Сегодня хочу рассказать об одном интересном деле, в котором переплелись любимые мною вопросы, связанные с земельным правом и договором аренды.
Ранее я рассказывал Вам о:
Последствиях неправильного расторжения договора аренды
Специфике определения арендной платы
Сегодня расскажу о деле, в котором, в котором перед судом был поставлен вопрос о необходимости платить арендную плату за земельный участок, который хотя и был передан арендатору, но не мог быть им использован по своему назначению.
Не редко возникают случаи, когда после заключения договора аренды земли для строительства, чиновники администрации начинают ставить арендатору различные препятствия, которые фактически не дают возможности пользоваться земельным участком. Возникают такие ситуации тогда, когда чиновники хотели предоставить участок другому арендатору или тогда, когда они просто хотят получить от арендатора благодарность за исполнение своих обязанностей.
В нашем случае, по итогам аукциона договор аренды должен был быть заключен с индивидуальным предпринимателем И.И. Ивановым (ФИО изменено). Администрация подписала документ и передала участок арендатору по акту приема-передачи. Однако после этого, И.И. Иванов не стал платить арендную плату, в связи с чем администрация обратилась в суд.
В суде чиновники просили взыскать с арендатора стоимость арендной платы и неустойку за просрочку платежей. В обоснование своей позиции администрация ссылалась на то, что пользование землей является платным и арендатор должен был платить за предоставленный земельный участок.
В суде арендатор не отрицал, что получил земельный участок по акту приема-передачи. При этом он возражал против иска на том основании, что фактически не мог использовать земельный участок по своему назначению - для строительства объекта недвижимости.
В подтверждение своих доводов арендатор сослался на следующие обстоятельства:
1. Договор аренды был заключен на срок менее установленного законом (договор был заключен на 1,5 года, в то время как, в соответствии с законодательством минимальный срок аренды установлен в три года).
2. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке по вине администрации.
3. Отсутствие регистрации договора аренды препятствовало арендатору получить документы, необходимые для начала строительства.
Изучив материалы дела, суд указал следующее.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности арендатор не обязан вносить арендную плату. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Спорный договор аренды носил целевой характер – осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией.
Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка. Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.
Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать такое пользование.
_________________
Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
Ставьте "нравится" и пишите свое мнение о заметке. Нам Важно то, что Вы думаете.
Получить платную консультацию можно по тел. 8-919-694-17-10 или направив письмо на эл. почту: upbiv@mail.ru
