Здравствуйте, дорогие читатели. Очень много слышу разных мнений на счёт инвестиций в недвижимость Москвы. Постоянно попадаются заказные статьи от застройщиков, статьи или сюжеты от каких-то экспертов каких-то несуществующих институтов. Недавно видел выступление какого президента какого-то якобы международного института ипотеки... Не знаю откуда это всё берётся. Но я разберу только факты. И критически поразмышляв, попробуем сделать выводы, что нас ждёт в ближайшее время с недвижимостью в Москве.
- Все пишут и говорят о том, что в скором времени РФ ждёт крупнейшая миграция за последние 100 лет. Всё дело в коронавирусе и его последствиях для экономики. Люди из менее развитых регионов начнут массово эмигрировать в более развитые (в Москву и Санкт-Петербург). А это значит, что будет расти спрос на недвижимость. Просто и логично: приезжают люди, людям нужно жильё.
- Почему не может рухнуть рынок недвижимости? Потому что это основной базис всего экономического устройства. Люди приобретают недвижимость в собственность, потому что людям нужно где-то жить, где-то работать, где-то производить. Рост мировой экономики так или иначе связан с недвижимостью. Даже если углубиться в историю с чего начался 20 век? С индустриализации. Прогресс заставил человечество быстрее меняться. Потребность в жилых и не жилых площадях вышла на первые планы. Можно сказать, что вся наша экономика связана с рынком недвижимости. Люди работают чтобы улучшить свои жилищные условия. Люди развивают бизнесы и производства, чтобы использовать ещё больше площадей. Сегодня человечество на пути в новую эру, сегодня прогресс диктует цифровизацию. Но значит ли это, что современные тенденции как-то угрожают недвижимости? Отвечу: абсолютно нет.
- Другое дело, что в обществе назревает запрос, возможно, на другие форматы недвижимости, более практичные и приспособленные к современным вызовам и угрозам. Прогрессивные города это и есть будущее. А города это недвижимость, малоэтажная, многоэтажная, с большими залами, отдельными входами, собственными территориями, встроенными магазинами, фитнессами, да любые варианты. Это всё то, что в любом случае нужно людям.
- Почему большие города? Почему Москва? Потому что в Москве лучшая в стране медицина, лучшее в стране образование, научные институты, производства. Многие привыкли считать, что Москва сама ничего не производит, а живёт за счёт других регионов. Это не так. Экономика Москвы это 12% ВВП всей страны. Это 7.200.000 рабочих мест. Около 600.000 бизнесов. Культурный и социальный центр, центр инноваций.
- Давайте посмотрим на тенденции в других странах. Для сравнения возьмём Китай и США, посмотрите что там происходит, цена на недвижимость постоянно растёт. Многие люди не могут позволить себе собственное жильё и вынуждены снимать всю жизнь. Даже при относительно низких процентных ставках по ипотекам, людям не хватает и жизни чтобы выплатить долг за недвижимость, платят их дети. То есть если раньше, когда ипотека только появилась, это был финансовый инструмент рассчитанный на 10 лет, потом на 15, потом на 20. Сейчас выдаются ипотеки и на 25 и на 30 лет. Почему? Из-за качества жизни и роста продолжительности жизни? Нет! Из-за дороговизны жилья. Поэтому инвестиции в недвижимость это разумно. Тут нет доходности в 100-200% или 1800%, как, например, с наборами маска + перчатки во время карантина в московском метро. Но тут нет и огромных рисков, сезонности и глобальных потрясений.
- Вы можете вспомнить кризис 2008 года, когда лопнул американский ипотечный пузырь. И сказать "ну вот же , вот, недвижка упала". Да, такое было. Это было создано группой спекулянтов, который начали торговать плохими активами, а именно ипотечными фьючерсами, а ещё более конкретно, объединёнными ипотечными фьючерсами (брали обязательства от совсем ненадёжных плательщиков, оформляли их в ценную бумагу, смешивали с такими же обязательствами только от более надёжных плательщиков, объединяли и продавали по всему миру, это продавалось, что стимулировало процесс создания ещё больших таких фьючерсов, а как можно было создавать ещё больше таких фьючерсов? Стали выдавать больше ненадёжных ипотек. Это полностью рукотворный кризис, с конкретными виновными). Но и даже эта история, что она нам показала? Откат рынка недвижимости, на сколько? На десятилетия? Нет, всего на полтора года. В тот кризис теряли не реальные владельцы недвижимости, а формальные держатели ипотечных фьючерсов. К слову в 2008-2009 году средняя однакомнатная квартира в Москве стоила порядка 4.500.000 рублей. А сейчас порядка 6,500.0000. Рост почти 50% за 10 лет или это 5% годовых. И это не смотря на кризисные года 2008-2009, и кризис 2014 года. Рост не останавливается.
- Даже во времена коронавируса, номинальный рост стоимости квадратного метра составляет 1,85%.
И это мы говорим с вами только о росте цены за квадратный метр. Но недвижимость для инвестиций, это не просто купи и жди, это полноценное предприятие, которое может работать, приносит прибыль и может распределять дивиденды. Я говорю о сдаче в аренду. Средняя цена 30.000 рублей в месяц чистыми (хотя в Москве и 60-100 тысяч за квартиру это абсолютная норма). То есть аренда это где-то 5-6% годовых. Да есть свои нюансы, у меня, например, был опыт с очень неприятными квартирасъёмщиками, которые отказывались платить и съезжать не хотели (расскажу об этом в другой раз).
В общем, мои выводы такие: всё будет нормально с недвижимостью. Вы можете не согласиться, но я не вижу причин по которым бы сейчас или в ближайшем будущем, что-то сильно изменило рынком.
