Цены на квартиры достигли пика в сентябре 2008 года. С тех пор реальные цены на жилье опустились почти вдвое. Обесценились и инвестиции в этот самый неликвидный актив из всех возможных на российском рынке. Сейчас самое время не покупать, а продавать инвестиционные квартиры.
Речь лишь о гражданах, которые покупают жилье в инвестиционных целях.
Из-за резкой девальвации рубля происходит очередное ажиотажное повышение номинальных цен на жилье. Некоторые застройщики повышают цены чуть ли не на 20%, и якобы люди выстраиваются в очереди за квартирами, хотя реально продажи жилья падают.
Ничего удивительного в этом нет. В период резкой девальвации рубля так происходит всегда: граждане воспринимают квартиры как защитный актив. До 2008 года такое поведение было оправданным, а считать апартаменты или квартиры защитным активом в 2020 году — ошибочно.
Хотя бы потому, что жилая недвижимость — это самый неликвидный актив, который может мгновенно обесцениться, например, из-за нарастающей политической нестабильности. Даже если все будет хорошо, вероятность чего постоянно снижается, быстро продать квартиру без существенного дисконта вы не сможете уже сейчас.
До 2014 года жилье приносило доход: арендаторы выстраивались в очередь, ставки росли. Но теперь все не так: арендаторов стало меньше, запросы их выросли, приходится постоянно вкладывать в деньги в повышение качества жилья, а арендные ставки падают — маржа минимальная, сроки окупаемости растут и уже достигают двух десятков лет.
Инвестировать в жилье и апартаменты — самое нелепое, что можно сегодня сделать. Ну, простите, какие апартаменты гостиничного типа в условиях всемирного помешательства на пандемии коронавируса! Вы купили апартаменты — вы попали!
Жилье обесценивается. Например, в сентябре 2008-го один квадратный метр вторичного жилья в Петербурге достиг максимума — 107,9 тысячи рублей, на первичном рынке жилье предлагали по 90,6 тысячи рублей. В октябре того же года до России докатился мировой финансовый кризис, цены начали падать. На вторичном рынке цены достигли минимума к декабрю 2009-го, снизившись на 25%, до 81 тысячи рублей. На первичном рынке падение затянулось до августа 2010-го, цены снизились на 23%, до 70 тысяч. Вернуться к прежним уровням цены на вторичку смогли только летом 2018-го, а новостройки преодолели докризисный уровень раньше — в сентябре 2013-го.
Прирост номинальных цен с сентября 2008-го по май 2020-го на вторичном рынке составил 20% и на первичном — 37%. Если мы посчитаем инфляцию, то увидим, что жилье обесценилось: потребительские цены за тот же период выросли в 2,12 раза.
С учетом рентного дохода инвестиции в жилье, конечно, смотрятся менее печально, можно заметить даже небольшой прирост капитала, но этот прирост ничтожен в сравнении с тем, что можно было бы заработать просто положив деньги на банковский депозит.
Похожая динамика доходности инвестиций наблюдалась на рынках всех регионов России. Жилье обесценивается и нет никаких причин полагать, что этот тренд изменится в ближайшие пару лет. Ажиотажное повышение цен, скорее всего, вскоре сменится спадом, вопреки надеждам риэлтеров и консультантов по недвижимости. Так было во все предыдущие всплески цен на жилье, связанные с девальвацией рубля: в 2014-м и в 2016-м. Сейчас, на волне ажиотажа, лучшее время продать инвестиционный объект, он уже не подорожает, а рентный доход продолжит сокращаться. А квартиру для себя, если не горит, — можно будет купить и немного позже, и дешевле.
