Продолжим знакомство с налогообложением инвесторов. В прошлый раз я подробно рассказал об имущественном налоге, сегодня же поговорим о налоге на доход.
Кто должен платить?
Согласно статье 209 НК РФ налогоплательщиками являются как резиденты Российской Федерации, так и лица, находящиеся за границей, но получающие доход от источников в пределах РФ. Для резидентов РФ налогом облагается и доход, источник которого находится за рубежом.
Налоговая база
Налогом облагаются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной форме, в том числе доход в формате полученного наследства или материальной выгоды.
Для каждого из типов дохода налоговая база определяется индивидуально, в соответствии с установленными ставками.
Налоговая база дохода от продажи недвижимого имущества (в том числе студий в апарт-отеле и долей в коворкинге) определяется с учетом следующих особенностей:
- Налогоплательщик освобождается от уплаты налога в случае продажи комнат жилья жилых домов долей при условии, что они были во владении более 3 лет и были приобретены до 1 января 2016 года
- При продаже комнат, жилых домов, долей, которыми налогоплательщик владеет менее 5 лет, уплата налога обязательна
При продаже недвижимости, используемой в рамках предпринимательской деятельности, уплата налога обязательна. Под этот пункт подпадает и недвижимость, сдаваемая в аренду: доля в коворкинге, номер в апарт-отеле.
- Налоговый резидент РФ имеет право уменьшить налог на сумму, равную расходам на приобретение объекта. Для этого необходимо, чтобы расходы были документально подтверждены
Налоговая ставка
Статья 224 НК РФ устанавливает два вида налоговой ставки: 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.
Расчет налога на доход для инвестиционной недвижимости
Инвестиционная недвижимость может давать два типа дохода: доход от сдачи в аренду и доход непосредственно от продажи. Вычислим сумму налога для каждого типа.
Пример 1. Доход с аренды
Сумма дохода: 30 000 рублей
Налогоплательщик: резидент РФ
Налоговая ставка: 13%
Расчет налога:
Налог на доход за 12 месяцев*ставка налога
30 000 * 12 * 13% = 46 800 рублей
Пример 2. Доход с продажи недвижимости при владении менее 3 лет
Сумма дохода: 3 000 000 рублей
Налогоплательщик: налоговый резидент РФ
Налоговая ставка: 13%
Срок владения объектом: 2 года
Стоимость приобретения: 2 000 000 рублей
Расчет налога:
(Доход от продажи - расход на приобретение) * ставка налога
(3 000 000 - 2 000 000) * 13% = 130 000 рублей
Пример 3. Доход с продажи недвижимости при владении более 3 лет
Сумма дохода: 3 000 000 рублей
Налогоплательщик: налоговый резидент РФ
Налоговая ставка: 13%
Срок владения объектом: 6 лет
Стоимость приобретения: 2 000 000 рублей
Расчет налога:
Объект, бывший во владении более 3 лет, при продаже налогом не облагается
Пример 4. Доход с продажи недвижимости
Сумма дохода: 3 000 000 рублей
Налогоплательщик: не резидент РФ
Налоговая ставка: 30%
Срок владения объектом: не имеет значения
Стоимость приобретения: не учитывается
Расчет налога:
Сумма дохода * ставка налога
3 000 000 * 13% = 390 000 рублей
Как вы видите, налог на доход от продажи объекта может быть весьма значительным. Поэтому часто на сделках используется такой прием как «занижение». О том, что он дает и как влияет на инвестора-покупателя — расскажу в следующей статье. Подписывайтесь на канал и мой Instagram, чтобы не пропустить!