Как инвестировать в недвижимость в 2020 году?

• В какую недвижимость инвестировать?
• Жилая недвижимость: способы инвестирования
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать
• Почему стоит инвестировать в недвижимость?
• Индекс стоимости жилья в Москве и области
• В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Инвестиции в недвижимость остаются привлекательными в любой экономической обстановке благодаря минимальным рискам и возможности обеспечить стабильный пассивный доход. При растущих рисках вложения средств в бизнес из-за непредсказуемости экономической ситуации, инвестирование в недвижимость в 2020 году привлекает все большее внимание.

В какую недвижимость инвестировать?

Выбирая нишу рынка, стоит обратить внимание на основные типы недвижимости, в которые можно вкладывать деньги различными способами и разным уровнем прибыльности. В качестве объектов инвестирования могут выступать:

• жилые дома и квартиры;
• коммерческие объекты;
• земельные участки;
• недвижимость в других странах.

Земельные участки – это вариант, требующий дополнительных вложений для получения прибыли. Чтобы такие инвестиции в рынок недвижимости начали приносить доход, потребуется провести обустройство участка, для которых потребуются время и деньги.

Жилые дома и квартиры, а также нежилая недвижимость начинают приносить прибыль быстрее, если их покупка осуществляется с целью дальнейшей аренды. В зависимости от типа объекта срок окупаемости составляет от 8 до 20 лет. При этом прибыль в регионах выше, чем в Москве, где она составляет в среднем 7-8% годовых [1]. Поэтому инвестиции в недвижимость в Москве – это более долгосрочные проекты. Если же недвижимость покупается для дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то в столице это наоборот выгоднее, так как рост цены при покупке на этапе котлована и с продажей после ввода в эксплуатацию составит от 20% [1], что выльется в существенную сумму в условиях высоких цен на недвижимость в Москве.

Инвестирование в недвижимость за рубежом будет иметь свои преимущества и особенности в зависимости от страны, ее законодательства и условий рынка.

Жилая недвижимость: способы инвестирования

К объектам жилого фонда относятся дома, квартиры, апартаменты, пентхаусы. Этот способ вложения денег распространен во всех регионах страны, разница только в необходимом стартовом капитале, длительности срока окупаемости и процентных ставках прибыльности.

Выбор объекта, который оптимально подойдет для инвестирования, зависит от выбранной стратегии:

• перепродажа;
• предоставление в аренду;
• переоборудование под офис с переводом в нежилой фонд.

Если основной стратегий инвестиции выбрана дальнейшая перепродажа, стоит обратить внимание на первичный рынок недвижимости. В случае покупки квартиры у надежного застройщика на начальном этапе строительства до его завершения и ввода жилого дома в эксплуатацию квартира может возрасти в цене на 20-30%. [1] Этот способ инвестирования связан с определенными рисками, так как строительство может быть заморожено или полностью остановлено в случае банкротства застройщика, но если в роли застройщика выступает инвестор, риски уменьшаются. В любом случае важно учитывать надежность компании, ведущей проект, объемы завершенных работ, опыт на рынке недвижимости, количество объектов в работе и сроки их сдачи (чем это число больше, тем больше затрат и рисков у застройщика, но при условии поэтапной сдачи проектов застройки будет получать доход от продаж с ростом доверия к его объектам). Дальнейшая продажа квартиры может проводиться сразу после завершения строительства или после выполнения ремонта, который потребует дополнительных вложений.

Структура предложения апартаментов в распределении по бюджету III квартал 2019 года. Источник realtymag.ru

Перепродажа квартир со вторичного рынка – это вариант с более быстрой окупаемостью. Однако рост цены объекта на рынке недвижимости возможен только при некоторых факторах, обуславливающих улучшение жилищных условий или расположения квартиры, например:

• Рассмотрение прокладки ветки метро в районе. Купив квартиру в Москве до утверждения проекта расширения метрополитена, можно продать ее до 30% [2] дороже после начала строительства станции при ее расположении в нескольких минутах езды наземным транспортом от объекта или на 15-20% при ее пешей доступности. В регионах зависимость стоимости жилой недвижимости от транспортной инфраструктуры района менее выражена.
• Строительство значимых объектов инфраструктуры в районе. В развивающихся микрорайонах ограничена доступность к супермаркетам, школам, поликлиникам и другим объектам, обеспечивающим комфортное проживание. Однако покупка квартиры в районе, где ведется строительство необходимых объектов, позволяет продать ее дороже после его завершения, когда покупатель будет заселяться в квартиру, расположенную в развитом районе с доступностью всего необходимого для полного комфорта.
• Проведение ремонта. Повысить стоимость квартиры на вторичном рынке можно, выполнив в ней ремонтные работы и создав уникальный дизайн .

Также можно выгодно перепродать квартиру на вторичном рынке, покупая ее у продавца, который заинтересован в срочной реализации. В этом случае цена может быть существенно снижена, а инвестор в дальнейшем продаст объект по рыночной без спешки.

Элитная недвижимость для инвестирования с целью дальнейшей перепродажи высокой прибыли не принесет. Такие варианты более выгодны с целью дальнейшей сдачи в аренду, так как найти арендатора можно сразу после переоформления квартиры в собственность. Элитное жилье в большинстве случаев сразу представлено с чистовой отделкой, в некоторых современных жилищных комплексов можно приобрести их с оригинальным дизайнерским ремонтом. Дополнительные вложения для проведения ремонта не потребуются, а объект будет привлекать платежеспособных арендаторов, которым можно сдавать квартиру в благоустроенном районе и полностью обустроенную по цене от 60 000 рублей в месяц.

В премиум сегменте более востребованы большие квартиры, в которых достаточно пространства для проживания семьей, так как среди платежеспособных арендаторов семьи успешных бизнесменов занимают большую долю.

Обеспечить себе стабильный доход и диверсифицировать риски в случае инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду позволяет покупка сразу нескольких квартир. Это повышает доход благодаря ежемесячным платежам от каждого арендатора. А для быстрого поиска объектов и качественного менеджмента сетью квартир можно обратиться в компанию БраерСтрой, мы не только сможем найти подходящие объекты, но и займемся девелопментом недвижимости на высшем уровне!

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать

Спрос на объекты коммерческой недвижимости стабильно растет благодаря расширению сектора малого и среднего бизнеса. К этому типу недвижимости относятся:

• помещения для организации торговых точек, комплексов и заведения общественного питания;
• объекты, задействованные в сфере туризма – отели, санатории;
• деловые центры и отдельные офисные помещения;
• помещения, используемые под производственные нужды – цеха, заводы, мастерские, склады;
• универсальные объекты, которые могут быть задействованы в различных направлениях коммерческой деятельности.

В большинстве случаев коммерческая недвижимость требует дополнительных вложений для ее оборудования под потребности конкретного бизнеса. В некоторых случаях арендатор самостоятельно оборудует помещение. Чаще всего это делают производственные предприятия, устанавливая специализированное оборудование, магазины и рестораны, в которых важен фирменный стиль. Сдавать в аренду коммерческую недвижимость таким арендаторам выгоднее, так как они сами обустраивают помещение под себя, а в случае разрыва договора аренды или отказа от его продления по инициативе любой из сторон арендодатель обязуется привести помещение в тот вид, в котором принимал его в пользование.

При покупке коммерческой недвижимости с целью инвестирования необходимо обратить внимания на некоторые важные критерии:

Давайте разберем подробнее:

• Расположение объекта – особенно важно для площадей, которые будут сдаваться в аренду магазинам и ресторанам, так как для них важен поток посетителей. Удачное расположение позволит назначить высокую цену аренды и при этом высоки шансы рентабельности бизнеса, арендующего помещение, поэтому инвестору не придется менять арендаторов.
• Площадь. Она должна отвечать потребностям бизнеса, для которого будет актуально предложение арендовать помещение. Так, слишком маленькие промышленные объекты или слишком большие торговые спросом пользоваться не будут.
• Чистота документов. Необходимо проверить собственников недвижимости, задолженности по налогам либо коммунальным услугам по объекту.
• Цена. Специалисты всегда знают, где можно найти коммерческую недвижимость по конкурентным ценам. Не нужно переплачивать выше рыночной стоимости в надежде, что рынок вырастет.

Еще одна из стратегий инвестирования в коммерческую недвижимость – это использование ее в нуждах собственного бизнеса для снижения расходов. Это актуально для тех, кто уже арендует помещения и планирует переезд или расширение сети. Если же бизнес-проект только в разработке окупаемость объекта займет значительно больше времени.

Стоит обратить внимание на соблюдение норм строительных, пожарных и санитарных норм, так как случается, что помещение может потребовать перевод из нежилого фонда в жилой для более успешной и выгодной реализации. Некоторые инвесторы, вкладывая деньги в коммерческие объекты, зарабатывают больше на их продаже после перевод в жилой фонд из-за не востребованности в нише.

Почему стоит инвестировать в недвижимость?

Одно из преимуществ инвестирования в недвижимость в 2020 году – это минимальные риски в сравнении с альтернативными вариантами вложения денег. Для успешного инвестирования на этапе планирования покупки объекта важно учитывать и некоторые подводные камни:

• необходимость дополнительных расходов переоборудование или ремонт помещения;
• оплата налогов и переоформления документов;
• срок окупаемости от нескольких лет в случае сдачи в аренду;
• достаточно большой бюджет требуемых инвестиций в недвижимость.

Однако некоторые из этих недостатков могут быть нивелированы. Приобретения недвижимости по слишком высокой стоимости можно избежать, занимаясь постоянным мониторингом рынка и выбирая объекты с выгодными ценами.

Давайте разберем подробнее:

• Расположение объекта – особенно важно для площадей, которые будут сдаваться в аренду магазинам и ресторанам, так как для них важен поток посетителей. Удачное расположение позволит назначить высокую цену аренды и при этом высоки шансы рентабельности бизнеса, арендующего помещение, поэтому инвестору не придется менять арендаторов.
• Площадь. Она должна отвечать потребностям бизнеса, для которого будет актуально предложение арендовать помещение. Так, слишком маленькие промышленные объекты или слишком большие торговые спросом пользоваться не будут.
• Чистота документов. Необходимо проверить собственников недвижимости, задолженности по налогам либо коммунальным услугам по объекту.
• Цена. Специалисты всегда знают, где можно найти коммерческую недвижимость по конкурентным ценам. Не нужно переплачивать выше рыночной стоимости в надежде, что рынок вырастет.

Еще одна из стратегий инвестирования в коммерческую недвижимость – это использование ее в нуждах собственного бизнеса для снижения расходов. Это актуально для тех, кто уже арендует помещения и планирует переезд или расширение сети. Если же бизнес-проект только в разработке окупаемость объекта займет значительно больше времени.

Стоит обратить внимание на соблюдение норм строительных, пожарных и санитарных норм, так как случается, что помещение может потребовать переводом из нежилого фонда в жилой для более успешной и выгодной реализации. Некоторые инвесторы, вкладывая деньги в коммерческие объекты, зарабатывают больше на их продаже после переводом в жилой фонд из-за невостребованности в нише.

Почему стоит инвестировать в недвижимость?

Одно из преимуществ инвестирования в недвижимость в 2020 году – это минимальные риски в сравнении с альтернативными вариантами вложения денег. Для успешного инвестирования на этапе планирования покупки объекта важно учитывать и некоторые подводные камни:

• необходимость дополнительных расходов переоборудование или ремонт помещения;
• оплата налогов и переоформления документов;
• срок окупаемости от нескольких лет в случае сдачи в аренду;
• достаточно большой бюджет требуемых инвестиций в недвижимость.

Однако некоторые из этих недостатков могут быть нивелированы. Приобретения недвижимости по слишком высокой стоимости можно избежать, занимаясь постоянным мониторингом рынка и выбирая объекты с выгодными ценами.

Источник irn.ru

Благодаря возможности сдавать элитной жилье в центре и приближенных к нему районах сразу после оформления права собственности, срок окупаемости сокращается – при условии правильного выбора стратегии ценообразования для арендаторов.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

В условиях экономического кризиса рынок недвижимости остается достаточно стабильным. В 2020 году в нем открываются новые перспективы для инвестирования в апартаменты, которые не причислены к жилому фонду. Теперь риски инвестирования в такие объекты существенно снижен, благодаря внесению правок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве», вступивших в силу 01.07.2019.

Теперь участие в долевом строительстве зданий с апартаментами осуществляется по тем же принципам, что в случае долевого участия в строительстве жилых многоквартирных домов. Это обеспечивает снижение рисков инвестирования в новостройки, но и размер прогнозируемой прибыли для инвестора на таких условиях снижается. При ранее доступной возможности получить до 30% разницы стоимости между ценой на стадии котлована после вступления в силу нового закона по мнению экспертов эта разница не будет превышать 10%.

Это также повысит порог входа для инвесторов и увеличит срок окупаемости объекта. Однако некоторые новостройки продолжают строительство по старой системе оплаты, что было разрешено для тех проектов, которые были выполнены на 30% с заключенными договорами долевого участия на 10%. Это открывает нишу для вложения средств в недвижимость в таких объектах с дальнейшей продажей с ростом цены на 20% и более, так как по прогнозам цены на рынке первичной недвижимости возрастет до конца 2020 года не менее, чем на 10%.

Инвестиции в квартиры под аренду будут все также актуальны и рентабельны, благодаря стабильному росту цен на аренду квартир. В 2019 году он составил 5-7% в среднем по стране с наибольшим показателем в Москве. Эта же тенденция прогнозируется на 2020 год с ростом средней стоимости на аренду квартиры в Москве до 20%.

Доходность с аренды квартир составит по прогнозам на 2020 год 3-6% годовых [4], а вот аренда апартаментов – 8-15% [3] При условии снижения рисков во вклады в апартаменты на этапе строительства по новым правкам к закону эта ниша обещает стать наиболее привлекательной для инвесторов.

Для грамотного планирования вкладов в недвижимость лучше всего воспользоваться помощью экспертов, анализирующих рынок и занимающихся мониторингом наиболее выгодных для инвесторов предложений.

[1] -Источник - https://realty.rbc.ru/news/5d936e419a7947b5d772ec4e

[2] -Источник -https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-dorozhayut-kvartiry-u-novykh-stantsiy-metro

[3] -Источник - https://quote.rbc.ru/news/article/5e4642459a79472651c50234

Оригинал статья можно прочитать здесь
Задать вопрос специалистам