Некоторые банки предлагают возможность взять ипотеку без уплаты первоначального взноса. Это предложение выглядит особо заманчивым для тех, у кого нет возможности для накопления необходимой суммы. Однако и здесь существуют свои подводные камни. Какие особенности присущи таким кредитам и какие риски подстерегают в этом случае заемщиков?
Объявления застройщиков могут заманивать перспективой первоначального взноса 0% с выгодой от 500 тысяч рублей. Появляется закономерный вопрос: Зачем вообще копить на первый взнос при возможности взять кредит без него и сразу заехать в новую квартиру? Однако все ли здесь гладко?
Разумеется, ипотека без первого взноса имеет свои плюсы. При таком предложении действительно можно прямо сейчас взять кредит без необходимости ожидания несколько лет, пока накопишь нужную для первоначального взноса сумму. Вот на этом все плюсы подобных предложений и заканчиваются.
По словам менеджера компании «Макромир» Олеси Сульку, ипотека без первого взноса является интересным, но весьма рискованным способом приобретения жилья. Например, на вторичном рынке ипотеку без стартового взноса вообще на данный момент не предоставляет никто. Здесь есть программы под залог имеющейся у клиента недвижимости. Клиент может заложить находящийся у него в собственности объект недвижимости и получить в банке до 85% его стоимости для приобретения другой квартиры.
Для покупки жилья на рынке новостроек взять кредит без первого взноса проще. Но и здесь есть свои минусы — продолжает Олеся Сульку. У банка в такой ситуации повышается риск того, что заемщик не сможет платить по взятым обязательствам. Поэтому банки вынуждены тщательнее проверять клиента. Покупатель должен обладать хорошей трудовой историей, иметь длительный стаж и приличную зарплату. Однако на деле подобные программы вызывают интерес преимущественно у людей с невысоким уровнем зарплаты, нестабильной работой, зачастую не обладающих собственной недвижимостью.
Риски, ставки и проценты
По словам управляющего партнера службы «Помощь дольщикам» Жанны Малис, среди минусов подобных программ можно назвать повышенные ставки по кредитам. С увеличением первоначального взноса соответственно снижается процентная ставка. Так, при нулевом взносе величина ставки может достигать 18%, при взносе же размером 30—40% она уменьшается до 10-12%.
Поэтому большинство покупателей стараются накопить средства на стартовый взнос. Таким образом можно существенно снизить уровень своего обременения перед банком. Сегодня ипотеку без первоначального взноса трудно назвать популярным продуктом. Объем подобных сделок на рынке не более 5%, — подчеркивает Жанна Малис.
По мнению управляющего партнера компании Rebridge Capital Сурена Айрапетяна, одним из рисков подобного кредитования является сам факт отсутствия стартового взноса (аналогично, если его размер меньше 10%). В этом случае низкий объем первого платежа не способен психологически привязать заемщика к кредиту и приобретаемой недвижимости. При возникновении каких-то проблем с погашением может появиться мысль, что с этим кредитом проще вообще расстаться и перестать по нему платить.
Описанная ситуация кардинально отличается от восприятия ипотеки, в которой клиент существенно поучаствовал собственными деньгами, сделав большой первоначальный взнос. В последнем случае заемщик куда больше переживает за уже потраченные средства и не захочет их терять, — поясняет эксперт.
По словам директора юридической «Единый центр защиты» Константина Боброва, покупателю будет сложно найти банк, готовый предоставить ипотеку без первого взноса. Дополнительные минусы: увеличение срока кредита, размера ежемесячных платежей и стоимости страховки. Каждый желающий взять подобную ипотеку должен лично решить, что перевешивает в его ситуации — перечисленные минусы или же возможность не платить первоначальный взнос.
Здесь все строго индивидуально. Если некоторые заемщики обладают достаточным уровнем доходов, чтобы успешно обслуживать взятые обязательства, то для других финансовая нестабильность может стать очень серьезным препятствием.
Наибольший риск ипотеки без первого взноса — ситуация, в которой заемщик теряет возможность справляться с возложенным на себя бременем. Поэтому прежде чем решиться на подобный кредит, нужно обязательно все очень тщательно просчитать, в т.ч. и вероятность невозможности исполнения кредитных обязательств, — предупреждает Константин Бобров.
А какие есть альтернативы?
По мнению экспертов, существует немало альтернатив, способных с успехом заменить ипотеку без стартового взноса. Причем ряд из них весьма выгодны. По словам директора ГК «Гранель» по продажам Рустама Арсланова, хорошей альтернативой ипотеке без первого взноса являются кредиты под залог жилья либо коммерческой недвижимости. Впрочем, подобный вариант больше подходит гражданам, не имеющим возможности накопить средства для оплаты сразу хоть какой-то части стоимости жилья.
Существуют и другие интересные варианты. Брокер Мария Нарбекова из агентства Century 21 Vesta рассказывает, что многие банки оперируют при выдаче ипотеки материнскими капиталами или накопительно-ипотечной системой (НИС) для военнослужащих. Еще один вариант — взять под первоначальный ипотечный взнос обычный потребительский кредит.
Константин Бобров упоминает еще одну альтернативу ипотеке без стартового взноса. По его словам, для этого подойдут государственные субсидии. В ряде регионов разнообразные субсидии предусмотрены местным законодательством — к примеру, для молодых семей. Первый взнос в таких случаях будет финансироваться непосредственно из бюджета.
Специальные программы предлагаются и различными банками, — продолжает эксперт. Среди них — услуги сторонних банков, залог имеющейся у клиента недвижимости и пр. Условия подобных программ могут весьма значительно различаться в разных банках. Поэтому обязательно следует уточнять все конкретные условия в определенном банке. Еще один путь — использовать предлагаемые застройщиками акции. Это могут быть скидки или рассрочка оплаты, — резюмирует Константин Бобров.