С начала 2019 год застройщики повышают цены на жилье при снижении спроса: продажи падают, а цены растут. На рынок начали выходить ипотечные заемщики, исчерпавшие возможности обслуживать долги, они готовы продавать квартиры быстро и с хорошим дисконтом: до 30%. Средняя цена квадратного метра может опуститься на 15-20%…
— Ну все, я свободен, — сказал Алексей, голос его при этом не звучал счастливым. — Договорился с брокером застройщика о выкупе квартиры… С дисконтом в 30%… Буду еще должен банку около ₽100 тысяч.
Алексей ипэшник, его доходы обнулились сразу в конце марта.
— Думал переживу, но оценив динамику, понял, что на помощь государства рассчитывать не стоит, а подушки безопасности нет. Вот и пришлось быстренько отказаться от жилья: платить банку ежемесячно по ₽29750 возможности нет. Детей нет, прикрыться нечем.
А как все хорошо начиналось. Алексей родился в Гатчине, учился и работал всю жизнь в Питере, мечтал о собственном жилье, чтобы не мотаться каждый день из области в город. С 2017-го копил деньги на квартиру, но цены поднимались быстрее прироста накоплений.
Год назад, заметив признаки очередного витка роста цен, решил не откладывать покупку, на минимальный первоначальный взнос хватало: взял ипотеку на новую квартиру в готовом доме, так чтобы было удобно и на работу ездить, и на выходные — к родителям.
Застройщики взвинчивают цены
В 2019-м крупнейшие застройщики страны столкнулись со снижением спроса на жилье, что не помешало им продавать меньше, но дороже, повышая цены из месяца в месяц — доходы падали, а прибыльность росла.
Группа компаний ПИК подняла цены в прошлом году на 12%, чтобы нивелировать снижение продаж: в результате выручка от продажи жилья снизилась всего на 2%, а валовая прибыль выросла, следует из отчетности компании. Аналогично поступил и другой крупный игрок — группа ЛСР подняла цены на 15%, что поддержало маржинальность бизнеса, поделилась радостью главы группы Андрея Молчанова пресс-служба компании.
Из-за роста цен петербуржцам, чьи реальные доходы непрерывно падают с 2013 года, требуется все больше средств на покупку жилья. В 2019-м ипотечный рынок установил рекорд: за год средняя сумма ипотечного кредита выросла на 16% — с 2,7 до рекордных 3,2 млн руб. А срок кредита достиг исторического максимума — 18 лет. Причем заметную часть таких кредитов Сбербанк выдавал с минимальным первоначальным взносом — 10%. Привлеченные средства шли преимущественно на покупку самых ходовых однокомнатных квартир. Доля продаж жилья в ипотеку выросла у застройщиков за четыре года в среднем с 30% до 65%.
Ежемесячные платежи за 30-метровую однушку превышают ₽30 тысяч в месяц, достигая почти половины дохода заемщиков. Именно они, потеряв сейчас в доходах, больше других рискуют остаться без жилья, продав его спешно с большим дисконтом, чтобы как можно скорее снять с себя долговое бремя.
Предел снижения цен
В этом году, судя по оперативным данным застройщиков, Россреестра, банков и других заинтересованных в продаже недвижимости лиц, финт с повышением цен уже не срабатывает: на волне пандемии рациональные покупатели, вопреки ожиданиям застройщиков, начали откладывать покупки, предвкушая снижение цен или агрессивно требуют скидок не меньше 20% на уже готовые, но непроданные квартиры, а таких на балансах застройщиков становится все больше и больше.
Некоторые горячие головы, строчащие комментарии на различных форумах по недвижимости, убеждены, что вскоре застройщики будут отдавать жилье по ₽40-60 тысяч за квадратный метр. Цены на новостройки, скорее всего, упадут, но, конечно, не до таких уровней. Хотя…
По моим наблюдениям и знаниям, почерпнутым из экономической литературы, первым преодолевает кризис и восстанавливается фондовый рынок. Он уже начал расти. Потом восстанавливается реальный сектор. Здесь рост начнется еще не скоро. А вот уже когда розничная торговля, производство восстановятся, и пойдут выше, через некоторое время начнет восстанавливаться рынок недвижимости.
Временной лаг между всеми этими событиями точному определению не поддается, но, основываясь на историческом опыте, можно предположить, что минимума цены на недвижимость достигнут во второй половине 2021-го — в начале 2022-го. Именно поэтому, как я писал ранее, разумней инвестировать сейчас, например, в гособлигации, а инвестиции в жилую недвижимость отложить до лучших времен.
Безопасный предел снижения цен для застройщиков определяется себестоимостью, необходимой маржой, которая покроет финансовые и накладные расходы, а это минус 15-20% от текущей средней цены новостройки.
Концу этого года и в следующем году, вполне вероятно, увидеть в Петербурге среднюю цену на новостройки в диапазоне ₽100-105 тысяч за м2, а может быть даже и ниже из-за роста предложения дефолтного жилья. А в следующем году цены могут уйти в диапазон ₽85-100 тысяч за м2.
