28 апреля 2020 года
В первой части я немного рассказал историю возникновения самого понятия «рантье». Ну и в конце задал вопрос: «хотите узнать мое мнение о новых (или хорошо забытых старых) защитных активах на рынке недвижимости?». Сегодня отвечаю. Мои рекомендации предназначены исключительно для частных инвесторов.
Должен сразу заметить - не будет никаких откровений и экзотики. Лесных схронов и бункеров не будет.
Актив🆔1️⃣ Кризис 2020 показал, что среди самых надёжных рентных активов в секторе недвижимости оказались объекты с готовым арендным бизнесом, и это только торговая недвижимость, обеспеченная арендными договорами с продуктовыми сетями и аптеками. Именно продуктовые сети и аптеки продолжают платить арендную плату своим арендодателям. Да, показатели посещаемости этих магазинов и товарооборот снизились, но они работают, не закрылись как рестораны, барбершопы, салоны красоты и прочее. Покупка объектов стрит-ритейла с арендаторами типа Пятерочки или Магнита вообще по моим прогнозам станет хитом у инвесторов в России. После отмены карантина доходность таких обьектов достаточно быстро восстановится. С учётом того, что ключевая ставка в течение года может снизится до 5%, надёжность и доходность ГАБ на уровне 8-9% привлечет огромный интерес инвесторов (а это впоследствии повлечет снижение доходности до 6-7%).
Актив🆔2️⃣ Какая страна быстрее будет восстанавливаться после кризиса, Германия или Россия? Что-то мне подсказывает, что Германия. Так почему бы не приобрести готовый арендный бизнес (с всё тем же продуктовым магазином в качестве арендатора) в Германии? Доходность для объектов в хороших местах 3-4% и ниже, но не нужно забывать, что ключевая ставка в Европе 0%, а местные банки выдают кредиты на недвижимость под ~2-2.5%.
Актив🆔3️⃣ «Мир никогда не будет прежним» - очередное ложное утверждение. Мир станет прежним, но в течение какого-то времени инвесторы будут с опаской смотреть на некоторые секторы недвижимости (потом забудут). Например, слабый спрос в 2020-м году будет на гостиничные и сервисные апартаменты, квартиры эконом- и комфорт-класса для сдачи в аренду. Но я думаю, что эти секторы рынка недвижимости восстановятся достаточно быстро (в сравнении с другими) и спрос вернётся уже в 2021 году.
🔥 Ну и конечно, самый лучший защитный актив в кризис это наличные деньги в валюте. Лучше доллары (не австралийские, только американские), но если есть рубли тоже не беда! Нет кэша? Печалька. Есть кэш? Выбирайте объекты для инвестиций!
🔻Дисклеймер: совершенно не отвергаю инвестиции в акции, товарные рынки, структурные продукты и деривативы, криптовалюту и даже в «ставки на спорт», но я пишу о недвижимости и только о ней, прошу это учесть.
