При выдаче ипотеки банк обычно настаивает на оформлении закладной. Хоть этого документа и нет в списке обязательных, но без него жилищный кредит получить фактически невозможно.
По сути, это ценная бумага, которая подтверждает, что приобретенное имущество передано в залог. Она же служит дополнительным гарантом, что банк получит свою выгоду, даже если заемщик не сможет исполнять свои ежемесячные финансовые обязательства перед ним.
Оформить закладную можно на любой вид недвижимости: на квартиру на первичном или вторичном рынке, частный дом, земельный или дачный участок с постройкой и без, и даже на коммерческий объект. Данный документ не подлежит госрегистрации, но предоставляется в Росреестр вместе с остальными бумагами для внесения сведений о залогодержателе и иных обязательных данных в ЕГРН.
Главное о рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти короткой строкой в Яндекс Мессенджере. Подписывайтесь!
В некоторых ситуациях банк имеет право продать закладную для получения собственной прибыли, даже не советуясь с владельцем квартиры.
Собственнику просто посылают уведомление (правда, в письменном виде; СМС и иные оповещения не считаются достаточными). Такая мера закреплена в Гражданском кодексе РФ (ст. 382).
Чем это грозит собственникам, стоит ли переживать и как действовать в этом случае? Рассказываем.
Банк может пойти тремя основными путями:
- частично продать закладную;
- переуступить на нее права;
- обменять на другую закладную.
В первом случае подразумевается, что банк-держатель закладной продал сторонней организации лишь часть залога, поэтому заемщик продолжает вносить платежи по старым реквизитам и привычному графику.
Читайте также: Банкротство физлиц: сладкая свобода или миф?
Во втором и третьем случае происходит фактически перепродажа ипотечного кредита. При переуступке прав и обмене одной ценной бумаги на другую, вместе с закладной ипотека автоматически «переходит» в другой банк.
Но переживать по этому поводу не стоит. По закону, условия первоначального договора изменить нельзя, даже если «хозяин» закладной сменится несколько раз.
Поэтому процентная ставка, сумма платежа, условия досрочного погашения, срок кредита и иные его параметры остаются неизменными.
Также не стоит опасаться, что новый банк неожиданно отберет квартиру, выступающую в качестве залога. Если нет регулярных просрочек платежей, то этого не произойдет. Единственное, что может поменяться – реквизиты. Этот момент следует проверить, чтобы не образовалась комиссия из-за смены банка и не произошла задержка платежа.
Пример: ежемесячный платеж до продажи закладной составлял 10 тысяч рублей, после продажи реквизиты банка изменились и появилась дополнительная комиссия 30 рублей. Если заемщик по незнанию перечислит в новый банк ровно 10 тысяч рублей, сумма окажется недостаточной.
Есть еще один вариант действия банка: он может разделить закладную на несколько частей и продать их разным юрлицам. Это называется «выпуск эмиссионных бумаг». В данном случае для заемщика точно также ничего не поменяется. Его ежемесячный платеж будет «разбиваться» на суммы и отправляться на счета организаций.
Если банк продает закладную, то для передачи прав по ней нужно просто вписать нового владельца (для этого оставляют специально несколько свободных ячеек), а также указать точную дату перехода прав. Нет необходимости оформлять договор уступки прав по кредитному договору и т.д.
Какая информация должна содержаться в закладной:
- название и идентификационный номер;
- условия кредита и залога;
- алгоритм выплаты долга и процентов;
- данные об имуществе;
- данные заемщика (ФИО, паспортные данные);
- банковские данные.
В большинстве случаев заемщик не ощущает на себе последствий перепродажи закладной, так как для него абсолютно ничего не меняется. При своевременном погашении ипотеки не возникнет никаких неприятных последствий или побочных эффектов.
Читайте также: Можно ли продать квартиру и не платить 13% государству? Можно! В определенных случаях