Ипотека поможет приобрести жилье, если нет возможности собрать нужную для покупки сумму сразу. В большинстве кредитных программ, предлагаемых банками, нужно внести первоначальный взнос — не менее 20% от суммы займа. Если таких накоплений нет, можно взять ипотеку без первоначального взноса.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он нужен банку
Размер первоначального взноса определяется программой кредита. Сумма варьируется от 0 до 90% от цены приобретаемой недвижимости.
В качестве первоначального взноса можно использовать:
• личные деньги;
• средства, полученные от продажи другого имущества;
• потребительский кредит;
• государственную субсидию.
Внесение первоначального взноса для оформления ипотечного кредита гарантирует банку возврат части долга, если заемщик не сможет погашать основной долг и проценты по займу. В этом случае банк выставит на продажу недвижимость, выступающую в качестве залога.
Залоговая стоимость меньше рыночной цены на недвижимость на 10-15%. Первоначальный взнос позволит банку вернуть выданные денежные средства в случае заложенной квартиры.
На что влияет наличие первоначального взноса
В сумму ипотечного кредита без первоначального взноса входит следующее:
• цена недвижимости;
• страховая премия;
• аккредитив;
• стоимость услуг оценщика;
• операционное обслуживание;
• проценты за пользование деньгами.
Если при оформлении ипотеки заявитель делает первоначальный взнос, сумма основного долга уменьшается. При его отсутствии увеличивается переплата, ежемесячный платеж, срок выплаты. Сумма первого взноса при покупке жилья определяет условия, на которых банк предложит кредит заемщику, а также на размер процентной ставки. Чем больше внесенная сумма, тем больше гарантия того, что заемщик сумеет погасить кредит.
Банк оценивает возможные риски при выдаче займа. Чем они меньше — тем выгоднее будут условия для заемщика при предоставлении ему денежных средств на приобретение недвижимости. Если нет денег на первоначальный взнос, можно попробовать увеличить шансы на одобрение. Для этого нужно привлечь к участию в ипотеке созаемщиков, поручителей.
Требования банка
При оформлении ипотеки без первоначального взноса банк может потребовать соблюдения следующих условий:
• гражданство РФ;
• постоянная регистрация по месту жительства;
• возраст от 25 до 60 лет;
• общий трудовой стаж — не менее одного года, стаж на последнем месте трудоустройства — не менее четырех месяцев;
• не менее двух лет с момента открытия ИП, если заемщик — предприниматель.
Требования могут различаться в зависимости от банка. Перед началом сбора документов следует уточнить их у консультанта.
Документы для оформления
Для оформления заявки потребуются следующие документы:
• заполненная анкета;
• паспорт;
• СНИЛС;
• документы, подтверждающие семейное положение;
• справка 2-НДФЛ, иные документы, подтверждающие доход заявителя;
• военный билет (при его наличии) для военнообязанных граждан.
Перед оформлением ипотеки нужно ознакомиться с предложениями банков. Для этого можно использовать сервис подбора ипотечных программ.
Как взять ипотеку без первоначального взноса
Можно попытаться взять ипотеку без первоначального взноса. Такие предложения встречаются на рынке кредитования. Даже если у банка, который готов одобрить кредит заявителю, нет такой программы, существует несколько способов решения этой проблемы.
Ипотека от застройщика
При покупке квартиры на первичном рынке можно найти предложение, которое предполагает внесение первоначального взноса застройщиком. В этом случае итоговая цена недвижимости возрастает на сумму взноса.
Схема невыгодна для заемщика, так как увеличивает денежную нагрузку. С увеличением цены квартиры, возрастает размер ежемесячного платежа и переплаты по ипотеке. Но этот способ можно использовать, если нет собственных накоплений. Он может быть более выгоден, чем проживание в съемном жилье.
Под залог недвижимого имущества
Оформить ипотеку без первоначального взноса можно с использованием другой недвижимости в качестве залога. В этом случае риски невозврата денег для банка снижаются.
В качестве залога можно использовать другую квартиру или дом. При оформлении кредита на недвижимость будет наложено обременение. Его можно будет снять после полного погашения ипотеки. Этот вариант подойдет людям, у которых уже есть в собственности объект недвижимости, и они планируют купить еще один, но денег не первоначальный взнос банку нет.
Для оформления такого кредита объект залога должен соответствовать следующим требованиям:
• не входить в список аварийного жилого фонда;
• среди прописанных в квартире не должны быть несовершеннолетних;
• сумма кредитования не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.
Для получения такого кредита нужно предоставить банку дополнительные документы на недвижимость, которую планируется использовать в качестве залога.
Ипользование материнского капитала
Если в семье родился второй, а, начиная с 2020 года, и первый ребенок, можно получить материнский капитал. Один из разрешенных способов использования этой субсидии — улучшение жилищных условий, что позволяет направить ее на первоначальный взнос по ипотеке.
В 2020 году за первого ребенка можно получить 466 617 рублей, за второго — 616 617 рублей. Этой суммы будет достаточно, чтобы компенсировать 10-15% первоначального взноса.
Краткий алгоритм оформления ипотечного кредита за счет средств материнского капитала:
1. Получение сертификата после рождения ребенка.
2. Поиск продавца, согласного принять оплату за счет средств капитала.
3. Получение одобрения от ПФР РФ на использование сертификата.
4. Поиск банка.
5. Подписание договора.
Если при покупке недвижимости был использован материнский капитал, после погашения ипотеки нужно будет выделить доли членам семьи.
Программа «Молодая семья»
«Молодая семья» — это программа, которую запустило государство, чтобы помочь людям, недавно вступившим в брак, купить собственное жилье. Семье выделяется субсидия размером 30-35% от стоимости жилья, которую можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Условия для участия в этой программе:
• муж и жена моложе 35 лет;
• семья нуждается в улучшении жилищный условий;
• брак официально зарегистрирован или семья состоит из родителя и ребенка;
• доход семьи позволяет выплачивать ипотеку.
Это федеральная программа, но регионы могут дополнять условия. Для уточнения информации нужно обратиться в администрацию города проживания.
Ипотечный кредит для военнослужащих
Военнослужащие и граждане, уволенные в запас, могут воспользоваться правом оформления ипотеки по специальной программе. Процентная ставка в этом случае не превышает 11%. Программа называется «Военная ипотека». Главная особенность — выплаты по кредиту осуществляет не сам заемщик, а государство.
В этой программе участвуют не все банки. Перед подачей заявки нужно убедиться, что банк предоставляет такой вид ипотеки.
Для получения военной ипотеки, гражданин, поступивший на военную службу (до 2005 года), обращается с официальным заявлением в «Росвоенипотеку», пишет рапорт с просьбой включить его в программу. После этого формируется специальный банковский счет, на который каждый месяц будут поступать денежные выплаты от Министерства обороны РФ.
Лица, которые поступили на военную службу с 1 января 2005, автоматически становятся участниками программы.
Военная ипотека предоставляется:
• Прапорщикам, офицерскому составу, контрактная служба которых началась с 1 января 2005 года.
• Офицерам, которые находятся в запасе, если они проходили службу с 2005 года.
• Мичманам, прапорщикам, срок службы которых составляет не менее 3 лет.
• Сотрудникам органов внутренних дел, Федеральной службы безопасности, ФСО.
• Матросам, сержантам, солдатам, старшинам, которые подписали второй по счету контракт с 2005 года.
• Студентам высших учебных заведений, успешно окончившим учебу со сроком службы не менее 3 лет.
• Сотрудникам военных частей МЧС.
У программы есть ограничения: максимальная сумма финансовой поддержки не должна превышать 2 200 000 рублей. До тех пор, пока военным не будет погашен основной долг в полном размере, приобретаемая недвижимость не может быть продана.
Социальная ипотека
Социальную ипотеку дают молодым специалистам, возраст которых не превышает 35 лет. Рабочий стаж врача, учителя или ученого должен составлять не менее 3 лет. Размер процентной ставки колеблется в пределах 9-10%. Для участия в этой программе нужно получить подтвердить потребность в улучшении жилищных условий (на одного человека должно приходится не более 18 кв.м.).
Программа «Переезд»
Программа «Переезд» — еще один способ получения ипотеки без первоначального вложения. В качестве залога банк потребует от заемщика уже имеющуюся у него жилую недвижимость. Заемщик оформляет ипотечный кредит в нужном ему банке, а выплачивать кредит за него будет банк, который включил заемщика в свою программу «Переезд».
Срок кредитования составляет один год. При этом должно быть соблюдено условие — заемщик самостоятельно находит покупателей на недвижимость, которая используется в качестве залога и погашает задолженность перед банком.
Завышение стоимости
Этот способ предполагает завышение стоимости приобретаемого жилья на сумму, равную первоначальному взносу. Для этого нужно будет договориться с продавцом, чтобы указать в договоре более высокую цену, чем будет фактически уплачено.
Стоимость жилья в соглашении также должна соответствовать сумме в акте оценки. Если в договоре будет указана цена, которая значительно превышает рыночную стоимость, банк откажет в выдаче ипотеки.
Завышение стоимости может быть не выгодно продавцу. Если после продажи недвижимости ему нужно будет уплатить налог, то его рассчитают с большей суммы, чем он фактически получил. Найти продавца, который согласится на такие условия будет не просто.
Потребительский кредит вместо первоначального взноса
Оформление потребительского кредита на первоначальный взнос подойдет в том случае, если заемщик уверен в своей платежеспособности. Оформлять такой кредит следует после того, как сама ипотека будет одобрена банком.
Алгоритм действий:
• Написать заявление на предоставление ипотечного займа в банке. В заявлении указать, что первоначальный взнос уплачивается за счет личных средств заемщика.
• Приложить к нему полный список необходимых документов.
• После одобрения заявки в течение 30 дней оформить потребительский кредит в другом банке.
• Полученные средства перечисляются на счет основного банка-кредитора.
• После ободрения потребительского кредита, подписывается договор на выдачу ипотеки.
Как накопить на первоначальный взнос, если ни один вариант не подходит
Если ни один из предложенных вариантов не подходит заемщику, можно воспользоваться альтернативными методами накопления денежных средств:
• Задаться целью. Определить сумму первого взноса, разделить ее на период, в течении которого планируется копить и откладывать получившуюся сумму каждый месяц.
• Воспользоваться для накопления онлайн-сервисом банка. В личном кабинете пользователя в интернет-банкинге нужно открыть накопительный счет, на который будут перечисляться деньги. Преимущество способа — получение дополнительных процентов по вкладу.
• Планировать бюджет, отказаться от необоснованных трат.
• Экономить с помощью использования дисконтных карт, кэшбэка и др.
• Составить список ежемесячных покупок для сокращения расходов.
• В процессе накопления денежных средств нужно отказаться от стихийных трат и не забывать о своей цели.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале t.me/onedvizhimosti
