Однозначно, что большинство покупателей, выходя на рынок недвижимости, особенно впервые, начинают выбирать объект по цене.
Однако любителей низких ценников, особенно если они хотят купить объект не пользуясь сопровождением специалиста по недвижимости ждет встреча с целым пулом неликвидных объектов...
Что является неликвидом в недвижимости и кто попадает на "удочку" низких ценников объектов, выставленных на всем известных агрегаторах?
Разберемся в этой статье с коммерческой недвижимостью.
Жилью посветим материал №2.
С коммерческой недвижимостью все более менее понятно. Хотя пролистав до конца статьи кто-то может сказать..."НИЧЕГО СЕБЕ ПОНЯТНО!!"
Все же приступим...
На всем известных досках объявлений "застревают", особенно это качается street retail, именно "неликвидные" или сильно переоцененные объекты, назначение которых, как правило, должно быть не торговым. Неликвидом, в данном случае, будет являться объект, который, с целью придания ему более высоких потребительских характеристик, требует значительных финансовых вложений, либо - значительного снижения цены.
В противном случае, объект ожидает длительный, либо вечный простой.
Что в данном случае будет ключевыми показателями:
1. Район расположения (в центральных районах городов-миллионников при адекватном ценнике, рано или поздно сдаются все более-менее пригодные для того или иного бизнеса объекты)
2. Метраж (как ни странно, есть неликвидные не только планировки, но и метражи объектов street retail, которые при наличии одной входной группы сдать проблематично). В большинстве своем, неликвидом будут площади от 100-до 250 м2 , имеющие одну входную группу.
Большие площади , предполагают как правило при застройке назначение торговое - продукты питания или пром. группа и имеют второй вход, предполагаемый для погрузки-разгрузки. Уточним, что второй вход, в помещениях, расположенных в жилых домах, должен быть с торца здания, ни в коем случае не со двора,
3. Следующая проблема - отсутствие того самого второго входа в помещениях с большими площадями или его расположение со двора,
4. Однозначно неликвидными будут торговые помещения или помещения общепита с большими по площади "подсобками" (или кухней).
Если "подсобки" или кухня составляют одинаковую или "не дай Бог" большую площадь, чем та,что предполагает торговый зал - перед вами однозначный неликвид. Ситуация как правило осложнена невозможностью сноса внутренних перегородок - для перепланирования площадей (очевидно, что чаще всего - это уже неудачно перепланированные объекты на первых этажах жилых домов.) При желании получать от объекта хоть какую-то прибыль, максимум что можно предложить - это поменять назначение.... Однако офисная недвижимость уже будет иметь при аренде и продаже несколько другой ценник.....
5. Очередная проблема "уличной коммерции" - низкие потолки - это резко снижает возможность размещения значительной части арендаторов, которые бы хотели и могли платить значительные арендные платежи за помещения в "трафиковых" местах. Это банки, медицинские центры, например,
6. Большое количество ступеней входной группы и неудобная, с поворотами входная группа - здесь все понятно. Даже расположенное в хорошем месте помещение имеющее входную группу с более чем 3 ступенями, теряет в стоимости, что уж говорить о помещениях с десятком ступеней?
7. Место расположение загораживает остановочный комплекс, крупные деревья, значительно заглублено относительно проезжей части и тротуара, перед входом нет парковки, подъезд и разгрузка затруднены.
8. Низкая разрешенная мощность у большой торговой площади, невозможность ее увеличения.
Очевидно, что на ловушки неликвидов в коммерческой недвижимости попадают прежде всего новички в этой сфере... Имея некоторую сумму и желая ее выгодно инвестировать они покупают внешне привлекательные по цене объекты, не понимая.... что дальше их ждет полное разочарование....
Есть вопросы по коммерческой недвижимости, готовы их задать? Пишите, задавайте вопросы, лучше побеспокоится заранее, перед приобретением, чем переживать о напрасно потраченных средствах потом.... Ведь коммерческая недвижимость покупается для получения прибыли?
Было интересно? Подписывайтесь на канал, обязательно комментируйте и ставьте лайки!
Текст: Олеся Ш.
Можно почитать:
- 10 причин невезения или почему ваш арендный бизнес рухнет.
