Итак, с основными и дополнительными услугами кадастрового инженера мы разобрались в предыдущей статье, давайте теперь рассмотрим, что входит непосредственно в подготовку межевого плана, технического плана и акта обследования: что кадастровый инженер сделать обязан, а о чем вы только можете его попросить и он вправе отказать вам.
Основные этапы, которые в любом случае должны присутствовать в действиях кадастрового инженера:
1. Предварительный анализ вашей конкретной ситуации на основе представленной вами информации и документов. Естественно, первое, что вы делаете, позвонив в кадастровую компанию: рассказываете суть вашего запроса, сообщаете кадастровые номера земли и строений, если есть какая-то предыстория, которая может помочь в понимании вашего случая - рассказываете ее.
Очень многие звонки начинаются со слов : вы знаете, у меня такая ситуация... Действительно, в большинстве случаев собственникам есть, чем поделиться, если учесть, что ранее к процедурам оформления земли, регистрации домов, строительству подходили не так требовательно и серьезно как сейчас, многие законодательные нормы не соблюдались, многие действия совершаемые с недвижимостью никак не фиксировались (захват земель, самострой). Поэтому в интересах самого кадастрового инженера внимательно выслушать вас, чтобы подсказать вам корректный план действий в дальнейшем.
2. Выезд на замеры. Как я не раз уже говорил, сделать, например, технический план по интернету, как некоторые спрашивают, невозможно. Нужен выезд и замеры строения, координирование с помощью специальных приборов.
В случае с межевым планом, выезд необходим, если границы участка устанавливаются впервые и если выявлена кадастровая ошибка. Если вы заказываете раздел или объединение участков, то такой межевой план кадастровый инженер может подготовить без выезда.
В случае с актом обследования выезд необходим, чтобы удостовериться в отсутствии объекта недвижимости, который планируют снимать с кадастрового учета.
В большинстве случаев на съемку выезжает сам кадастровый инженер, но в некоторых крупных компаниях на полевые работы выезжают и штатные геодезисты.
3. Камеральная обработка кадастровых данных и данных, полученных в результате замеров. На этом этапе кадастровый инженер формирует саму работу: текстовую и графическую часть, подгружает необходимые документы, предоставленные собственником.
Если это межевой план - то перед формированием окончательного документа кадастровый инженер подготавливает акты согласования границ с соседями. Важный момент! Акты согласования границ подписывает сам собственник, кадастровый инженер делать это не обязан. Есть специалисты, которые берутся за эту процедуру, но это скорее редкость. Все-таки, предпочтительнее, если взаимодействовать с соседями будет владелец участка.
Также обращаю ваше внимание, что для подготовки межевого плана, могут потребоваться дополнительные документы - такие как картографический материал, документы об СНТ или какие-то дополнительные сведения, необходимые в вашем конкретном случае. И предоставление таких документов это ответственность собственника участка. Кадастровый инженер дает вам список документов, подсказывает, где и в какие сроки их можно взять, а вы уже занимаетесь их поиском.
4. Окончательное формирование документа и предоставление заказчику готовой работы в электронном формате, подписанной электронно-цифровой подписью и заверенной печатью кадастрового инженера.
Сейчас для подачи в Росреестр достаточно файла формата XML на диске, но по вашей просьбе кадастровый инженер может предоставить и бумажный экземпляр технического или межевого плана со своей печатью. Бумажный вариант технического плана может понадобится, например, для проведения коммуникаций газовщикам.
После того как вы получили готовый документ на электронном носителе, работа кадастрового инженера считается завершенной.
5. Следующий этап, очень важный, но почему-то многими собственниками игнорируемый или откладываемый в долгий ящик, - подача документов в Росреестр, и это уже ответственность владельца земельного участка.
В нашей компании мы всегда предупреждаем, что с подачей не стоит затягивать по следующим причинам:
- электронно-цифровая подпись кадастрового инженера действует определенный срок, и если вы положили ваш межевой план на полку на год, а потом наконец решили отнести документы в МФЦ, то вы 100% получите приостановку по этому поводу.
- в нашей стране быстро меняющееся законодательство, с тенденцией к ужесточению требований относительно объектов недвижимости. Если вы затянете с подачей документов на несколько месяцев, ситуация уже может изменится, как например, было с дачной амнистией. До ее повторного принятия можно было зарегистрировать дом с отступами менее 3 метров от границ, но с августа 2019 года градостроительные нормы четко соблюдаются в отношении садового и жилого дома на любом участке.
И обязательно еще уточню по поводу приостановок - если причина приостановки рассмотрения вашего дела в Росреестре - по вине кадастрового инженера (например, техническая неточность, вопрос к оформлению документа) то специалист может исправить ее своими силами. Вы отправляете ему приостановку, которую получили в МФЦ, и кадастровый инженер в течение нескольких дней предоставляет вам новый электронный документ с необходимыми исправлениями.
Но бывает и так, что претензия в приостановке не к самому кадастровому инженеру, а например, к документу представленному собственником, или есть какие-то другие нюансы. Но в конце всякой приостановки всегда пишут - обращайтесь к вашему кадастровому инженеру за разъяснениями. Это естественно, так как кадастровый инженер - технический специалист, который лучше всего поймет формулировки прописанные в вашей приостановке. НО это совсем не значит, что априори во всем виноват кадастровый инженер). Поэтому, пожалуйста, получив приостановку, прежде чем кричать и ругаться, попробуйте отправить ее вашему кадастровому инженеру для ознакомления и вежливо поинтересоваться в чем причина:)
И напоследок, несколько необоснованных требований к кадастровому инженеру:
1. Поставить вешки в результате межевания.
Нет. Подготовка межевого плана подразумевает установление границ земельного участка в кадастре! Если вам нужно вынести границы в натуру, то это возможно только после получения выписки из ЕГРН в результате подачи межевого плана в Росреестр, и такая услуга называется вынос границ.
2. Изменить назначение строения с нежилого на жилое - нет, это возможно только путем проведения экспертизы.
3. Изменить вид конкретного документа в составе технического или межевого плана, внести то, что хочется собственнику, убрать то, что не хочется собственнику.
Нет. Каждый из документов формируемых кадастровым инженером имеет определенный вид, формат и регламентирован законодательными актами. Это не сочинение на свободную тему, и кадастровый инженер не может написать все, что захочет заказчик. Иногда некоторые пункты можно дополнить, но это исключительно на усмотрение специалиста.
4. Внесение данных об объекте недвижимости не соответствующих действительности.
Нет. Деятельность кадастрового инженера строго регламентирована законом, он несет ответственность за каждую свою работу, и некачественно выполненный документ с заведомо ложной информацией может послужить причиной штрафа, а возможно даже лишением аттестата. Поэтому в большинстве своем отказ выполнения какой-либо просьбы собственника мотивирован, правомерен и основан на законодательных актах РФ.
И этот список неокончательный, перечислять можно еще долго, я делать этого не буду. Лучше обращусь к вам с просьбой :
1. отнеситесь внимательно и ответственно к выбору специалиста, который будет выполнять для вас работу. Ориентируйтесь не только на денежный вопрос, но смотрите на стаж работы, отзывы, наличие квалификационного аттестата, проверьте есть ли ваш кадастровый инженер в списке Росреестра, состоит ли в СРО.
2. если вы выбрали кадастрового инженера, доверяйте ему.
