Пандемия коронавируса затронула все сферы российской экономики, не обойдя стороной рынок недвижимости. Ситуация изменила приоритеты граждан, повлияла на подход компаний к формированию рабочего процесса. Часть людей предпочла бы придерживаться прежних планов и игнорировать общественную панику, но ограничительные меры, введённые правительством, распространяются на всех. Какие секторы рынка недвижимости смогут восстановиться, а какие откатятся к минимумам двухлетней давности?
Коммерческая недвижимость
Если в период самоизоляции горожанам пришлось воздержаться от привычных походов в кафе, кино, перейти на удалённый режим работы, то владельцам коммерческой недвижимости пришлось принять экстренные меры, чтобы сохранить свой бизнес. Снижение ключевой ставки Центробанка оставило инвесторам с «подушкой безопасности» пространство для действий, но общая картина не утешительная: эксперты указывают на возможный обвал количества сделок до 40-50% в 3 квартале 2020 года в сравнении с прошлогодним результатом.
Офисы
Некоторые сегменты коммерческой недвижимости имеют высокие шансы на восстановление положения, однако офисный рынок рискует в них не войти. Базовый прогноз S.A. Ricci указывал на расширение площади офисных помещений в Москве на 400+ тыс. кв. м., однако из-за последствий пандемии сократил его вдвое — до ~210 тыс. кв. м. Общий объём сделок в данном секторе, согласно публикациям аналитиков Cushman & Wakefield, также сократился на 20%.
Цифры говорят о снижении потребности в офисных пространствах. Она будет переосмыслена в случаях, когда:
- будет доказана эффективность удалённой модели работы в сравнении с традиционной;
- бюджет компании будет урезан из-за последствий ограничительных мер.
Положительный момент ситуации — переоборудование и оптимизация офисных мест под более высокие стандарты. Однако многие резиденты бизнес-центров либо обанкротятся, либо предпочтут остаться «на удалёнке», поэтому после окончательного снятия ограничительных мер предложение будет превышать спрос.
Торговые центры
С начала 2010-х годов рост онлайн продаж стал причиной перераспределения каналов торговли. Ситуация с коронавирусом ускорила этот процесс: AdvantShop зафиксировал рекордное за апрель 2020 г. число открытых в России интернет-магазинов, на 99% превышающее общее число за период с января по март. Статистика по закрытым за апрель площадкам также зафиксировала рост (на ~40%), но общая картина демонстрирует изменения не в пользу рынка торговых центров.
Перестроение модели бизнеса, призванное сохранить существующий баланс, может строиться на ряде принципов:
- увеличение доли досуга и развлечений;
- качественные изменения в имидже и формате ТРК;
- предоставление более выгодных для клиентов условий.
Несмотря на сокращение объёма вводимой площади для торгово-развлекательных объектов, некоторые эксперты прогнозируют скорое восстановление прежней активности: глава отдела исследований JLL Владислав Фадеев ожидает возвращение к прошлогодним цифрам к концу 2020 года, но отмечая при этом рост вакантных площадей.
Аренда и продажа квартир
Режим самоизоляции затронул рынок жилищной недвижимости, однако сильного обвала цен на жильё не прогнозируется. Значительное число семей трудоспособного возраста нуждается в улучшении жилищных условий: продолжается отток населения из сельской в городскую местность, а состояние некоторых «хрущёвок» не поддаётся никакому цензурному описанию.
Новостройки
Положение на рынке новостроек будет поддерживаться на плаву благодаря ряду причин и принимаемых мер:
- поддержка девелоперов государством (субсидированная ставка по ипотеке);
- качественные отличия в сравнении с вторичным рынком жилья;
- высокий процент населения, нуждающегося в приобретении квартиры (расширение семьи и т.д.)
Согласно заявлению директора bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, страхи людей всё же повлияют на число сделок в обозримом будущем. Многие граждане будут ожидать потерю рабочего места в связи с последствиями пандемии, поэтому не рискнут взять на себя обязательства по выплату ипотеки. Согласно его заявлению, восстановление рынка произойдёт в четвёртом квартале 2020 года.
Низкий спрос не гарантирует сильного снижения цен. Застройщики могут воспользоваться возможностью растянуть продажи имеющегося резерва нереализованной жилой площади на несколько лет вперёд. Средняя стоимость квадратного метра может упасть на 5%, но не больше.
Вторичный рынок жилья
Условия самоизоляции временно заморозили «вторичку», оставив в обороте участников прошлого года. В упрощённом виде слом рыночных тенденций на этом рынке характеризуется такими действиями со стороны собственников и покупателей:
- Паника, принятие преждевременных решений как покупателями, так и продавцами.
- Возвращение в привычное русло: люди руководствуются жизненными потребностями.
- Закрытие сделок собственниками, подстроившимися под новые условия рынка и готовыми пойти на торги.
- Продавцы, не решившиеся на снижение первоначальной стоимости, осознают невозможность этой затеи, но к этому моменту рынок уходит ещё ниже.
Директор «Инком-недвижимости» Сергей Шлома прогнозирует снижение спроса на «вторичку» до уровня 5-летней давности. Это произойдёт благодаря снижению финансовых возможностей граждан, вызванных снижением реальных доходов и сокращением числа рабочих мест.
Перспективы
Пандемия имеет ограниченный срок годности, а режим ограничений в ряде регионов отменяется уже спустя несколько месяцев после ввода. Некоторые сегменты со временем будут возвращаться к прежнему положению, но ряд из них будет вынужден пройти через изменения, чтобы подстроиться под новые условия. Другие сегменты и вовсе не претерпят серьёзных изменений — элитная недвижимость, «загородка». В первом случае рост цен будет обусловлен ростом затрат на строительство, а во втором ажиотажем вокруг способов самоизоляции.
В таких условиях общий объём инвестиций в недвижимость в России, согласно мнению аналитиков CBRE, может сократиться по итогам года в 1,5-2 раза. Полная стабилизация прогнозируется на 2-3 квартал 2021 года.
Илья Ловыгин по заказу (*) MyEasySell.
(*) Позиция MyEasySell может не совпадать с позицией автора материала.
MyEasySell: Хотите отслеживать европейские аукционные площадки недвижимости? Мы создали и постоянно улучшаем для вас агрегатор аукционов. Заходите и просматривайте, будет интересно.
