Всем ИнвестПривет! Продолжаю делиться своей логикой выбора объектов коммерческой недвижимости. Говорим про торговые помещения возле дома и в стрит-ритейле. Начало здесь.
Хочу поделиться своим мнением в отношении подвальных и цокольных помещений.
Для себя я поставил крест на этих объектах, так как считаю, что будущего у подобных локаций нет. С каждым годом уровень требований к удобству организации торгового пространства для покупателей растет. Уже сейчас вы не увидите ни одной федеральной сети, которая готова рассматривать подвалы в качестве целевых локаций под открытие своих магазинов.
При этом наиболее ликвидными я считаю подвальные помещения на центральных улицах в самом центре города (мысль получилась как у капитана "Очевидность" :) ). Но ставка аренды будет падать.
Если вы все же рассматриваете подвал или цоколь в покупке, уделите внимание вопросу поиска потенциального арендатора (как минимум поймите его торговый профиль) до принятия решения. Информационные порталы завалены объявлениями о продаже подвалов по очень привлекательной цене, и многие смотрят именно на цену 1м2... Смотреть надо на доходность, а не на цену!
Федеральные сети уже учитывают количество ступенек вверх для первых этажей, у части из них появились жесткие требования по их максимальному количеству, другие при расчете потенциала (прогноза) выручки по локации ставят коэффициент 0,8-0,9, если ко входу в магазин нужно пройти более 5-7 ступенек.
Перед вами может встать выбор - сдавать помещение целиком одному арендатору или "в нарезку" нескольким. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы:
Сдача целиком:
- подразумевает минимальное участие со стороны арендодателя. При грамотно составленном договоре аренды можно почти все функции управления объектом переложить на арендатора, превратив арендный доход в "пассивный".
- обратной стороной медали является как правильно более низкая ставка аренды и доходность.
Сдача "в нарезку" позволяет:
- выжать максимум дохода из объекта,
- диверсифицирует риски арендодателя при съезде одного из арендаторов,
- требует большего администрирования процесса.
Очень важно правильно определить расположение торговых мест внутри помещения. Нужно соблюсти баланс между удобством передвижения покупателей (шириной проходов) и сдаваемой арендной площадью (GLA) и ее долей по отношению к общей площади (GBA). Рекомендую использовать ценообразование за торговое место, а не за 1м2. Торговые места нужно проранжировать по степени ликвидности, местам на входе и с хорошей визуальной доступности определить более высокую арендную плату, чем у тех, что окажутся в углах (без них тоже никак).
В следующих статьях поговорим о офисных, складских и производственных помещениях.
Всем здоровья и правильных инвестиций!
Снимаю шляпу, Матвеев Андрей.
