Продолжая серию материалов про инвестиции в недвижимость, нельзя обойти стороной и инвестирование в апартаменты. Сегодня мы попробуем понять, кому и когда будет выгодно вкладываться в «нежилые жилые помещения», а в каких случаях стоит рассмотреть обычную квартиру или, наоборот, коммерцию.
Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.
Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:
Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.
Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.
Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от стоимости.
Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.
С точки зрения инвестирования апартаменты более простой инструмент по сравнению с квартирами – застройщики и управляющие компании апарт-комплексов предлагают разнообразные программы. Есть даже предложения долевого инвестирования – приобретение от 3х кв.м. в апарт-комплексе, что даёт нам низкий порог входа.
Приобретая апартаменты, нужно детально изучать условия договора управления, доходность по ним, как правило, фиксированная, и ограничена определенным сроком. Если у инвестора возникнет потребность выйти из проекта ранее окончания договора, на него могут быть наложены штрафные санкции.
Необходимо отметить, что статус апартаментов обсуждается уже несколько лет. Недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин внес поправки, по которым этот типа недвижимости приравняют к жилым помещениям. Разумеется, это в корне изменит рынок апартаментов и стратегию инвесторов.
Плюсы-минусы
Квартира
+ постоянная регистрация
- дороже
+ квартплата ниже
+ налоговый вычет
+ большой ассортимент на рынке
Апартаменты
- регистрация на 5 лет
- дорогие ЖКУ и плата за управление
+ высокое качество управления
Выбор ограничен, но есть интересные локации, где жилье построить было невозможно
+ Есть объекты совсем небольшой площади, т.к. на апартаменты не распространяются правила жилищного регламента
+ Средняя арендная ставка на апратаменты выше, чем на квартиру.
Итог
Таким образом, в первую очередь апартаменты подойдут для «ленивых» инвесторов – вы приобретаете относительно недорогое помещение, зачастую уже с отделкой или даже мебелью, передаёте управляющей компании и получаете стабильный доход. Также апартаменты будут хорошим вариантом для инвесторов с небольшим бюджетом, поскольку стоимость апартаментов значительно ниже, чем стоимость обычного жилья.
Если же вам важна возможность самостоятельно руководить процессом, устанавливать цены, не зависеть третьих лиц, если возникнет желание продать объект, то лучше рассмотреть вариант с небольшой ликвидной квартирой в разумной доступности до метро.
