Разбор инвестиционной идеи: апартаменты «Звёзды Арбата» за 50 млн ₽
Комплекс «Звёзды Арбата» — это 157 апартаментов в центре Москвы по адресу Новый Арбат, 32. Апартаменты — не только комфортное жильё, но и потенциально интересная идея для вложений. В этой статье мы подробно разберёмся, из чего складывается цена на люксовые апартаменты, рассчитаем доходность на конкретном примере и выясним, насколько это выгодная инвестиция.
Апартаменты в центре Москвы
Локация — главная характеристика для инвестора, который заходит на рынок недвижимости. Она определяет всё остальное: транспортную доступность, соседей, инфраструктуру. Если вы ищете апартаменты для инвестиций, начните с объектов в центре города: как правило, они ближе к офисным кварталам, госучреждениям и важным транспортным узлам.
В случае со «Звёздами Арбата» расположение очень удачное, настоящий «люкс». Апартаменты находятся в здании в самом центре Москвы, в пяти минутах ходьбы от трёх станций метро: «Смоленской», «Краснопресненской» и «Баррикадной». От комплекса рукой подать до Кремля, Дома Правительства, главных исторических и культурных центров города.
Сервис от Marriott
Москвичи могут удивиться, заметив адрес Новый Арбат, 32. Но тут нет ошибки: комплекс апартаментов находится в том же здании, что и отель Marriott. У апартаментов отдельная входная группа, так что потоки постояльцев гостиницы и жильцов не пересекаются. Зато владельцам или арендаторам апартаментов доступна инфраструктура от Marriott: рестораны, фитнес-клуб, подземная парковка.
Жители «Звёзд Арбата» получают не только инфраструктуру, но и сервис отеля. Во-первых, это room service: еду можно доставить до апартаментов в любое время. Во-вторых, это штат консьержей, которые готовы всегда забронировать хорошее место в ресторане, купить билеты в первый ряд, вызвать вам такси до аэропорта. Также жильцы апартаментов могут сдать вещи в химчистку, вызвать горничную или мастера для мелкого ремонта: всё как в отеле.
Апартаменты с отделкой и мебелью можно сразу сдавать
Инвестиция в недвижимость на стадии котлована — высокий риск. Апартаменты «Звёзды Арбата» уже сданы и готовы к заселению жильцов. Застройщик выполнил все обязательства, так что инвестор не рискует вложиться в элитный долгострой.
Более того, в комплексе есть апартаменты с отделкой и дизайнерским ремонтом. В них есть абсолютно всё, что потребуется вашему арендатору: бытовая техника, мебель, даже посуда и бельё. Вы покупаете не помещение с голыми стенами, а комфортное жильё премиум-класса, которое можно сдавать с первого дня.
Потенциальная доходность — 7% в год
Рассмотрим апартаменты №413.2. Это 63 м² на четвёртом этаже, они обошлись покупателю в 46 364 400 ₽. В этих апартаментах закончен ремонт, стоит техника и мебель, так что их можно сдавать сразу после покупки. Рыночная цена для такого жилья — 250 000–300 000 в месяц. Возьмём усреднённый прогноз по аренде и посчитаем примерную рентабельность:
275 000 * 12 месяцев = 3 300 000 ₽ — арендный доход за год.
3 300 000 / 46 364 400 ≈ 7,1% доходность.
46 364 400 / 3 300 000 ≈ 14 лет — срок окупаемости. При этом ставка аренды со временем может вырасти, что сократит срок окупаемости.
По прогнозам актив будет расти в цене на 4–5% в год
По данным компании Knight Frank, за 2019 год элитная недвижимость в Москве подорожала на 4,7%, а Росстат оценил инфляцию в 3%. Апартаменты класса люкс будут расти в цене примерно так же, как и элитная недвижимость: их снимают одни и те же арендаторы.
Прогноз стоимости элитного жилья на ближайший квартал от IRN.ru — рост на 2,4%. Если он сохранится, то за год актив подорожает достаточно, чтобы обогнать даже кризисную инфляцию
Минимальная ставка налога на имущество для апартаментов
«Звёзды Арбата» — это гостиничные апартаменты, поэтому в комплексе действует минимальная налоговая ставка — 0,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость ниже розничной на 60–70%: в итоге имущественный налог будет ниже, чем за покупку аналогичной квартиры премиум-класса.
Низкие транзакционные издержки: отдел продаж заменит риэлтора и юриста
Жильцов не потребуется искать самостоятельно. Отдел продаж «Звёзды Арбата» поможет вам найти арендатора и проследит, чтобы всё было оформлено по закону. Это снижает транзакционные издержки и снимает головную боль большинства инвесторов — затраты на юристов, агентов и риэлторов. Вы просто покупаете апартаменты, а дальше отдел продаж, по сути, сам обеспечивает вам доходность.
Переходите на сайт, чтобы посмотреть планировки апартаментов и выбрать самый выгодный вариант для инвестиций. Цены стартуют от 50 млн ₽: есть варианты на разных этажах, с отделкой и без.
