Всем привет!
Кто меня еще не знает - я архитектор, провела 4 года в Пекине и сейчас живу в Мюнхене. Пишу для вас о той самой загранице, которую вы не увидите за две недели отпуска.
Кстати, на канал "Шелковый путь к себе" можно подписаться, как это уже сделали 7300 человек, чтобы мои новые статьи не проходили мимо вас:)
Первая часть этой статьи - ЗДЕСЬ. Там я рассказываю некоторые факты об арендном жилье в Германии и об ипотеке.
Сегодня я немного журналист :)
Итак, у меня есть друг, он тоже живет в Мюнхене, назовем его Л.
Он со своей девушкой живет здесь в съемной квартире. Сейчас они готовятся к свадьбе и Л. хочет снять им квартиру побольше (со второй спальней и кабинетом).
Здесь я уже рассказала, что чтобы купить такую же квартиру в Мюнхене (~90-100 кв.м) - ему надо готовить где-то миллион евро (охохо). Подозреваю, что не менее 30% этой суммы у него есть - он три года работал в Китае, мы знакомы оттуда. Могло бы быть и больше, если бы не путешествовал шесть раз в год...
Я спросила, почему бы ему не взять остальные 700.000 евро в ипотеку лет на 30 и жить "в своем".
Спойлер: я лично знаю плюсы и минусы ипотеки и аренды и тоже в целом не люблю ипотеку. Но было интересно, чем он будет крыть любимый аргумент противников аренды: "ты годами платишь чужому дяде за воздух, а так будешь то же самое платить за свое!"
Я: А почему ты хочешь снова снимать? Не дешевле будет взять ипотеку и просто купить?
Л: Нет, не дешевле.
Я: Даже с ипотекой под 1%?
Л: Ну, во-первых, она не 1%, а 3%. За тридцать лет 3х30=90%, то есть стоимость квартиры удвоится. Ну допустим, сама квартира тоже сможет подорожать вдвое за столько лет (я надеюсь).
Но кто гарантирует, что за 30 лет я не потеряю работу? Или что меня не переведут на 32-часовую неделю из-за кризиса и зарплату не срежут? Я просто не смогу спать спокойно 30 лет, понимаешь? 700 тысяч - это огромная сумма!
Я: Ну то есть, ты вообще не планируешь покупать? А что со сбережениями сейчас делаешь?
Л: Нет, я планирую купить, но не сейчас. Лет через 10-20. Сейчас коплю, сбережения инвестирую. Если все правильно инвестировать, то за 10 лет можно их удвоить, а может утроить, и купить жилье быстрее.
Я инвестор-чайник, и не буду лезть в эту тему. Но я просто спросила сколько выходит доход в год. Он сказал, что в среднем 12%. Иногда 20, иногда 5, иногда нисколько, но в среднем по годам - около 12%.
Я: И ты, то есть, держишь бабло в акциях и спишь отлично? А с ипотекой типа будешь спать хуже?) Акции же рискованный инструмент? Ну, считается...
Л: А кредит не рискованный? С кредитом я всегда в минусе с первого дня. Я буду десять лет платить, а сам кредит еще даже не начнется - одни проценты. Через десять лет я потерял работу - и все, у меня нет сбережений, потому что они были отданы в первый взнос, и нет квартиры, чтобы ее продать, потому что я даже не начал за нее платить. Даже кусочка квартиры нет. Я не хочу брать кредит, я просто против кредитов, психологически! Нет денег - значит покупать не надо.
Если я снимал все эти десять лет и платил столько же - у меня тоже "нет квартиры", но хотя бы сбережения никуда не делись, их никто не отобрал, и все эти годы они "работали" и увеличились.
Короче: нужно сравнивать "теплое" с "теплым": При аренде мы платим "вникуда", но при ипотеке мы тоже платим "вникуда" первые 10 лет. При этом банк еще и забирает ВСЕ сбережения сразу (первоначальный взнос). В общем, банк даже более кровожадный дядя из этих двух "чужих дядь".
Я: то есть, главное, что тебя останавливает - это риск неопределенности на ближайшие 30 лет, а не переплата, например, или желание оставаться мобильным?
Л: да, именно. Я не могу планировать на 30 лет вперед.
Я: и если бы цены были сильно ниже, и за теоретическую ипотеку ты бы расплатился за 3-5 лет - взял бы?
Л: ну... Я бы подумал об этом. Но 30 лет - точно нет.
Я: а почему тогда в России ипотека такой популярный инструмент? Народ вовсю берет, при первой же возможности, причем под 10% легко... Зачем они так, как думаешь?
Л: Не знаю, может плохой рынок аренды. Может, социальный статус квартировладельца выше, чем арендатора, и у них мечта купить... Может, жилье не так переоценено. Ну, или только в Москве переоценено.
Может, нормы жилплощади на человека ниже - это добавление от меня. В Германии считается просто из разряда безумия - рожать ребенка в однушке. Ну, вот так повелось.
ххх
Финальная битва Ипотека vs. Аренда
Короче, сейчас я сажусь с калькулятором. Квартира 100 кв.м в черте Мюнхена стоит 1 млн евро. (скупая слеза)
Предположим, я владею 300.000 евро (да, в своих мечтах я сказочно богата) и хочу узнать, что у меня будет через 30 лет, если я
а) взяла ипотеку на 30 лет, отдаю мои 300к на первый взнос и беру 700.000 под 3% годовых (плачу за квартиру и в ней живу).
б) 30 лет снимаю квартиру стоимостью 1 млн евро (аренда будет в месяц где-то 2.200 евро и дорожать на 2% раз в два года) и держу баблишко в голубых фишках под 10% (даже не 12, я не такая рисковая). Инвестиции только долгосрочные и с умеренным риском, никаких волатильных бумаг, форекса (не дай бог) и никакой такой байды.
а) Ипотека.
Проценты по ипотеке будут: 700.000 х 0,03 х 30 = 630.000. Прибавляем их к 700к, получается, что общая сумма кредита 1.330.000 евро. Ежемесячный платеж - 3600 евро, это просто мне для сведения.
Кассирша, охранник или работяга с конвейера с брутто зарплатой ~1800 евро (после налогов ~1200 евро), уже с такой ипотекой пролетают. Даже если выиграли в лотерею первоначальный взнос. Да и не только они, а вообще процентов 90% работающих жителей Мюнхена уже пролетают с такой ипотекой, если собираются платить ее в одиночку.
Добавляем сюда мой первый взнос 300к - выходит 1.630.000 евро.
Прибавляем сюда поземельный налог за 30 лет (для собственников недвижки), считаю приблизительно 500 евро/год - это плюс 15,000.
Ну и на десерт: в арендованной квартире все поломки чинит управляющая компания, но так как я теперь счастливый квартировладелец, то все поломки за 30 лет, все ремонты, все содержание квартиры - это теперь моя головная боль :(
Сколько они стоят... Ну пусть 3000 евро/год, все-таки у меня новостройка. За 30 лет - еще 90,000 евро.
Короче, через 30 лет у меня ноль денег и квартира, которая досталась мне за 1,735,000 евро. Это если моя процентная ставка не менялась.
И минус пара лет жизни из-за 30 лет беспокойного сна:)
Теоретически квартира должна подорожать, но насколько - это я не знаю. Цены на недвижку в Мюнхене хорошо росли лет 10 назад, а сейчас - ну так... Расти им особо некуда.
б) Аренда и сбережения.
Я вкладываю 300к и реинвестирую весь полученный доход автоматически (т.е. каждый год значит инвестируется больше, чем в предыдущий).
За 30 лет выходит: (((300.000 х 1,1)х1,1)х1,1)... так 30 раз =5,234,820 евро. Магия сложного процента:)
Вычитаем аренду, я же за нее платила 30 лет, охохо. Считаем, что она повышается на 2% каждые 2 года. Начинаем с 2,200 евро / мес. У меня получилось, что в последний месяц этих 30 лет она была 2,960 евро. Значит в среднем я платила где-то 2500 в месяц.
Ну я сегодня подсуживаю ипотеке, допустим, за 30 лет я переезжала. Соответственно аренда повышалась. Считаем, что я платила в среднем 3000 евро в мес эти 30 лет. За весь период потратила 1,080,000 евро.
Итого я в плюсе на (5,234,820 - 1,080,000) = 4,154,820 евро.
Кстати, я же экономила каждый месяц! Аренда у меня 3000, а за ипотеку я платила 3600 в месяц! За 30 лет набежало 600 х 12 х 30 = 216,000 евро. Плюсуем их тоже.
Итого, в конце срока у меня нет квартиры, но зато есть 4,370,820 евро с умеренным риском. И спала я эти 30 лет спокойнее.
ххх
Теоретически, если я взяла ипотеку, и моя квартира подорожала за 30 лет в 4,5 раза, а лучше в 5 (+моральный вред от бессонных ночей) - то ипотека себя оправдала. Если нет - то лучше бы я снимала.
ххх
В общем, в этой игре все равно много неизвестных.
Я не знаю, как изменится цена квартиры за 30 лет, может на рынке сейчас пузырь и он лопнет, как в США в 2008, и цены рухнут.
Процент по ипотеке, который сейчас 3% - через 10 лет может остаться 3, а может стать 6 (смотря, какие условия договора).
Может, сыграет роль распространение удаленной работы: мы уже сейчас видим, как народ радостно сбежал на удаленку и назад не хочет. Если через 30 лет эта тенденция продолжится, то вообще не будет смысла жить в дорогих городах ради редкого присутствия в офисе. Соответственно, цены поползут вниз.
Я не знаю, какие будут перспективы инвестировать, может их не будет.
За 30 лет вообще непонятно что произойдет.
Вывод: я не знаю, что выгоднее, но 55% немцев, которые предпочитают арендовать - они наверное просто выбирают предсказуемость (звучит как парадокс, знаю).
Пишите в комментах, какой лагерь вы поддерживаете: арендаторов или ипотечников?
Понравилось то, о чем я пишу? Не забудьте...
Кстати! Вы уже читали "ШЕЛКОВЫЙ ПУТЬ К СЕБЕ"? Это моя мини-книга про почти четыре года, проведенные в Китае. Все главы ЗДЕСЬ.
Другие статьи:
Баварский образ жизни
Почему немцы всю жизнь снимают жилье, а не берут ипотеку под 1%? - часть 1
Особенности китайских квартир: 7 отличий от российских
