По прогнозам аналитиков, ипотека продолжит дешеветь. Однако рыночная ставка пока не сможет соперничать с льготной ипотекой. Снижение ключевой ставки подогреет спрос и может привести к росту цен на жилье
Центробанк России снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. до 4,5% годовых. Это произошло впервые за пять лет и стало рекордно низким показателем стоимости заимствований в российской истории, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из главных причин этого стали ограничительные меры, которые ввели в связи с пандемией коронавируса.
Последний раз ключевая ставка снижалась в апреле на 0,5 п.п., до 5,5%. В следующий раз вопрос об уровне и дальнейшем снижении ставки будет рассматриваться 24 июля.
Подбробности:
ЦБ снизил ставку сразу на один пункт до нового исторического минимума
Подешевеет на полпроцента: что будет с ипотекой после снижения ставки ЦБ
Льготная ипотека выгоднее
Эксперты прогнозируют снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь еще почти на 1% уже в ближайшие две недели. Как правило, после изменения ключевой ставки банки начинают снижать стоимость кредитов спустя одну-две недели.
В течение этого времени ипотечные ставки на новостройки могут снизить с текущих 7,8–8,2% до 7–7,2%. Но это по-прежнему превышает показатель льготной ипотеки на новостройки, которая выдается под 6,5% годовых и даже ниже.
Тенденция на снижение положительно влияет на рынок. Это обусловлено тем, что льготная программа закончится, и к этому времени нужно подойти с реально доступным уровнем рыночной ставки.
Подогревание спроса и цен на жилье
Снижение ключевой ставки окажет поддержку жилищно-строительному сектору. Это сделает ипотеку более доступной, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с доходами граждан. Кроме того, подешевеют и кредиты для застройщиков, что поддержит девелоперскую активность.
Вместе с тем, еще больше может увеличиться спрос и цены на рынке первичного жилья. Это, в свою очередь, может создать риски снижения объема предложений массового сегмента и увеличения цен на жилье до 10% в крупных городах. Приобретать жилье выгоднее сразу после снижения ипотечных ставок, так как дальше следует увеличением цены на недвижимость.
Есть и положительные моменты: падение ставок и повышенный спрос будут стимулировать девелоперов выводить новые объекты на рынок, что позволяет максимально быстро восстановить строительную отрасль после пандемии.
Доходы населения
По мнению экспертов, спрос на жилье в 2020 году будет определяться в основном динамикой доходов населения, чем ипотечными ставками. Хотя у заемщиков по-прежнему остается выбор привлекательных предложений по ипотеке. Драйвером рынка в текущей ситуации является льготная ипотека под 6,5% годовых.
Снижение доходов граждан в связи с пандемией и неопределенность в отношении их динамики сохранится еще на протяжении трех — шести месяцев и будет сдерживать спрос на жилье со стороны потенциальных клиентов и банков, которые будут сохранять консервативный подход к оценке заемщиков.
Значительный рост спроса возможен только в случае восстановления реальных доходов населения и повышении возможностей для накопления первоначального взноса и обслуживания ипотеки. По прогнозам аналитиков, спрос на жилье со стороны заемщиков в полной мере не восстановится до конца года. Активность будет поддерживаться за счет льготной ипотеки на уровне 40–60% от среднемесячных показателей сделок прошлого года.