квартальный минимум за 12 лет.
И мы снова будем иметь сокращение рынка на следующий год, как бы не рассказывали аналитики о чудесах V-образного восстановления рынка.
Что касается коммерческой недвижимости, то все прекрасно понимают катастрофическое положение ТЦ, а в особенности тех, которые были закредитованы и завязаны на ежемесячные поступления от аренды. Падение доходов из-за карантинных мер уже сейчас составляет от 30 до 50. К моменту открытия это может оказаться и 70%. В бизнес-центрах ситуация намного-намного лучше. Порядка 30% с учётом рассрочек и незначительного выезда арендаторов в начале пандемии, и тут же быстрый возврат практически на исходные позиции к июлю.
С уважением, Бекиров Данил.
