«Апартаменты? Ну это как квартира, но…». Покупатели недвижимости привыкли думать, что апартаменты отличаются от квартир только большей площадью, удачным расположением или свободными планировками. Но это не так.
Тип недвижимости
Обратимся к Жилищному кодексу. Часть 3 Статьи 16 ЖК РФ гласит:
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Найти же определение апартаментов в нормативных документах довольно сложно, законодательно оно не закреплено. Все имеющиеся определения относятся в основном к гостиничному бизнесу. Например, в Приказе Министерства культуры №1215 сказано:
Апартамент — это номер в средстве размещения площадью не менее 40 м², состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.
Апартаменты – не квартира!
С точки зрения государства апартаменты — это коммерческая, а значит, нежилая недвижимость, подходящая для временного проживания. Юридическое отличие таких зданий от обычных многоквартирных домов — назначение земли.
Для строительства жилого дома застройщику необходимо получить разрешение на жилое строительство.
Для апартаментов возможен один из двух типов назначения земли:
- для размещения зданий гостиничного типа;
- для размещения объектов общественно-делового значения.
Первый вариант предпочтительней. Во втором случае нужно проверить вид разрешенного использования земли. Там также должна быть указана информация про гостиницы. В противном случае — это офис, не предназначенный для проживания.
Итак, апартаменты относятся к нежилому фонду.
Стоимость покупки
Земля для строительства нежилых объектов дешевле, поэтому апартаменты в зависимости от площади будут на 15–30% дешевле квартиры. Это делает их привлекательными для инвестиций.
Апартаменты обычно строятся в развитых районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. А иногда продаются уже с ремонтом и мебелью. Поэтому их часто покупают для сдачи в аренду.
Прописка
Пропиской мы привыкли называть постоянную регистрацию, когда в паспорт ставится соответствующий штамп. Прописаться можно только в жилом помещении.
В апартаментах можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет. По ней вы сможете оформлять необходимые документы, пользоваться услугами районных больниц и поликлиник, отдать ребенка в садик или школу.
Но существует ряд региональных льгот, которые предоставляются только при наличии постоянной прописки. По временной воспользоваться ими будет невозможно.
Хороший вариант, если есть и постоянная регистрация, и временная. Например, квартира в спальном районе и апартаменты в центре.
Налоги
Существуют различия между квартирой и апартаментами и в налогообложении.
Процентная ставка для квартир — от 0,1% до 0,3% для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн рублей. При этом налоговая база в отношении квартиры рассчитывается как ее кадастровая стоимость, из которой нужно вычесть величину кадастровой стоимости 20 м² общей площади данной квартиры.
Для апартаментов ставки составляют 0,5% за недвижимость гостиничного типа и 2% за объект в административно-деловом комплексе. И заплатить налог нужно будет со всей площади объекта, для собственников апартаментов вычет по налогам на имущество не предусмотрен.
Коммуналка
Платежи за коммунальные услуги в апартаментах в среднем на 20–30% выше, чем в квартирах.
Апартаменты — это нежилая недвижимость, стоимость ее содержания зависит от управляющей компании застройщика. Она самостоятельно устанавливает тарифы на услуги. И чем выше класс недвижимости, тем дороже обслуживание.
Также жильцы апартаментов не смогут воспользоваться льготами по оплате коммуналки, предусмотренными для определенных категорий граждан.
Кроме того, собственники квартир могут переизбрать управляющую компанию, если та некачественно оказывает услуги. У собственников апартаментов такой возможности нет.
Льготы
После покупки апартаментов невозможно получить налоговый вычет и вернуть часть денег от покупки.
Помимо этого, нельзя воспользоваться программой льготной ипотеки или реализовать материнский капитал.
Соседи
Тут все сложно. Закон запрещает использование жилых помещений для коммерческих нужд. Их сначала необходимо перевести в нежилые, а это возможно далеко не всегда.
Апартаменты же — нежилая недвижимость, владельцы могут пользоваться ими для ведения бизнеса. Вашими соседями могут стать не жильцы, а мини-отель, офис или кофейня.
И если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, вы не сможете повлиять на это. Для апартаментов не существует регламента по соблюдению тишины.
Возможность изъятия
Если квартира — это единственное жилье, то по закону ее нельзя отобрать за долги. За исключением тех объектов, которые находятся в залоге у банка.
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, поэтому ограничений для их изъятия не существует. Даже если это единственное жилье должника, на него можно наложить арест и продать в счет погашения долга.
Итак, что же такое апартаменты?
- Это нежилая недвижимость, в ней нельзя прописаться
- Апартаменты могут не соответствовать строительным нормам, обязательным для квартир
- Коммунальные платежи будут в среднем больше на 20–30%, т.к. рассчитываются по другим тарифам
- Также выше налог на имущество
- Апартаменты могут забрать за долги
При этом
- У апартаментов отличное расположение, современные планировки, прекрасная транспортная доступность
- Можно жить и работать в одном здании
- Цена на апартаменты на 15–30% ниже, чем на квартиры
- Это отличная инвестиция для сдачи
- Прекрасно подходят в качестве дополнительной жилплощади, если уже есть основная квартира с постоянной пропиской
Стоит помнить, что апартаменты — это не квартира. Но они могут стать отличным местом для проживания или выгодной инвестицией, если заранее изучить и учесть все особенности этого типа недвижимости.
***
Подписывайтесь на наш канал! Обещаем, будут только полезные публикации и актуальные новости из мира недвижимости.
Оригинал статьи размещен здесь: https://domoy.ru/blog/otlichiya-apartamentov-ot-kvartiry/
