Насущный вопрос любого инвестора - куда лучше инвестировать накопления: в коммерческую недвижимость в новом ЖК или выбрать проверенный временем стрит-ритейл в сложившемся микрорайоне?
Давайте разбираться.
Новостройки.
Анализируя цены на коммерческие площади в новостройках, видно, что уже на старте продаж, они доходят до пиковых средне рыночных показателей. Хотя большинство из них находится в состоянии shell&core (под отделку), что мало устраивает арендаторов, так как не все готовы вкладывать большие деньги в ремонтные работы под ключ. Здесь мы всегда советуем своим инвесторам делать минимальный ремонт за свой счет или же готовиться уступить своим потенциальным арендаторам от двух месяцев арендных каникул.
Не нужно забывать о заселении таких домов и ЖК в целом (это не касается домов, которые построены в уже сложившемся жилом массиве, но таких проектов единицы). Мы понимаем, что заселение любого дома - это, в среднем, от двух лет. Поэтому все арендаторы понимают, что потенциальный поток покупателей и оборот магазина будет развиваться с такой же скоростью, с которой заселяется данный комплекс или дом.
Тут сразу образовывается следующий нюанс: сможет ли арендатор сразу после открытия выйти на средне рыночную ставку аренды в данной локации. Если мы хотим долгосрочных и плодотворных отношений с арендатором, то должны понимать, что нет! Ставка аренды должна расти так же ступенчато, как идет заселение. И тут не важно - сетевой арендатор готов к вам зайти или малый бизнес. Все арендаторы уже давно познакомились с данным рынком предложений.
Если строить бизнес правильно, то спустя 2-3 года, мы получаем красивый арендный бизнес в новом ЖК или микрорайоне. Окупаемость таких проектов, как правило, ниже сложившегося стрита и близка к 8 % в год.
Выгоднее всего вкладываться в строящиеся дома или ЖК, так как на этапе застройки цены за кв. м. значительно ниже. Но не забываем учитывать сроки строительства и раскрутку ЖК.
Следующий немаловажный фактор: нужно заранее оценивать наиболее выгодную локацию в комплексе, где будут ходить люди и ездить автомобили, то есть ТРАФИК (неотъемлемая часть любого коммерческого помещения).
Если долгосрочная инвестиция это про вас, то новостройки это хороший способ вложиться и, на протяжении долгих лет, получать свои заслуженные дивиденды. Без проблем, без дополнительных вложений на перепланировку, улучшение коммуникаций, сталкиваясь с невозможностью добора электроэнергии, плохой организацией вытяжки и т.д.
Если говорить, о так называемой перепродаже готового бизнеса в новых ЖК, такие истории тоже существуют. Но это, скоорее, исключение из правил. Наиболее часто эта история работает с крупными сетевыми продуктовыми ритейлерами, которые готовы заочно рассматривать крупные помещения для расположения своих супермаркетов в тех или иных ЖК. Однако и тут не забываем учитывать срок раскрутки ЖК и ввода его в эксплуатацию.
Резюмируем: что нужно учесть при покупке в новостройке или ЖК:
- Срок ввода дома в эксплуатацию;
- Масштаб раскрутки проекта;
- Состояние помещения (наличие отделки, наличие коммуникаций, входов, мест под витрины и т.д.)
- Трафик локации;
- Возможность отсрочить платежи для арендаторов при поддержке помещения в должном виде.
Старый жилой фонд
Теперь обратимся к проверенному временем и местом, старому жилому фонду. Локация ясна, трафик давно сформирован. Доходность от 10 и выше % годовых. Казалось бы, все давно предельно ясно. Что может быть не так?
Тут тоже есть свои нюансы. Как вы знаете, в Москве, на протяжении нескольких последних лет, идет программа реновации. Мы всегда стараемся выяснить для своих клиентов - не планируется ли снос или какая-то реорганизация зданий в предлагаемом месте. Понимаем, что никому не хотелось бы остаться после покупки с кадастровой стоимостью в кармане.
Далее. Чем старше дом, тем сложнее сделать перепланировку, пройти одобрение и согласование ее. Поэтому, при покупке в старом жилом фонде, нужно отдельное внимание уделять планировке, тк всему рынку арендаторов нужны зальные планировки или возможность ее организации.
Второй момент касается электроэнергии. Аренда, так или иначе, подразумевает собой ротацию арендаторов. И если одному достаточно будет 10 Квт, то другой может запросить все 50. И тут вопрос может встать о невозможности добора мощности, либо о большой стоимости проведения данных мероприятий.
Следующий нюанс это коммуникации, поддержание и ремонт которых, в следствии их дряхлости, ляжет на плечи собственника.
Вывод по старому фонду можно сделать такой: да, доходность выше, локации интереснее, но есть много подводных камней.
Резюмируем по старому фонду, что учесть перед покупкой:
- Планы по реорганизации локации ( ренновация, реставрация, снос и тд).
- Возможность проведения перепланировки.
- Наличие коммуникаций в приемлемом состоянии, пригодном к ведению бизнеса.
И это, конечно, далеко не всё, с чем может столкнуться инвестор.
Поэтому, при покупке любого коммерческого помещения, необходимо полноценное экспертное мнение. Мы рекомендуем тщательно анализировать подбираемые предложения, неоднократно оценивать их с точки зрения будущей прибыли: если это новостройка, то наши силы нацелены на максимальное увеличение доходности. А если это сложившийся жилой фонд, то смотрим в будущее и перепроверяем все нюансы: от возможности перепланировки и увеличения электрической мощности, до внутренних конструктивов и коммуникаций.
