В комментариях к одной из статьи мне справедливо возразили, что может сложится такая ситуация, когда сам разобраться в своем жилищном вопросе не можешь или просто не хочешь.
Поэтому ищешь агента по недвижимости, но нормальных просто нет. Может риэлторов мало и выбирать не из кого. А может и наоборот, слишком много агентств недвижимости, что выбирать придется месяцы и годы.
Приходится нанимать риэлтора и подписывать с ним договор оказания услуг (ДОУ) на совсем не очень приятных тебе условиях.
Что ж, раз у вас сложилась именно такая ситуация, вот вам несколько моих советов, как получить больше результатов от работы с риэлторов.
1. Просчитайте вашу сделку методом обратного отсчета
Это упражнение, которое по моему опыту, даст вам и агенту единую картину вашей сделки.
Прием старый, но до сих пор эффективный. Рассмотрим пример.
Вы заключаете ДОУ на покупку квартиры с агентом с 1 сентября до 31 декабря. Покупаете вы на свои собственные средства.
Ваш агент по своему опыту знает, что физическое и юридическое освобождение квартиры происходит как правило в 14 дней (первая цифра с права).
Также регистрация перехода права собственности происходит за 10 рабочих дней (14 календарных).
Сама подготовка к сделке (от внесения аванса до сделки) в среднем занимает три недели. (21 день)
В итоге у вас на поиск, просмотры и выбор квартиры остается 124 -22-14-14 = 75 дней. Кажется, что много. Но так или нет, вы узнаете уже в процессе. Главное – теперь вы четко понимаете, сколько у вас времени на поиск. И за счет какого этапа можно будет увеличить тут или иную фазу покупки квартиры вашей мечты.
2. Согласуйте сроки и форму отчетности агента
Отчётность риэлтора – простой инструмент, который позволит вам четко и беспристрастно оценивать работу агента в течение определенного срока.
Работает в случаях, когда вы продаете свою недвижимость
В хороших агентствах недвижимости или у нормальных частных маклеров эта опция присутствует по умолчанию.
Если вам не повезло, то вам мой совет
Ваш риэлтор должен еженедельно до получения аванса отчитываться вам по:
- количеству звонков по рекламе;
- количеству показов (если вы продаете квартиру, где вы не живете и сами не приезжаете по показы);
- краткие результаты показов (кто смотрел, какие вопросы задавали, на какие агент не мог ответить, какое решение приняли)
- что стоит, по мнению вашего риэлтора, поменять в рекламе, в показах или условиях продажи (кроме цены, желательно).
Форма отчета может быть как письменно в почте/сообщениях, так и устно.
Главное – вы можете трезво посмотреть на цифры показов и звонков, чтобы объективно оценить сам процесс продажи вашей недвижимости.
А предложения риэлтора по усовершенствованию процесса продажи вашей квартиры позволит понять, насколько агент желает продать вашу квартиру. Насколько он готов менять наезженную колею процесса, к которому он привык.
3. Определите предел полномочий агента в сделке
Необязательный прием, который я рекомендую тогда, когда вы доверяете агенту или у вас нет время на принятие микрорешений в процессе переговоров по телефону/мессенджеру.
Суть проста:
дайте риэлтору право вести переговоры с другой стороной сделки без вашего предварительного уведомления, но в очень узких границах.
Например, при рекламной цене квартиры, которую вы продаете, в 10 миллионов рублей, вы даете своему агенту границы торга по цене 100 тысяч рублей и по срокам до 3 дней.
То есть покупатель может торговаться с риэлтором без вашего согласия до 9,9 миллионов рублей и отодвигать предварительный срок выхода на сделку не более, чем на 3 дня от того срока, что прописано в вашем ДОУ.
4. Добейтесь своего личного присутствия в важных точках вашей до сделки
Многие риэлторы не любят, когда клиенты хотят участвовать в переговорах об авансе.
Объяснения для клиентов простое – зачем вам тратить ваше время и силы, откуда мы, профессионалы, работаем на вас? Вы же дали нам доверенность при подписании договора. Вот и мы будем отстаивать ваши интересы. Если что, то мы вам позвоним»
Подобные слова риэлторов выглядят логичным. Но есть пара тонкостей.
Интересы риэлтора и ваши совпадают лишь частично. Риэлтор, как и вы хотите одного и тоже – сделки как можно быстрее, но не позднее срока окончания договора.
А вот параметры самой сделки – цена покупки/продажи, сроки физического и юридического освобождения квартиры, ваши расходы по сделке – волнуют риэлтора куда меньше, чем вас.
Очень мало агентов по недвижимости будут биться за каждую вашу тысячу рублей, рискуя потерять покупателя/продавца. Куда больше агентам будет проще и выгодней убедить вас в том, чтобы вы немного «подвинулись», а то «сделку потеряете из такой ерунды».
Понятно, что для другого ваши деньги и пара дней задержки – ерунда. Но не для вас.
Поэтому требуйте и не давайте доверенность агентству на предоставление ваших интересов на подписании авансового соглашения/договора о задатке/ предварительного договора купли-продажи.
Участвуйте на всех переговорах, смотрите на поведение другой стороны и контролируйте слова, действия вашего агента и жестко соблюдайте вши интересы. Договориться можно обо всем, но не всегда нужно делать только за ваш счет.
5. Подписывайте бумаги, закрывающий ДОУ после всех действий
Простое правило, которое, однако, нарушают слишком много клиентов.
Закрытие ДОУ путем подписания акта приемки работ означает, что сразу после этого агент может развернуться и уехать от вас. Оставив вас разбираться с тем, что осталось еще сделать по сделке. А вы платите за полный цикл работ риэлтора по своей сделке.
Так что не отпускаете агента де-юро, даже если вы уже заплатили всю комиссию.
Даже если вы «вынуждены» нанять риэлтора, у вас есть инструменты и приемы для того, чтобы получить нужный вам результат в нужные сроки без лишней нервотрепки.
P.S. Если возникли вопросы по схеме (художник из меня тот еще! ), пишите в комментариях. Хочу, чтобы вы поняли для себя этот инструмент. Иногда он спасет вас от необдуманных и нереальных решений.
Подписывайтесь на канал «Риэлтор не нужен!» Если понравилась статья – жмите «Нравится и делиться с друзьями!