Прежде чем перейти к изучению сегмента REIT, давайте разберёмся, что это такое. Обычно, когда говорят о подобных компаниях, сразу проводят аналогию с российскими фондами недвижимости.
Аббревиатура REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust — инвестиционный фонд недвижимости. На первый взгляд, это американское «изобретение» является аналогом российских паевых инвестиционных фондов недвижимости, чаще всего — закрытых (ЗПИФН). Однако это не так.
Российские ЗПИФН не являются юридическим лицом. Грубо говоря, ЗПИФН — это просто недвижимое имущество, про которое можно сказать, что оно включено в какой-то фонд. Конечно, недвижимость фонда нужно как-то обслуживать и в идеале — эксплуатировать и получать прибыль. Для этого существуют управляющие компании (УК) (не путать с управляющими компаниями в сфере коммунальных услуг), которые работают с этим имуществом на основе правил доверительного управления. Формально ЗПИФН может существовать независимо от управляющей компании, инвесторы могут передавать полномочия другой УК, если захотят. Однако реалии таковы, что в большинстве случаев управляющая компания сама формирует фонд, паи которого предлагаются инвесторам. Поэтому практически всегда УК неразрывно связана с соответствующим ЗПИФН. Когда вы покупаете паи ЗПИФН, то получаете права на часть имущества, которое находится в этом фонде, но не становитесь при этом акционером/пайщиком управляющей компании.
Американские REIT — это компании, работающие с недвижимостью, которая в большинстве случаев находится на балансе (в собственности либо на правах аренды). А аббревиатура REIT — это просто обозначение соответствующего налогового режима. И если компания соблюдает его условия, то она получает налоговые льготы.
- Публичность (количество акционеров должно быть более ста, причём на пять или меньшее количество акционеров не должно приходиться более 50% акций компании).
- 75% активов должно составлять недвижимое имущество.
- Не менее 75% выручки компания должна получать от аренды/продажи недвижимости или ипотечных платежей.
- Не менее 90% облагаемого дохода должно распределяться между акционерами. У такой «щедрости» есть и обратная сторона — повышенные налоги: налоговая ставка для дивидендов в этом случае 30%.
Полный список требований к REIT можно посмотреть здесь. Как вы видите, требования достаточно общие и, теоретически, даже обыкновенная строительная компания может получить статус «инвестиционного фонда недвижимости».
В процессе изучения этого сегмента рынка вы убедитесь, что REIT — это совсем другая сущность нежели российские ЗПИФН. Более того, в России мы привыкли под недвижимостью понимать здания — жилые и нежилые. В последнем случае обычно подразумеваются постройки, предназначенные для коммерческой эксплуатации — магазины, офисы или склады.
В США сегмент недвижимости более развит. Например, American Tower Corporation (AMT) работает с телекоммуникационными вышками — строит и сдаёт их в аренду крупным компаниям наподобие AT&T и Verizon. По существу, телекоммуникационные вышки — это действительно недвижимое имущество, но такая трактовка может быть очень непривычной для российского инвестора. Более того, логично было бы AMT отнести к компаниям телекоммуникационного сектора. Вполне возможно, что до некоторого момента так и было, но менеджмент решил использовать налоговый режим REIT. В результате телекоммуникационная компания превратилась в инвестиционный фонд недвижимости. Вот такие юридические чудеса.
Все упоминаемые в статье компании и ценные бумаги приведены исключительно для примера и не являются инвестиционной рекомендацией.
Подписывайтесь на канал – мы регулярно публикуем интересные материалы об инвестициях, трейдинге и мире финансов!
Читать в источнике
