Прочитав очередную статью о мошенничестве с недвижимостью, собственник задумывается, а как сделать так, чтобы посторонние лица, даже при наличии полного набора документов на продажу, не смогли без меня продать или подарить кому-нибудь мое жилье. Призывы внимательно читать документы, перед их подписанием, позволяющие посторонним продать недвижимость, малоэффективны, ведь на то и существуют мошенники, чтобы внушать доверие. А есть такая схема, чтобы, имея доверенность на распоряжение жильем, доверитель, все равно, не смог бы без участия собственника продать недвижимость? Оказывается, есть!
Однако, следует иметь в виду, что чем надежнее способ защиты имущества, тем он дороже.
Дешевле всего перед тем, как подписать документ прочитать его и отказаться от подписания, если смысл написанного не понятен или неприемлем.
Любое мошенничество основано на том, что человека убеждают подписать документ, чтобы сделать для него что-то незначительное, а потом оказывается, что человек подписал или доверенность на продажу имущества, или договор на отчуждение недвижимости.
Вот почему клиентами мошенников находятся одинокие люди или алкоголики.
Конечно, обязательно найдутся индивидуумы, которые будут заявлять, что они, хоть и одинокие, но такие прагматики, такие битые жизнью, что могут сами защитить имущество - мошенника увидят за версту. Таким людям я советую пообщаться с цыганами на улице и, если после такого общения у них в карманах останутся деньги, тогда их и можно будет признать неуязвимыми.
Самое печальное состоит в том, что владелец недвижимости узнает об обмане тогда, когда на пороге его жилища возникают новые собственники, имеющие на руках оформленные правоустанавливающие документы. К этому моменту уже поздно бегать по судам, рассказывая, что меня обманули и подсунули на подпись то, что я подписывать не хотел.
Самый надежный способ защиты недвижимости – это запрет на ее продажу в госреестре недвижимого имущества.
В интернете можно встретить совет по прописке в доме/квартире малолетних детей. Совет, конечно хороший, ведь для того, чтобы продать недвижимость, мошенник должен получить разрешение совета по опеке, т. е. сделка сильно усложняется, потому что для получения разрешения, детей нужно куда-то прописать. Проблема в том, что если сам владелец недвижимости захочет продать ее, он наступит на те же грабли!
Существует две приемлемые схемы, однако, для их реализации собственнику недвижимости нужен человек, которому он может довериться, как самому себе. Поэтому одинокие люди, если хотят защитить свое жилье, должны обращаться к проверенным специалистам, а алкоголики все равно остаются в группе риска, поскольку услуги специалистов стоят денег, которых у них нет.
Первая схема проста и незатейлива: создается искусственный долг, по размеру сопоставимый с ценой недвижимости, после чего кредитор подает в суд иск на собственника жилья и ходатайство об обеспечении иска в виде наложения ареста на имущество должника. Получив определение суда о наложении ареста на недвижимость, этот запрет регистрируется в госреестре недвижимого имущества. Потом кредитор подает в суд заявление об оставлении иска без рассмотрения, а должник – ходатайство о снятии ареста с недвижимости. Получив определение суда о снятии ареста, должник в любое время может этот арест снять, а до тех пор, пока он этого не сделал, недвижимость нельзя будет продать, потому что в инструкции нотариуса любого государства есть такой пункт: «Сделка об отчуждении имущества, обремененного долгом, при наличии запрещения отчуждения, удостоверяется лишь в случае согласия кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя».
Расходы по этой схеме состоят из судебного сбора, максимум 6000 рублей (для ДНР), и расходов на адвоката для составления документов.
Недостаток этой схемы состоит в том, что сам должник, имея на руках определение суда, может снять арест в госреестре недвижимого имущества, что успешно может сделать и мошенник, имея на руках генеральную доверенность, взяв в суде копию определения о снятии ареста, а дальше все уже по накатанному.
Вторая схема заключается в том, что владелец недвижимости заключает со своим близким человеком у нотариуса договор займа, сумма которого сопоставима со стоимостью жилья и в обеспечение выполнения этого договора заключает договор залога (ипотеки) недвижимого имущества. Одновременно с удостоверением договора об ипотеке нотариус, по заявлению ипотекодержателя налагает запрет на отчуждение предмета ипотеки и подает заявление его о государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
В этом случае снять запрет на отчуждение имущества может только нотариус, наложивший его подав сведения о снятии запрещения отчуждения недвижимого имущества в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и только при получении сообщения кредитора о погашении займа.
Расходы будут немного больше, потому что дважды придется обращаться к нотариусу, зато надежность стопроцентная, поскольку мошеннику для снятия запрета придется обращаться к кредитору, а он, как мы помним, родной и близкий должнику человек.
Стоит ли тратиться на такую защиту каждый собственник должен решать сам, исходя из значимости своей недвижимости. Одно дело, когда нужно защитить трехкомнатную квартиру в центре города и совсем другое, когда разговор идет о саманном домике в деревне.
Вот кто точно нуждается в такой страховке, так это бизнесмены, потому что в результате предпринимательской деятельности можно получить убытки, и тогда любой кредитор сможет обратить взыскание на недвижимость должника!
Думайте, тот, кто предупрежден, тот вооружен!
05.06.2020.
