Сначала немного внесём ясность.
🌀/ ПРЕДИСТОРИЯ /
В одном из постов я разбирал варианты инвестирования. Одним из них была недвижимость.
В целом, инвестиции в недвижимость являются интересным направлением, за исключением нескольких параметров:
- высокий уровень входа, чтобы купить даже квартиру-студию в городе-миллионнике нужно не менее 1 млн. руб., при этом нужно ждать еще пару лет, пока построится и потом ещё сделать ремонт;
- низкая ликвидность, если вам срочно понадобятся деньги, продать можно быстро только с существенным дисконтом, а это прямые потери;
- долгий срок окупаемости, в среднем варьируется от 10 до 15 лет (мы не говорим о посуточной сдаче, т к это уже бизнес)
Но для большинства недвижимость является наиболее безопасным вложением, т к в случае чего, всегда останется на месте, можно потрогать и посмотреть и, вообще, «своё родное». А своё, как известно, греет.🔆
Такое положение дел понятно, ведь это самый безопасный инструмент инвестирования, в отличие от бизнеса или займов, а фондовый рынок только набирает обороты, в основном никто не разбирается в ценных бумагах, и, как результат, просто боятся. 😲
🌀/ ОБЪЕКТИВНАЯ ОЦЕНКА /
Чтобы принять решение о целесообразности инвестировать в недвижимость необходимо провести небольшой анализ и расчёты.
- Выбор объекта
Наиболее ликвидными и выгодными вариантами являются малогабаритные квартиры-студии. Площадь жилья минимальна, но для жизни всё есть. Купить такой вариант можно менее чем за 1 млн руб. Если вы планируете направить больше средств, можно купить несколько объектов в разных локациях.
- Коньюнктура рынка
Конъюнктура рынка складывается так, что ипотечные программы делают более выгодным покупку собственной, пусть и небольшой квартиры, чем откладывать на неё и арендовать жильё. Поэтому перед покупкой с целью сдачи посмотрите объявления в том же районе или соседнем доме, оцените стоимость и срок окупаемости.
Также важно оценить инфраструктуру: магазины рядом, остановка общественного транспорта, удалённость от центра города и основных культурных объектов (торговые центры, кинотеатры, фитнес-залы).
- Застройщик
Застройщик должен быть крупной известной компанией на рынке, риск потери средств дольщиков есть всегда, хотя сейчас государство внимательнее следит за этим (при покупке недвижимости через долевое участие используются эскроу-счета, на которых замораживаются деньги до сдачи объекта в эксплуатацию), но примеров достаточно.
Ввод объекта может затягиваться, могут быть нарушения в проектировании и строительстве и прочие моменты, которые влияют на стоимость недвижимости.
- Расчёт вложений
Выбирая конкретный объект, следует отталкиваться от варианта инвестиций:
- Купить на этапе начала строительства и продать перед вводом в эксплуатацию;
- Купить с целью последующей сдачи в аренду.
Пример 1: стоимость квартиры 1 млн руб., сдаётся через 2 года, в среднем объект дорожает на 10-20%; Вы продаёте объект перед сдачей квартиры и ваша доходность составит 5-10% годовых. Сделка будет закрыта и далее нужно искать новый вариант вложений. Рассчитано идеальное развитие событий, при условии, что все риски учтены и ни один из них не случился.
Пример 2: стоимость квартиры 1 млн руб., сдаётся через 2 года; После сдачи вы делаете ремонт и меблировку за 300 - 500 тыс рублей и сдаёте в долгосрочную аренду. Цена аренды по текущему рынку такой квартиры-студии будет в районе 10 тыс рублей в месяц плюс коммунальные, получается 120 тыс руб в год, что составляет 8% годовых. Срок окупаемости вложений 12,5 лет и квартира в собственности по итогу. Но следует учесть будущие расходы на эксплуатацию и косметический ремонт, примерно 1% годовых (12 тыс руб в год), что увеличит срок окупаемости до 14 лет.
Также можно рассмотреть вариант покупки готовой квартиры и не ждать её сдачи, возможно будет хороший вариант, который позволит повысить доходность и существенно снизить риски.
🌀/ ВЫВОД /
Считаю, что недвижимость остаётся привлекательным низкорискованным вложением. Учитывая текущую ставку ЦБ в 5,5% доходность в 6-8% годовых выглядит обоснованно.
❗️При этом нужно помнить, что успех предприятия зависит от многих если: объект сдадут вовремя, не будет серьёзных нарушений, найдётся клиент по хорошей цене или адекватный арендатор и много других. Плюс время, которое вы потратите на всё это: поиск объекта и клиентов, ремонт, обслуживание помещения и контроль.
👉Обратите внимание, если вы возьмёте квартиру в ипотеку с целью сдавать в аренду, назвать инвестициями нельзя - это кредит. Вероятность того, что размер аренды будет покрывать платежи по ипотеке крайне мал, скорее всего вы будете доплачивать.
🌀/ РЕЗЮМЕ /
Недвижимость, как объект инвестиций, можно рассматривать с точки зрения диверсификации. Однако, сравнив с возможностью собрать консервативный портфель из ценных бумаг с доходностью 10-15% годовых, недвижимость со всеми её заморочками выглядит не так интересно!😉
#evgeniykunitsyn #keyfinance #keyfinance_недвижимость
