Итого
Мои соображения из всего, о чем соображал в предыдущей статье.
Единственная отрицательная величина в таблице про клиентов, это Гтв СПб. Это может говорить, на мой взгляд, о том, что спрос в ближайшие месяцы может начать существенно ослабляться. Я слышал мнение нескольких экспертов, что активность на рынке связана отложенным спросом, который сейчас реализуется. Мне кажется более вероятным, что это те сделки, которые не успели или не смогли закончиться до ограничений. А также те, которые должны были бы пройти во втором полугодии, но так как у многих нет уверенности в том «что будет», но есть необходимость решить вопрос с недвижимостью сделки проходят сейчас. Дополнительно такие решения мотивируются застройщиками. Т.к. многие продавцы вторичного жилья, становятся покупателями новостроек, а новостройки растут в цене.
При абсолютно оптимистичной ставке по ипотеке 7,4%, уровень выданных кредитов лишь дошёл до прошлогодних значений. Также можно предположить, что это по большей части кредиты с субсидированными ставками, т.к. среднестатистический россиянин не получит ставку 7,4% на среднестатистический объект. А это средняя ставка. Т.е. как минимум половина кредитов по ставке ниже.
Есть мнение и такое, что «пронесло» и всё будет хорошо. Но посмотрим на экономику в нашем городе, так сказать крупными мазками. Выручка малого и среднего бизнеса в июне упала на 46% год к году (https://www.rbc.ru/spb_sz/07/07/2020/5f0325449a79470169ce280f?from=regional_newsfeed). А в этом сегменте экономики занято 75-80% наших клиентов. Гостиничный бизнес очень крупный мазок в экономике города. Загруженность гостиниц выросла с 4% до 20% (https://www.rbc.ru/business/07/07/2020/5f042d169a7947612395eb66). Не смешно. Это обычно 13% всех доходов бюджета города. «Пронести» нас могли бы только жители других регионов, но их на рынке до 10% по разным сегментам. Боюсь, не донесут.
Когда очень давно, еще на заре рынка недвижимости России, основным показателем состояния рынка был рынок комнат в коммунальных квартирах. Если комнаты продавались и цены росли, всё «Ок» Если комнаты в продаже подвисали, вероятно начинается что-то дурное. Сейчас такой «лакмусовой бумажкой» может стать жилая аренда. Это самый массовый и доступный продукт на рынке недвижимости. По востребованности жилья в аренду, можно понять есть ли дефицит на рынке труда, нужны ли трудовые мигранты из других регионов, есть ли возможность оплачивать их труд и в каком размере. Если сдать квартиру это проблема, значит нет бизнеса и нет туристов. И нет примерно 5 миллиардов в месяц только арендных платежей. Точнее есть, но меньше.
Мое мнение такое. Пока мы еще ничего не прошли, и ничего не закончилось. Что осталось «живого» в экономике, куда и как будет расти, еще не понятно. Экономических оснований для оптимизма нет. Разве что «сдержанный», но он от лета, солнца и витаминов из свежих овощей. Я предлагаю внимательно смотреть за ставками по аренде жилья. Если во второй половине июля начале августа они не начнут отрастать обратно, это может стать «чёрной меткой» для рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
По новостройкам всё более прогнозируемо. Этот сегмент постепенно становиться не сегментом экономики, а сегментом политики. Строительная отрасль попала в разряд социально значимых, и это воспринято застройщиками, как знак бессмертия. Им теперь можно как Фил Коннорс х/ф «День сурка». Прыгать с крыши, бросаться под поезд, стрелять себе в голову. Всё равно с утра как новенький. Все и везде говорят о проблемах в экономике, а на рынке новостроек объекты запускаю, цены растут, моржа (по традиции) падает. Если что, завтра проснутся как новенькие и ….. Надо будет выступить отдельно по этому поводу.
И последний довод в пользу того, что нет еще ясности с рынком недвижимости. Я обратил внимание на то, что нет стройной логики у клиентов. Продаются объекты, которые висели чуть ли не годами. При этом полное отсутствие влечения к объектам, которые в конце весны уходили с первого просмотра. Даже застройщики, при их хороших продажах предлагают 0,01% и 0,9% годовых по ипотеке на свои объекты (хотя оценка этих предложений отдельный разговор) Т.е. решения о сделке чаще принимаются эмоционально, а не рационально. И это тоже говорит о турбулентности рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
Рулетка кризиса еще крутится. Еще может быть и красное, и черное, и зеро.
С уважением и своим мнением
Дмитрий Туркин.
P.S. Закончил про рулетку красиво))))
