Как инвестировать в покупку квартиры в кризис
Как это ни странно звучит, в недвижимость вкладывать выгодно почти всегда. Жилье, как бензин — дорожает и когда нефть растет в цене, и когда дешевеет.
Инвестиции в недвижимость в долгосрочном периоде показывают свою эффективность. Даже если на рыке случаются флуктуации и фиксируется снижение цен на жилье, через некоторое время рынок восстанавливается и переходит в рост. Покупка квартир — эта игра в долгую, но она стоит свеч. И не нужно забывать, что квартира в период ожидания еще и приносит владельцу пассивный доход от сдачи в аренду.
Важно понимать стратегию инвестора. Поскольку жилая недвижимость — очень простой и понятный рядовому человеку инструмент, то этим активом пользуются как агрессивные «игроки», так и очень консервативные покупатели.
Инвесторы, которые регулярно изучают рынок, анализируют перспективы новых проектов и получают высокий доход, связанный с определенной долей риска, сейчас, скорее всего, станут немного осторожнее. Чтобы получить привычную прибыль в сложившихся условиях, им нужно обладать максимальной информацией о новых проектах. А лучше — иметь доступ к инсайдам. «Поймать» старт жилого комплекса, в котором взлетят цены — удача, основанная на серьезной аналитической работе.
С другой стороны, для многочисленной аудитории, которая рассматривает приобретение квартиры как альтернативу банковскому депозиту, а также как источник регулярного пассивного дохода, ситуация вполне благоприятная. Ипотечные ставки находятся на минимальных значениях за всю историю рынка, курс рубля снижается. При этом предложение на первичном рынке жилья начало сокращаться. В таких условиях покупка квартир для сбережения накоплений и гарантия будущей прибавки к пенсии в виде арендного дохода очень востребована.
Мы в любой ситуации рекомендуем своим клиентам быть хладнокровными и сохранять способность к трезвой оценке сделки. В 2014 году, когда резко изменился обменный курс рубля, и в марте этого года, сразу после подорожания валюты, мы наблюдали всплеск обращений. Это нормально, все хотят сберечь свои накопления от инфляции.
Главное — подходить к покупке с «холодной головой». Несмотря на то, что следует действовать быстро. В условиях стресса и цейтнота неопытные инвесторы могут покупать наименее ликвидные квартиры. Или, что хуже, не уделить необходимого внимания документам застройщика. Да, действовать нужно быстро, но с умом.
Брать ли инвесторам ипотеку
Большие бизнесы развиваются на кредитные средства, потому что это выгодно. Для каждого конкретного случая можно рассчитать свою небольшую финансовую модель. Она покажет, как с учетом вводных по ипотечной ставке, сроку кредита, стоимости объекта инвестиций, роста его цены, получаемых арендных платежей и понесенных расходов будет меняться итоговая доходность. После таких вычислений принять решение намного проще.
Что мы точно рекомендуем своим покупателям — при использовании ипотеки не обращаться в банки за одобрением до начала поиска квартиры. И вопрос даже не в коротких сроках действия одобрения, которые нередко истекают еще до того, как квартира найдена. Дело в том, что крупные агентства недвижимости имеют в основных банках дополнительные скидки по ипотечным ставкам, которые предлагают своим покупателям. Это дает возможность понизить ставку на 0,3–0,5 п.п.
Сегодня, в условиях турбулентности на нефтяных и финансовых рынках, в момент, когда мировая экономика и производства замирают на целых континентах в результате карантинных мер, давать прогнозы по доходности отдельных активов не возьмётся, пожалуй, никто.
Однако можно опереться на ретроспективные цифры прошедшего года. Вследствие того, что девелопмент жилой недвижимости переходил на полное банковское финансирование, и кредитные организации консервативно оценивали финансовые модели застройщиков, на рынок в 2019 году вышли жилые комплексы с привлекательными ценами на старте продаж.
При этом высокий и устойчивый спрос позволил застройщикам наращивать цены галопирующими темпами. И для инвесторов, которые смогли «ухватить» предложение в самом начале реализации, доходность составила 30–40% не за три года, а за 10–12 месяцев.
