Ваша квартира — это актив или пассив?
Желая сохранить и приумножить деньги, люди покупают недвижимость. Большинство с детства уверено, что это надёжно, выгодно и даже прибыльно. Ведь квартиру или дом можно сдать, перепродать. В конце концов, заложить в банк и взять кредит. Столкнувшись с реальностью, многие разочаровываются и жалеют о сделанном. Иногда расстаются с недвижимостью себе в убыток.
Как отличить актив от пассива
Давайте сначала, как принято в учебниках, определим понятия — что считать активом, а что — пассивом.
Известный на весь мир Роберт Кийосаки, позиционирующий себя как инвестор и бизнесмен, на самом деле более всего преуспевший в издании популярных книг, в опусе «Богатый папа, бедный папа» уже поделил собственность на активную и пассивную.
Его концепция заключается в том, что актив деньги приносит, а пассив, напротив, требует вложений. От собственности первого вида мы богатеем или хотя бы не становимся беднее. Во вторую вынуждены вкладывать, чтобы сохранить её ликвидность, то есть возможность рано или поздно продать.
Одна и та же недвижимость может быть и активом, и пассивом семейного бюджета. Всё зависит от действий, которые с ней совершаются, и правильного расчёта.
Квартира как пассив
Начнём с печального, когда владелец квартиры не получает от неё ничего, кроме убытка. Такое происходит в следующих ситуациях:
1. В квартире никто не живёт, но за неё платят ежегодный налог, а также ежемесячные коммунальные сборы. В этом случае хозяин не имеет не только материального дохода, но даже простой пользы. Кроме платежей государству и управляющей компании, собственнику предстоят дополнительные затраты, так как со временем нежилое помещение ветшает. Ржавеют трубы, от непогоды портятся оконные рамы, выгорают обои, рассыхается пол и мебель. Наступит момент, когда квартира потребует ремонта.
2. В квартире проживают родственники или знакомые. Они «по дружбе» платят символически, денег хватает только на то, чтобы собственник покрыл коммунальные платежи и ежегодный налог. В этом случае хозяин — добрый человек, но не бизнесмен. Его квартира — не актив. Более того, недвижимость стала активом для жильцов — они имеют крышу над головой, не напрягаясь: не копили деньги на покупку жилья, не брали ипотеку. А за капитальный ремонт, который положено делать через каждые 20 лет (240 месяцев), заплатит хозяин.
3. Собственник сдал квартиру по минимальной рыночной цене, оплата
покрывает коммунальные платежи, ежегодные налоги. Ещё и остаётся некоторая «свободная» сумма. Хозяин квартиры рад — наконец, недвижимость стала активом. Однако он не учёл, что часть этого «излишка» придётся отдать государству как подоходный налог, так как арендная плата — это его дополнительный доход. А оставшиеся деньги, если их копить, всё равно не покроют предстоящий капремонт. По-прежнему — пассив.
Квартира как актив
Это сценарий, когда собственник квартиры сделал правильный расчёт.
Квартира сдаётся в найм за платёж, покрывающий все платежи, налоги, из него также делается «заначка» на будущий ремонт. При этом величина заначки составляет не меньше, чем:
стоимость будущего ремонта / 240 месяцев * инфляция * 1,2