При наступлении любого кризиса в экономике особо страдают, как правило, те, у кого есть большие кредиты. В такое время высока вероятность сокращения доходов, а то и вовсе потери работы - а платить по долгам все равно надо. Яркий пример - девальвация-2014, когда плательщик валютных ипотек практически в один момент стали должны кредиторам практически вдвое больше. А если не платить, то можно не только получить серьезные штрафы, но и лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Чтобы быть максимально защищенным на случай потери дохода, следует знать, что можно оперативно сделать с жилплощадью, взятой в ипотеку, если денег на погашение долга нет. Эксперты ЛионКредит рассмотрели наиболее эффективные варианты действий в такой ситуации.
Продать квартиру
Даже если ваша недвижимость обременена залогом, вы можете её продать. Разрешение на это нужно получить у банка, выдавшего ипотеку. Как показывает практика, большинство финорганизаций идут навстречу таким обращениями и дают свое добро на сделку купли-продажи залоговое квартиры. Вот только в отдельных случаях за выдачу такого разрешения иногда берется дополнительная плата. И ещё нужно учитывать, что оно имеет ограниченный срок действия: чтобы найти покупателя и выйти на сделку, у вас будет 2-3 месяца.
Возможен и другой вариант. Владелец квартиры своими силами находит нужную сумму и полностью закрывает кредит, после чего получает свидетельство о снятии с жилья обременения и продаёт её уже полностью самостоятельно. Такой способ будет наиболее лёгким для всех: и для продавца, и для банка, и для конечного покупателя. Немаловажным преимуществом здесь является то, что вы сможете продать свое жилье по рыночной цене с учётом всех факторов - фактического состояния, расположения, развитости инфраструктуры и т.п. Однако предварительно придётся найти значительную сумму, чтобы рассчитаться с кредитором - а это не всегда возможно, тем более в условиях кризиса.
Наиболее распространён другой вариант. Ипотечник оформляет на небольшой срок потребкредит, за счёт которого гасит оставшуюся сумму ипотеки,после чего продаёт квартиру и гасит с вырученных средств второй займ. Однако здесь тоже все не так просто: нужно определить рентабельность такого хода, поскольку розничные кредиты выдаются под значительно больший процент, нежели жилищные. И пока вы будете искать покупателя на свою квартиру, на что может уйти до нескольких месяцев, придётся платить по этому более дорогому займу.
Другой возможный вариант - это сначала найти покупателя, заключить с ним договор, взять задаток, а только затем оформить кредит наличными. Однако здесь следует принимать во внимание, что банки снимают обременение с квартир в срок до 30 календарных дней после полного закрытия ипотеки. А оформлять сделку вы сможете только после этого.
Может затянуться и переход права собственности. Росреестр проводит такие операции до 2 недель. И не факт, что потенциального покупателя устроят подобные задержки.
Есть и ещё один возможный сценарий продажи ипотечной квартиры, при котором средства на выплату ипотеки даёт покупатель. Далее эта сумма идёт в зачёт стоимости жилья.
В теории такая схема достаточно проста, понятна и логична. Однако для покупателей она создаёт максимум рисков. Первоочередная опасность здесь в том, что продавец после получения денег от покупателя потенциально может отказаться от продажи. В этом случае Покупателю придётся возвращать свои деньги через суд. Причём только деньги, поскольку на желаемую квартиру он не получил никаких прав.
Более того, продавец-мошенник едва ли вернет деньги на основании одного только исполнительного листа. В этом случае придётся требовать свои деньги через судебных приставов и, вероятнее всего, частями. А это может растянуться на долгие годы.
Разумеется, далеко не всегда продавец квартиры ставит целью обмануть другого участника сделки. Однако риск всегда присутствует, поэтому найти покупателя на такую схему может быть достаточно сложно. В то же время ее не следует сбрасывать со счетов - просто позаботьтесь о закреплении взаимных обязательств, чтобы потенциальный клиент чувствовал свою защищенность.
Взять каникулы
Теоретически заемщик, попавший в трудную финансовую ситуацию, может обратиться к банку за ипотечным каникулами. Законом определён перечень обстоятельств, при наступлении которых вы можете попросить предоставить льготный период на срок до полугода и существенно уменьшить размер платежей либо вовсе приостановить выплату долга. Возможно это и при потере работы. Вот только на практике уйти на каникулы получается далеко не всегда. Для банка это равносильно потере дохода, и при малейшей возможности он откажет вам. Поэтому нужно максимально ответственно подойти к подготовке документов, подтверждающих вашу сложную ситуацию. Это существенно повысит ваши шансы на получение каникул.
Выгоден этот вариант будет и для тех, кто планирует продавать ипотечное жилье. Пока действует льготный период, вы освобождаетесь от ипотечных платежей, в это время не начисляются проценты, а также штрафы. Следовательно, вы сможете более спокойно искать покупателя и выгоднее продать недвижимость.
Обанкротиться
Бывает и так, что денег, вырученных с продажи квартиры, будет недостаточно для закрытия ипотеки. В этом случае гасить остаток кредит придётся собственными силами. В этом случае возможна крайняя мера - подача заявления о личном банкротстве. Причём ряд юристов советует переходить к этой мере сразу, как только стало понятно, что не удастся продать жилье за сумму, достаточную для полного расчёта по ипотеке. Главным аргументом в пользу такого решения является то, что вам не придётся самостоятельно искать покупателя - это сделает арбитражный управляющий. Однако нужно понимать, что банкротство - это крайне негативная процедура для заемщика. Во-первых, на торги может быть выставлено практически любое ваше имущество. При этом единственное жилье в конкурсную массу включать запрещено. Поэтому, если таковой является квартира с проблемной ипотекой, то продать её через управляющего не удастся. Во-вторых, в течение 5 лет с момента окончания процедуры банкротства вы будете обязаны по закону сообщать при оформлении любого кредита, что вы были ранее признаны несостоятельным. А кредитные организации неохотно работают с такими клиентами. Поэтому к данному шагу следует прибегать только в самом крайнем случае.
Самое же главное, что вам нужно сделать при появлении проблем с платежеспособностью, - обратиться в свой банк. Если клиент не уходит от своих обязательств, то кредитор с большей вероятностью пойдёт ему навстречу.
Кроме того, нужно изначально правильно выбирать банк. Иногда за красивыми рекламными обещаниями скрываются очень невыгодые условия и жёсткая политика в отношении неплатежеспособных клиентов. Поэтому лучше полагаться не на банковские брошюры, а на помощь и совет опытных кредитных специалистов. Такую поддержку вам готовы предоставить специалисты ЛионКредит. Проанализировав вашу ситуацию, финансовые возможности и потребности, мы выберем среди всего обилия ипотечных предложений именно то, которое оптимально подойдёт именно вам.
А как вы решали ипотечные проблемы? Поделитесь с нами в комментариях.
Читайте также:
Опыт ЛионКредит: История о том, как неполученный кредит превратился в долг
Стоит ли обналичивать кредитку
Почти у 40% потенциальных ипотечников нет денег на первичный взнос
