Ипотека является залоговым кредитом, оформляемым обычно на длительный срок. При возникновении серьезных проблем заемщик может просто лишиться квартиры. А вследствие длительного срока кредита возможны и значительные переплаты. Эксперты рассказывают, какие ошибки наиболее характерны при оформлении ипотеки.
Краткие сроки финансового планирования
Большая часть ошибок совершается заемщиками во время планирования ипотеки и ее оформления. По словам Марии Литинецкой из компании «Метриум», многие граждане склонны переоценивать как свои финансовые возможности, так и умение экономить.
Порой берущие жилищный кредит люди рассчитывают, что в будущем их материальное положение либо не изменится, либо даже улучшится. В реальности же все может измениться, причем даже без учета таких серьезных проблем, как потеря работы либо болезнь. В России доходы растут медленнее инфляции, поэтому ипотечное бремя может становиться тяжелее с каждым годом, — поясняет Литинецкая.
Немногие сознают, что идея взять ипотеку представляет собой системное решение, включающее рассмотрение вопросов своего семейного положения, здоровья, вероятного рождения детей, необходимости содержать родителей и пр. От перечисленных факторов непосредственно зависит и платежеспособность. Игнорирование указанных обстоятельств способно привести к потере средств, а в худшем случае — и квартиры, — предостерегает Виталий Пичугин, доцент Финансового университета при российском правительстве.
К примеру, рождение детей и их последующее воспитание означает серьезные финансовые обязанности, подразумевающие существенное увеличение расходов (или снижение расходов по другим статьям бюджета). А ведь ипотека вызывает сокращение всех статей расходов семьи. Поэтому тут возникает проблема: платить ипотеку или тратить средства на воспитание детей (одежду, питание, лечение, няню, развивающие занятия и пр.), — продолжает Пичугин.
Многие считают, что «все лучшее детям», а значит — начинаются задержки по оплате кредита, а затем и прекращение обслуживания задолженности. Но банк не интересуют ваши проблемы, поэтому если заемщик не платит своевременно, то может просто потерять квартиру. В результате семья в лучшем случае переедет с детьми на съемное жилье, — резюмирует эксперт.
Отсутствие неприкосновенного резерва
Из предыдущей ошибки (неумения планировать на длительные сроки) вытекает и следующая. По мнению экспертов, перед оформлением ипотеки нужно накопить сумму, достаточную для оплаты минимум трех ежемесячных платежей.
Без подобной подушки безопасности любые непредвиденные обстоятельства (болезнь и пр.) способны выбить вас их колеи, лишив возможности своевременного обслуживания кредита.
Кредит на первый взнос
Ряд граждан не только берут ипотеку, не имея финансовой подушки безопасности, но даже не располагают начальной суммой размером 20% стоимости жилья. По словам управляющего по стратегическому маркетингу в ПСБ банке Андрея Бархоты, в такой ситуации некоторые для выплаты первоначального взноса прибегают к заемным средствам, включая потребительские кредиты.
Подобные действия значительно увеличивают конечную стоимость приобретаемого жилья и ведут к стремительному снижению платежеспособности заемщика. Поэтому для начального взноса обязательно нужно самостоятельно накопить средства. Тем самым вы сможете оценить свою способность обслуживать ипотеку, — подчеркивает Бархота.
Ожидание минимальных ставок
Банковские ставки по депозитам и кредитам непосредственно зависят от размера ключевой ставки Центробанка. Поэтому они постоянно изменяются. Нередко желающие купить жилье люди ожидают «дна» ставок, надеясь оформить ипотеку на максимально выгодных условиях.
Однако еще сильнее размера ставок на общую стоимость ипотечного жилья влияет его цена. Поэтому если ставки падают, но цены на недвижимость растут, в конечном итоге выигрыша по деньгам не получится, — объясняет Бархота.
Игнорирование комиссий на снижение ставки
По словам ведущего эксперта сервиса Банки.ру Инны Солдатенковой, многие банки сегодня предлагают клиентам заплатить единовременную комиссию в пределах 1,5—4,5% от величины кредита.
Выплата этой комиссии позволяет снизить ставку по ипотеке на 0,5—1,5%. Это приносит особенно заметную выгоду при длительных сроках кредита. Однако в случае досрочного погашения кредита эту комиссию не получится ни вернуть, ни пересчитать, — предупреждает Солдатенкова.
Кредит на максимальный срок
Сегодня можно взять ипотеку на 20 и даже на 25 лет. При этом сумма ежемесячных выплат будет ниже, чем по взятому на 5 или 10 лет займу. Поэтому для многих обслуживание такого кредита кажется более простым. Однако такая простота в результате выльется в значительную сумму переплаты за кредит в целом, — предостерегает адвокат Роман Лоторев.
Игнорирование мер государственной поддержки
Сегодня существует множество различных государственных программ поддержки желающих взять ипотеку. Эти госпрограммы позволяют получить льготные ставки либо кредитные каникулы.
По словам Инны Солдатенковой, многие банки предлагают специальные условия для госслужащих, учителей, семей с детьми и молодых семей. В ряде регионов можно воспользоваться льготными программами АИЖК или получить бюджетную субсидию.
По мнению директора «Единого центра защиты» Константина Боброва, потенциальным заемщикам следует регулярно отслеживать новости социального законодательства.
Ипотека в гражданском браке
По словам Бархоты, при получении ипотеки распространена практика оформления гражданских супругов как созаемщиков. Однако в случае возможного разрыва отношений будет довольно проблематично урегулировать принадлежность долга вместе с характером его обслуживания.
Жилищный вопрос не только имеет приоритетное значение, но еще и влияет на отношения между партнерами. Данный фактор тоже следует учитывать перед оформлением ипотеки, — резюмирует эксперт.
Невнимательное изучение договора
Многие заемщики склонны из-за невысокой процентной ставки забывать о других условиях договора — страховке, различных дополнительных комиссиях и пр. А ведь все эти факторы непосредственно влияют на окончательную стоимость кредита, — подчеркивает Константин Бобров.
В идеале следует предельно внимательно изучить ипотечный договор, уточняя все неясные моменты у сотрудника банка. Ведь этот кредит вам предстоит обслуживать несколько лет, поэтому лучше потратить 15 минут, чтобы изучить все возможные нюансы заранее.
Навязанные услуги
Возвращаясь к страховке. Страхование залога (приобретаемого жилья) при оформлении ипотеки является обязательным условием согласно законодательства. Страхование прочих рисков (вроде своего здоровья) остается на усмотрение заемщика. Зачастую банки об этом умалчивают и предлагают заключать страховой договор в дружественной компании. Сотрудники при этом нередко намекают, что без подобной страховки ипотеку получить не удастся.
Однако в реальности у банка нет права навязывать страховую компанию, клиент может выбрать ее самостоятельно.
Зачастую банки действительно усложняют условия договора для заемщика из-за отказа страховаться в предложенной компании, — поясняет Константин Бобров. Данный момент при оформлением ипотеки лучше прояснить заранее.
По словам руководителя адвокатского агентства Юлии Вербицкой, у клиента есть право отказаться от заключенного договора страхования в течение т.н. «периода охлаждения». При этом расторгается договор с аффилированной с банком компанией, а при необходимости наличия страховки заключается новый договор с любой другой страховой компанией.
Банки могут также навязывать различные юридические услуги по составлению договора либо консультированию. Чаще всего такие действия характерны для провинциальных банков. При этом заемщику навязывается отдельный договор с подписанием акта получения юридических услуг. Согласно существующей судебной практике, заемщик может возместить подобные затраты, доказав в суде, что никаких юридических услуг в реальности ему не предоставлялось, — резюмирует Юлия Вербицкая.