В последние годы мы много слышим про эскроу-счета – они уже начинают использоваться при покупках квартир в новостройках. Но, оказывается, эскроу-расчеты используются и при покупке квартиры на «вторичке». С их помощью покупатель передает деньги продавцу с минимумом рисков.
Сейчас мы расскажем об этом подробнее.
Что такое эскроу
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.
Являясь эскроу-агентом, банк контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Эскроу поможет при оформлении сделок, в которых возникает риск, что одна сторона договора, получив деньги, не выполнит свои обязательства.
Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок. К примеру, когда необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новое жилье.
Как работает эскроу
Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу проходит в несколько этапов. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства.
Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.
Дальнейшие действия сторон:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
Как открыть счет эскроу
Чтобы открыть счет эскроу, продавец и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу.
Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая, соответствует характеру сделки и потребностям сторон: покупатель и продавец могут влиять на перечень условий, выполнив которые, продавец получит предназначенные ему деньги.
Договор счета эскроу подписывают все стороны соглашения: продавец, покупатель, представитель банка.
После подписания договора покупатель переводит деньги на счет эскроу и стороны оплачивают услуги банка.
Какие нужны документы
Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.
Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.
У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
От физического лица потребуется только паспорт.
За и против счета эскроу
Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.
Плюсы счета эскроу:
- Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
- Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
- Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
- Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
- Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.
Минусы счета эскроу:
- Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
- Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
- Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.
Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.
Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.
Схема использования ячейки простая: покупатель арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, продавец забирает деньги.
Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.
То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.
Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.
- При аккредитиве банк становится лишь условным посредником, а вся ответственность по обязательствам лежит на покупателе и продавце. Эскроу-агент отвечает за выполнение условий по договору.
- Если покупатель открыл отзывной аккредитив, то он может в любой момент закрыть счет и вернуть деньги. Счет-эскроу закрывается только при непосредственном участии всех сторон сделки.
- В сделках с юрлицом не получится использовать банковскую ячейку, потому что она подразумевает наличный расчет. Эскроу и аккредитив — всегда безналичный расчет.
Рекорды недели: три самые дешевые московские квартиры
Как работают сервисы срочного выкупа квартир
Почему я никогда не куплю новостройку: от красивой картинки – к реальности
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
