Не являясь специалистом по инвестированию в недвижимость, хочу рассмотреть потенциальные возможности, которые дает новая инициатива правительства по предоставлению льготной ипотеки со ставкой 6.5 % годовых.
Что известно?
- Программа субсидирования начнет работать с 1 мая.
- Обратиться за оформлением льготной ипотеки можно будет до 1 ноября, т.е. программа будет работать 6 месяцев.
- Оформить льготную ипотеку одному человеку можно будет 1 раз.
- Сумма ипотеки (важно! именно ипотеки, а не цены недвижимости) составляет 8 млн. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн. руб. для регионов. Рассматривается возможность распространить цифру 8 млн. и на Московскую область.
- Программа распространяет свое действие только на сделки по приобретению первичного жилья – это квартиры в новостройках. Логично, так как основная цель инициативы это поддержка строительной отрасли.
- Как минимум 3 банка уже начали прием заявок и оформление документов по льготному кредитованию: Альфа-банк, Промсвязьбанк, ДОМ.РФ.
- Разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ставкой банкам возместит государство. Общая сумма возмещения ориентировочно 6 млрд. руб.
Халява или капкан? Разбираемся на цифрах.
В одном из прошлых постов мы убедились в том, что среднегодовая инфляция за прошлые 10 лет составила 6, 96%. Ключевая ставка на сегодня 6%. Средняя ставка по ипотеке за 2019 год колебалась от 9 до 10%.
С точки зрения человека, который не взял ипотеку в 2019 году появилось «окно возможностей» - экономия 2.5-3.5% годовых. Но мы рассматриваем вопрос с точки зрения инвестиционной привлекательности, а не приобретения жилья.
Итак, город-герой Москва, цена жилья 8 млн. руб., кредит 5 млн. руб, первоначальный взнос 3 млн. руб., срок кредита 15 лет. Делаем допущение, что квартира со минимальным ремонтом от строителей, еще 1 млн. руб. требуется на минимальную обстановку - мебель\бытовую технику для того, чтобы можно было ее сдавать. Мы пытаемся понять, можно ли, вложив 4 млн. руб. обеспечить погашение платежей по кредиту за счет поступлений от сдачи квартиры в аренду и через 15 лет получить ее в собственность?
Ежемесячный платеж – 43 500 руб. За 15 лет вы заплатите 7,84 млн. руб.
Предположим, что за 15 лет (180 месяцев) вы сдавали квартиру в течении 150 месяцев (минус 2 месяца в году за счет смены арендаторов). Средний месячный арендный платеж за 15 лет 35 000 руб. За 15 лет вы получите 5 250 000 руб. (для простоты расчета считаем, что затраты на коммунальные платежи и эпизодические косметические ремонты учтены в величине аренды).
7,84 – 5,25 = 2,59 млн. необходимо доплатить, в связи с тем, что арендные платежи не полностью покрывают ежемесячные платежи по ипотеке. Или 14.4 тыс. руб. в месяц.
Итак, общая величина вложений за 15 лет составляет 4 млн. первоначальных затрат + 2,59 непокрытых арендой платежей в банк = 6,59 млн. руб.
Теперь самый главный момент. Стоимость квартиры через 15 лет. Если предположить, что она не поменялась, то доходность инвестиций за 15 лет составила 8-6.59=1.41 млн. руб. или 21,3% за 15 лет (грубый расчет без учета того факта что 2.59 млн. руб. были вложены не сразу, а равномерными частями). Или 1.2% годовых. Инфляционный фактор не учтен, так как действует симметрично как на долг, так и на конечную рублевую стоимость недвижимости.
Но в реальности, стоимость квартиры за 15 лет не останется неизменной. И тогда формула доходности будет выглядеть следующим образом: (Итоговая стоимость-6.59)/6.59.
За последние 15 лет стоимость квадратного метра жилья выросла в 3.5 раза (по данным сайта irn.ru). Если предположить аналогичную динамику за будущие 15 лет, до доходность инвестиций составит (28-6.59)/6.59 или 8.1 % годовых.
Вывод: доходность инвестиций есть ставка на стоимость недвижимости в период инвестирования. Минимальная доходность при нулевой динамике цен на недвижимость – около 1%. Максимальная зависит от динамики цен на недвижимость.
PS Лично для себя понимаю, что при таком профиле доходности рассматривать этот инструмент для включения в портфель точно не буду. Есть варианты гораздо интереснее. Но если кому-то требуется приобретение недвижимости именно с целью проживания, это реально хороший шанс реализовать свои планы.
