Если дом построен на участке, предназначенном не для строительства и при этом были допущены нарушения существующих норм и правил, права на него оформить невозможно и он будет признан незаконной постройкой. По действующему законодательству, человек, построивший дом на таком участке, должен снести его за свои деньги (или его снесёт администрация, а потом выставит счёт владельцу). И даже если сноса удастся избежать, стратегия «жить в доме, который юридически не мой» очень рискованная. К тому же такой дом нельзя продать, подарить, завещать и даже застраховать. Рассказываем, как узнать, на каком участке можно строить дома. А на каком – нет.
Категории земель по целевому назначению
Вся земля в нашей стране поделена на категории, определяющие их целевое назначение. По действующей редакции Земельного кодекса таких категорий семь:
- населённых пунктов (поселений) — ЗНП;
- сельскохозяйственного назначения — ЗСХ;
- специального назначения (на них могу размещаться объекты промышленности, железные дороги, воинские части и т. п.);
- особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
- лесного фонда;
- водного фонда;
- государственного запаса.
На каких категориях можно строить?
Строить дома можно на землях двух категорий:
- населённых пунктов (ЗНП);
- сельхозназначения (ЗСХ).
В отдельных случаях под строительство выделяют земли специального назначения: допустим, в округе раньше была воинская часть, и местные власти решили отдать принадлежащие ей земли под жилую застройку.
Если мой участок относится к ЗНП или ЗСХ, я могу смело начинать стройку?
Нет. Начинать стройку можно, когда на землях этих категорий выполняются условия разрешённого использования. Вид разрешённого использования (ВРИ) участка. Из всего многообразия, представленного в Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков, человека, желающего построить индивидуальный дом, должны интересовать следующие:
- ВРИ;
- для ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- для садоводства.
Идеальный вариант – ИЖС на ЗНП или ЗСХ – закон разрешает строить дом с фундаментом и какими угодно коммуникациями. На участке с ВРИ ЛПХ строить можно, если он лежит в границах населённого пункта и относится к категории ЗНП. Если он на землях сельхозназначения или за границами поселения, строительство запрещено.
На дачных участках (категория — с/х, ВРИ — садоводство) строить можно, если это допускается ПЗЗ (правилами землепользования и застройки), утверждёнными органами местного самоуправления.
Это всё, или есть ещё какие-то подводные камни?
- На использование земельного участка могут быть наложены ограничения, связанные с объектами культуры, ЛЭП, железными и даже автодорогами, водоохранными, санитарно-защитными, прибрежными и промышленными зонами. Возможно, земля окажется в границах природно-исторического ландшафта и тогда невозможно будет начать строительство без согласования с местным Департаментом культурного наследия. Или участок окажется в границах зоны с особыми условиями использования территорий, и там уже без вариантов: любое строительство будет запрещено.
Как узнать категорию и ВРИ моего участка? Есть какой-то быстрый способ?
- Есть, можно воспользоваться публичной кадастровой картой. Это бесплатный сервис, который содержит информацию о земельных участках Москвы, Подмосковья или любого другого региона России, в том числе – о категории и виде разрешённого использования земель.
А как узнать об ограничениях использования земельного участка?
- Можно также воспользоваться интернет-сервисами. Так, жители Подмосковья могут получить информацию об ограничениях строительства и основных видах разрешённого использования земельного участка по кадастровому номеру.
Я проверил участок по карте и пробил ограничения по кадастровому номеру — с ним всё в порядке. В чём мне ещё нужно убедиться, пока я не приступил к стройке?
- Перед началом стройки нужно убедиться, что у вас есть правоустанавливающие документы на участок, то есть документы, подтверждающие права на землю. Обычно это договор купли-продажи, или дарственная, реже – переуступка прав на ЗУ или договор мены.
У меня категория — с/х, ВРИ – садоводство, строить по ПЗЗ разрешено. Но мой правоустанавливающий документ – членская книжка садовода. Как можно оценить мои перспективы на строительство дома?
- Как печальные. Членская книжка – это не правоустанавливающий документ, и она не может быть основанием для регистрации права собственности на земельный участок. И сейчас придётся пройти целый квест, в котором самое важное — получить документ-основание (это может быть или решение местных органов власти о выделении ЗУ из районного архива, или решение суда).
С какими бумажными проблемами при строительстве вы сталкивались? Пишите в комментариях!
Подпишитесь на канал, поставьте лайк, поделитесь публикацией – мы работаем, чтобы вы получали полезную и актуальную информацию!
Читайте также: как выбрать качественный керамзитовый блок; какая высота цоколя должна быть у частного дома.
Смотрите видео: стильный одноэтажник из сип-панелей.
