70% всех региональных сделок с жилой недвижимость являются “двойными” - то есть один и тот же человек в сделке выступает одновременно продавцом и покупателем. Количество таких людей в цепочке, который продали своё и дальше покупают, может быть от 2 до 10. Реже встречаются сделки на 12 и более квартир. Самые распространенные это цепочки на 3-5 объектов.
Сделки строят, отталкиваясь от схемы сделок, о них была речь в предыдущим посте.
Максимально длинная цепочка которую видел я - 8 объектов. В цепочке участвовали 14 собственников (в 4х по 1 владельцу, в 2х по 2, в 2х по 3; при том из 14 трое были дети). Часть из них были представлены по доверенностям разумеется. Все документы были подписаны за 25 календарных дней.
Цепочку готовили 3 месяца. Стоит ли говорить что это высшая степень профессионального мастерства риелторов? А теперь главный вопрос - могли ли так договориться сами собственники без агентов? - Ответ, очевидно, НЕТ.
И часто купят ли вашу квартиру может зависеть от того - укладываетесь вы в цепочку или нет. Потому что если вы готовы ждать эти самые 2 месяца и выехать из квартиры конкретно до 15 числа такого то месяца - покупатель может вас купить, если нет - то он просто физически скован условиями уже существующих сделок в цепочке.
Вернёмся к цифре 70%. Это средний процент сделок по продаже квартир, которые после приводят к покупке другой недвижимости.
В периоды стагнации на рынков, падения покупательской активности, длительного снижения стоимости квадратного метра, ужесточения требований банков к заёмщикам, непременно снижается объём “живых денег”, и, как следствие, увеличивается количество цепочек в рынке - когда только по итогам крайней из всей цепочке сделке появляются в конце деньги.
Внутри цепочки всегда происходит практически «обмен с доплатой» - люди не держат деньги на руках, они тут же переходят в качестве платежа за новую квартиру и происходит доплата. Но “чистых” денег, полной суммы за объект, налом, в цепочке нет практически ни у кого. Важно чтобы был кто-то вначале цепочки, с налом или, как правило, конечно, с ипотекой.
Конечно же, участие в цепочке, на всех участников такого “паровозика” будет накладывать дополнительные риски. Срыв одной из сделок в цепочке, как правило, просто разваливает цепь. В то же время, именно высокий уровень подготовки профессиональных участников рынка будут вытягивать активность рынка, а не ипотеки под 6,5%.